Budapesti lakásért vidéken házat kapni

Tízből négy lakóingatlant Budapesten adtak el az elmúlt másfél évben, lakásból csaknem minden második a fővárosban kelt el, míg a családi házak eladása tekintetében Pest, Bács-Kiskun és Győr-Moson-Sopron megye vezeti a ranglistát – derül ki az OTP Jelzálogbank által frissen megjelentetett Lakóingatlan Értéktérkép elemzésből. A teljes magyarországi lakóingatlan-forgalomból lévő részesedés alapján a fővárost Győr-Moson-Sopron, Pest, Hajdú-Bihar és Csongrád megye követi – nagyjából 7 százalékos, 6 százalékos és 5 százalékos részesedéssel –, míg a legkevesebb adásvétel Nógrád, Tolna és Heves megyében volt az elmúlt másfél évben, mindhárom esetben 1-2 százalék közötti részaránnyal. Ha nem megyei, hanem járási szinten nézzük a forgalmat, akkor három budapesti kerület (a XIII., a XI. és a XIV.) mellett a debreceni, a győri és a szegedi járás részesedése haladja meg a 3 százalékot az országos forgalomból.

Az elemzés érdekességképpen megvizsgálta, hogy az egyes járásokban hogyan viszonyul a forgalom a népességszámhoz képest. E tekintetben a járási rangsort nem meglepő módon Budapest belső kerületei – VI., IX., VII., V. és XIII. – vezetik ezer főre vetített évi 20 feletti adásvétellel. A fővároson kívül a 10 feletti kategóriába a soproni és a győri járás férnek bele. „Szintén előkelő helyen állnak a Balaton környéki járások, köszönhetően a tó déli és északi részén országos viszonylatban egyaránt aktív befektetési célú, illetve másodlagos ingatlanvásárlásnak” – jegyzi meg Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Ami az árakat illeti, az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint az átlagos vidéki lakóingatlan eladási ára az elmúlt másfél évben 9,37 millió forint, míg Budapesten 13,76 millió forint volt. Ha a különböző ingatlantípusokat nézzük, egy lakás vidéken átlagosan 8,6 millió forintba került, míg egy családi ház 13,65 millió forintba. „Amennyiért vidéken házat lehet venni, nagyjából annyi, 13,47 millió forint volt a fővárosban értékesített lakások átlagára az elmúlt másfél évben. A családi házak esetében a budapesti átlagár több mint duplája a vidékinek, 30,45 millió forint” – emeli ki Valkó Dávid. Hozzáteszi: a fővárosban túlnyomórészt a jobb környéken lévő, jobb minőségű, nagyobb értékű ingatlanok iránt van kereslet, ahogyan ez az eladott házak átlagos értékében is tükröződik.
A megyei lakóingatlan átlagár rangsort Somogy megye vezeti – jelentős részben Balaton-parti új lakóprojektek lakáseladásai által –; lakásokat és házakat együtt nézve egyedül itt volt 200 ezer forint felett az átlagos négyzetméterár. Somogy után a legdrágábbnak Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron megye számít, míg az ársorrend másik végén – egyedüliként 100 ezer Ft/m2 alatti értékkel – Nógrád megye áll.

Országos átlagban (Budapesttel nem számolva) a községi tranzakciós átlagár 27 százalékkal van a városi árszint alatt. A községi árszint Zala és Pest megyében közelíti meg legjobban az össz-városi szintet (5, illetve 9 százalék a városok javára). Békés megyében ugyanakkor a községi átlagár csupán a városi 38 százaléka.

Veszprémben a legnagyobbak a házak

Az elmúlt másfél év során eladott lakóingatlanok átlagmérete országosan 61 négyzetméter volt. Az átlagos eladott ház mérete 119 négyzetméter, míg a lakásé 55 négyzetméter volt. Veszprém megyében adták el a legnagyobb házakat, itt 151 négyzetméteres volt az átlagos alapterület. Veszprémet a rangsorban három újabb dunántúli megye – Győr-Moson-Sopron, Baranya és Vas – követi a házméret alapján. A legkisebbek Fejér megyében voltak az értékesített házak, 86 négyzetméterrel.

Míg a családi házak között közel kétszeres a megyék közti különbség, lakásoknál kicsi a szórás: Nógrád megye értéke a legkisebb 50 négyzetméterrel, míg a 60 négyzetmétert egyedül Pest megye haladja meg (61 négyzetméter). „Ennek fő oka – a házakhoz képest eleve kisebb méretek mellett – az eladásokban nagy súllyal szereplő lakótelepi lakások homogén, 53 négyzetméteres átlagos méret összetétele” – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.       

Padlón vannak a telekárak

Lassuló forgalomcsökkenés és nagyon alacsony szinten lévő árak jellemzik a magyarországi telekpiacot – derül ki a friss OTP Telek Értéktérképből. Míg a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázisában 2008-ban még 24 ezer belterületi, 1/1 tulajdoni hányadot érintő telektranzakció szerepelt, 2010-ben ez 15,2 ezerre, a tavalyi évben pedig 13,7 ezerre csökkent. A piac zsugorodása évről-évre nem egyenletes: míg 2008 és 2010 között közel kétötödével csökkent az adásvételek száma, 2010 és 2012 között már csak 10 százalékkal szűkült a piac. Egyedül Somogy megyében volt pozitív irányú a kereslet elmozdulása az elmúlt négy év során, ahol a 2007-ben meghosszabbított autópálya-szakasz növelte a környező, elsősorban a Balaton déli partján fekvő települések vonzerejét. A visszaesés Borsod-Abaúj-Zemplén megye mellett három dunántúli megyében (Győr-Moson-Sopron, Tolna és Vas) maradt 30 százalék alatt 2008 és 2012 között.  Érdekes, hogy az amúgy marginális forgalmú Budapesten volt a legjelentősebb csökkenés: a fővárosban öt év alatt kereken harmadára esett vissza a telekforgalom.

A telekpiacon a lakáspiachoz képest kétszeres értékvesztés következett be a válság berobbanása óta; országos átlagban 30 százalékkal csökkentek az árak. Az elmúlt öt évben egyedül Győr-Moson-Sopron megyében és Csongrád megyében drágultak a telkek, Heves megyében nagyjából stagnáltak az árak, míg a legnagyobb visszaesés Nógrádban volt, ahol gyakorlatilag feleződött az átlagár. Jelenleg vidéken átlagosan 3600 forintot kell szánni egy telek megvásárlására, míg Budapesten közel 28 ezer forint volt a négyzetméterenkénti átlagár. A megyei sorrendet Pest vezeti 6330 forintos négyzetméterárral, s még Győr-Moson-Sopron, Csongrád és Hajdú-Bihar értéke van 4000 forint felett. A sor végén pedig – Békés és Tolna után – Nógrád megye áll, egyedüliként ezer forint alatti fajlagos árral (740 Ft/m2). A vidéki átlagos telekár 3,7, míg Budapesten 31 millió forint volt az elmúlt bő másfél évben. „Az országosan rendkívül alacsony szinten lévő telekárak egyben jó lehetőséget is jelentenek a vevőknek, hiszen jelenleg nagyon kedvező feltételekkel lehet telket vásárolni. A piac felfutásához azonban az önálló házak iránti, 2007 óta jelentősen visszaesett kereslet újbóli élénkülésére lenne szükség” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.