Az ingatlanalapok visszaváltási idejével kapcsolatos új felügyeleti ajánlások
A rövid visszaváltási idejű befektetési jegyek vásárlásának újbóli lehetőségével kiemelt kérdéssé válik maga az értékesítési folyamat. Az MNB által kiadott 2023. évi ajánlás elvárja az értékesítést végző intézményektől, hogy a hosszú visszaváltási idejű sorozatok értékesítését részesítsék előnyben.
Az MNB felhívta az értékesítők figyelmét arra is, hogy mely gyakorlatokat tekinti helytelennek. Nem végezhetnek az intézmények olyan reklámkampányt, amelyben kizárólag a rövid visszaváltási idejű sorozatokra hívják fel a befektetők figyelmét. Helytelen gyakorlat az is, ha a belső oktatásokon csak a rövid visszaváltási idejű sorozatokra vonatkozó tudást adják át munkatársaiknak, vagy bármilyen eszközzel (például célirányos bónusszal) kizárólag ezek értékesítésére ösztönzik őket a hosszú visszaváltási idejű sorozatokkal szemben. Helytelen az is, ha a rövid visszaváltási idejű sorozatok vásárlását bármilyen technikai vagy adminisztratív eszközzel erősen megkönnyítik a többi sorozathoz képest. Erre példa az, ha a rövid visszaváltási idejű sorozat pár kattintással megvásárolható az intézmény online felületén, míg a hosszú visszaváltási idejű sorozat csak személyesen a fiókhálózatban érhető el.
Az MNB kiemelten fontosnak tartja, hogy a befektetők kellő tájékozottsággal hozzák meg befektetési döntésüket.
A rövid visszaváltási idejű sorozat első pillantásra jóval kedvezőbbnek tűnhet a befektető részére, mint a hosszú visszaváltási idejű, de emellett számos olyan szempont is van, amelyekre önmagától nem gondolna egy befektető. Például a hosszú visszaváltási idejű sorozatok – a kedvezőbb díjazási feltételek miatt – akár magasabb hozamúak is lehetnek a rövid visszaváltási idejű sorozatoknál. Emellett az ingatlanok hosszabb értékesíthetősége miatt nagyobb a kockázat a rövid visszaváltási idejű sorozatoknál arra, hogy a megígért két-három munkanapnál hosszabb idő után jut csak a pénzéhez a befektető.
Példaként említhető, hogy az Egyesült Királyságban az ottani ingatlanalapok esetén rendszeres az akár másfél éves időtartamú, likviditási gondok miatti felfüggesztés. Ilyen eset 2016-ban, a Brexit-népszavazás után, valamint 2020-ban a Covid–19-pandémia miatt is bekövetkezett. A 2023. évi ajánlásban az MNB elvárja az intézményektől, hogy ezekre a kockázatokra dokumentált módon, külön nyilatkozatban hívja fel a befektetők figyelmét annak érdekében, hogy kiegyensúlyozott információk birtokában dönthessenek. Háromévente elvárt az is, hogy ez a tájékoztatás megismétlődjön, és az információk beépüljenek a tudatos befektetők döntéseibe.
A kockázatokról szóló információknak folyamatosan elérhetőknek kell lenniük minden olyan helyen, ahol a lehetséges befektetők a befektetési alapok marketinganyagaival találkozhatnak.
Mivel a 449/2023. Korm. rend. csak a 2019. május 15-én már nyilvántartásba vett nyilvános, nyílt végű ingatlanalapokra terjed ki, ezért a később létrehozott alapok kérdéskörét a 2023. évi ajánlás rendezi. Ezen alapokra vonatkozóan az MNB következetesen tartja a 2019. évi ajánlásban lefektetett elveket. Ezen alapok esetén továbbra sem elfogadott a rövid visszaváltási idejű sorozat létrehozása, vagy az arra megállapított forgalmazási maximum növelése. A cél az, hogy ezen újabb alapok kizárólag hosszú visszaváltási idejű sorozatokkal induljanak és működjenek.
A 2019. május 15. napján már nyilvántartásba vett, nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok esetén is fő cél, hogy inkább a hosszú visszaváltási idejű sorozatokra helyezzék a hangsúlyt. Ha mégis élnek a 449/2023. Korm. rend. szerinti lehetőséggel a forgalmazási maximum emelésére, azt csak az alap kezelési szabályzatában konkrét darabszámként rögzített forgalmazási maximum emelésével tehetik meg.
Nem fogadja el az MNB azt a módszertant, ha a kezelési szabályzatban csupán a 449/2023. Korm. rend. szerinti számítási metódust rögzítik az alapkezelők.
