Mi? Hol? Miből? Mennyiért?

A tervezett vagyonadó miatt őrült számítgatásokba kezdett több tízezer magyar – főleg budapesti és agglomerációs – lakástulajdonos, illetve ezek könyvelői, adószakemberei és ügyvédei. Nem lesz meglepő, ha hirtelen sok lesz a 29 999 999 forint értékű villa, társasház vagy lakás. Már most biztosra vehető, hogy az APEH-es szakértőkre sokan ellenszakértőket fogadnak, perek ezrei elé nézünk.

Még ellentmondásosabb a helyzet a jövedelemtermelő, vagyis üzleti céllal épített ingatlanok (irodaház, bevásárlóközpont, raktár, hotel) esetében, s ezért a szakma (fejlesztők, értékbecslők, fővállalkozók) erőteljes ellenlobbiba kezdett. Egyelőre nem tudni, milyen eredménnyel, az értékbecslők azonban máris a figyelem középpontjába kerültek, egyesek azt is kiemelik, hogy új szempontok is felmerülnek az értékbecslés során.

Novák Zalán, az Euro-Immo Expert Kft. ügyvezető igazgatóhelyettese sürgette, hogy mielőbb készüljön el az ingatlankataszter Magyarországon. Több ezer lakás értékelésével a háta mögött kifejtette: Nyugat-Európával ellentétben nálunk akár egyetlen háztömbön belül is nagy különbségek alakulhatnak ki. Az üzleti célú ingatlanoknál a csekély viszonyítási alap okoz gondot. A hozamszámításon alapuló értékbecslés eléggé elterjedt, de a befagyott tranzakciós piac miatt most megnehezíti a szakértők dolgát.

A pénzügyi válság kirobbanása óta a befektetési tranzakciók volumene drasztikusan visszaesett Magyarországon is, tehát jelenleg nem állnak rendelkezésre összehasonlító adatok az ingatlanbefektetési piacot jellemző tényező, az „elvárt hozam” tekintetében. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanértékelés során a korábbitól eltérő szempontokat és készségeket is figyelembe kell venni – mondta Tilki Róbert, az ingatlan-értékbecslő üzletágat is működtető GVA Robertson nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég ügyvezető igazgatója. Természetesen a piacon időről időre szárnyra kapnak hírek ingatlantulajdonosok ajánlatairól, illetve befektetési lehetőséget kereső vevők hozamelvárásairól. Az árazási bizonytalanságot az okozza, hogy jelenleg az eladói és a vevői elképzelések általában jelentősen távol esnek egymástól.

Fontos szempont, hogy egy konkrét ingatlanra vonatkozó elemzésnél nem szabad a korábbi, pénzügyi válság előtti értékbecslésben szereplő értékből kiindulni és az aktuális értéket ehhez viszonyítani. Az új viszonyokat ismerő értékbecslő tisztában van azzal, hogy a válság elmélyülésével teljesen új helyzet állt elő a globális befektetési piacon, beleértve természetesen az ingatlanbefektetéseket is. Ez az új szemlélet hosszú távon meghatározó lesz, azaz nem arról van szó, hogy egy átmeneti időszak után az értékek automatikusan visszaállnak a korábbi szintekre.

„Tranzakciók hiányában a hozamszint minél pontosabb megállapítására törekvő értékbecslőnek vissza kell térnie az alapvető megközelítéshez. Ez egyrészt az ingatlanbefektetés összehasonlítása az adott piacon elérhető más befektetési lehetőségekkel a hozam/kockázat alapján, másrészt az adott ingatlanpiac összehasonlítása a többi versenyhelyzetben lévő ingatlanpiaccal a tőkevonzó képesség szempontjából, illetve ismét a hozam/kockázat elemzése alapján – véli Tilki Róbert.

A konkrét értékbecslői elemzések fő iránya természetesen az adott ingatlan hozamszintjének becslésére vonatkozik, azonban a jelenlegi helyzetben előtérbe került az ingatlanok jövedelemtermelő képességének, valamint a jövőbeli bevételek kockázatának a korábbinál alaposabb vizsgálata. Szerinte itt elsődleges fontosságú, hogy az értékbecslőnek legyenek közvetlen és naprakész információi az aktuális piaci viszonyokról és trendekről. Ian James, a CB Richard Ellis budapesti irodájának értékbecslési vezetője rámutatott: noha a hangulat és a gazdasági erőviszonyok befolyásolják az ingatlanok értékét, az értékbecslők feladata most is ugyanaz, mint egy virágzó piacon. Kihívást jelenthet azonban a trendek és a rendelkezésre álló adatok elemzésével megállapítani az értéket. Az értékbecslés alapjául szolgáló adatok zavarosak, részlegesek vagy következetlenek lehetnek, és ezt a jelenlegi bizonytalan helyzet tovább nehezítheti.

„Tapasztalt értékbecslőként megfelelő szakértői döntéseket tudunk hozni a munkánk során az összehasonlítási alapul szolgáló adatok számának csökkenése mellett is, mert az üzleti hangulatot és a régió egyéb piacainak azonos feltételek közt tapasztalt viselkedését is figyelembe vesszük. Konstruktív párbeszédet szorgalmazunk ügyfeleink és munkatársaink között azért, hogy az értékbecslői szakvéleményünket az ingatlanpiac minden fontos információját ismerve, azokat mérlegelve készíthessük el” – fűzte hozzá. VG