Ennek oka az, hogy a kezelési szabályzat módosítása nyilvános alap esetén csak az MNB engedélyével történhet meg. Tehát ha a kezelési szabályzatba konkrét szám kerül, akkor annak emelése engedélyköteles eljárás. Az engedélyezési folyamat során pedig biztosított, hogy az MNB alaposan átvizsgálja a számítások helyességét, kontrollt gyakoroljon a jogszabályok pontos betartása felett. Ezen számítások pontos módszertanát is megadja az alapkezelőknek a 2023. évi ajánlás. Ha ezzel szemben az alapkezelő csak egy számítási képletet tesz a kezelési szabályzatba, amelynek alapján ő maga végzi el évente a felülvizsgálatot az MNB engedélye nélkül, nem biztosítható a megfelelő felügyeleti kontroll.
Ha az MNB engedélye nyomán újra elérhetővé válik a rövid visszaváltási idejű sorozat, az csak korlátozott darabszámban lesz vásárolható az új, megemelt forgalmazási maximum ismételt eléréséig. Ezért nagyon fontos, hogy a befektetőkkel való egyenlő elbánás érdekében az alapkezelők és a forgalmazók együttesen alakítsanak ki egy olyan rendszert, amely igazságosan biztosítja ehhez a korlátozott darabszámhoz való hozzáférhetőséget. Nem fogadható el az, ha csak a befektetők korlátozott köre értesül arról, hogy megnyílt a vásárlási lehetőség. Ha a rendelkezésre álló darabszámnál többet szeretnének megvenni a befektetők, el kell dönteni, hogy kinek jut, és kinek nem.
Az MNB a hatékony folyamatos felügyelési tevékenység ellátása érdekében folyamatos kommunikációt és együttműködést vár el a befektetésialap-kezelőktől. A 2023. évi ajánlás hatályba lépésétől számított 30 napon belül a 2019. május 15. napján már nyilvántartásba vett, nyilvános, nyílt végű ingatlanalapokat kezelő alapkezelőknek részletes tervet kell megküldeniük az MNB-nek arra vonatkozóan, hogy milyen időpontra és miként kívánnak megfelelni a 449/2023. Korm. rend. rendelkezéseinek.
Az MNB a korábban csak az érintett alapkezelőknek megküldött további prudenciális elvárásait is a nyilvános ajánlás szövegébe emelte. Ezáltal már a befektetők számára is elérhető, hogy az MNB milyen módszerekkel védi az érdekeiket és a tőkepiac integritását. A korábbi 25 százalékos likviditási elvárás is fennmarad, de a rövid visszaváltási idejű befektetési jegyek értékesítését ismét megnyitó alapok esetén ezt az elvárt likviditási szintet az MNB 30 százalékra emelte. Ez az elvárás is a felügyeleti tapasztalatok alapján jelent meg, hiszen számos nagy, piacvezető, nyilvános, nyílt végű ingatlanalap a korábbi 25 százalékos elvárás mellett is 30 százaléknál magasabb likvideszközszintet tartott fenn biztonsági okokból.
Kiemelten fontos, hogy az elvárt likviditási szint alá csökkent ingatlanalapok esetén az alapkezelő megtegye a szükséges intézkedéseket a likviditás helyreállítására, és erről az MNB is értesüljön folyamatos felügyelési hatásköre ellátása során.
A 2023. évi ajánlás szövegéből immár a befektetők is megismerhetik az MNB által végzett felügyeleti munkát:
ilyen esetben az MNB elvárja az alapkezelőtől az érintett ingatlanalap üzleti tervét, rövid és hosszú távú (likviditási politikát, illetve előrejelzéseket is tartalmazó) stratégiájának benyújtását.
Be kell mutatnia az alapkezelőnek az annak érdekében hozott, illetve tervezett intézkedéseit is, hogy a befektetők általi jövőbeni visszaváltások ne veszélyeztessék az érintett ingatlanalap működőképességét, a jövőbeni kifizetéseket. Emellett az érintett ingatlanalapra likviditási stresszteszteket is kell készítenie. Ha az ingatlanalap élt a 449/2023. Korm. rend. általi lehetőséggel, és emelte a rövid visszaváltási idejű befektetési jegyek forgalmazási maximumát, akkor ezeket a stresszteszteket nemcsak a 30 százalékos likviditási limit alatt, hanem havi gyakorisággal, folyamatosan el kell készíteni, és az MNB-nek megküldeni. Az alapkezelőknél a 2023. évi ajánlás szerinti feladatokat erre alkalmas és szakmailag felkészült kockázatkezelési funkciónak kell elvégeznie, amelyik az alapkezelő menedzsmentje felé is legalább havi gyakorisággal beszámol.
Az ügyfeleknek átadott kockázatfeltáró nyilatkozatok elkészítésére és beszerzésére az MNB 2024. március 1. napjáig türelmi időt biztosít. Kivételt képez ez alól az az eset, ha az alapkezelő ezen időpont előtt önként kérelmezi az MNB-től a rövid visszaváltási idejű sorozat forgalmazási maximumának növelését. Ilyen kérelem esetén az engedélyezés időpontjától biztosítani kell a kockázatfeltáró nyilatkozatok meglétét és beszerzését.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.