Már a márciusi bankpánik után felmerült, hogy a tengerentúli irodapiac lehet a következő áldozat. Mert az amerikai irodákban még mindig csak feleannyian dolgoznak, mint a járvány előtt, miközben épp a bizalmatlansági válságba került kisebb bankok adják a kereskedelmi ingatlanhitelezés gerincét. Most egy újabb kockázatot azonosítottak. A Trepp adatszolgáltató szerint 1500 milliárd dollár kereskedelmi jelzáloghitel esedékes a következő három évben. És a hitelek horgán lévő kereskedelmi bérbeadók közül sokan részben a hitelkonstrukció miatt kiszolgáltatottak a nemteljesítésnek. Amíg ugyanis a lakáshitelek tőkerészét jellemzően folyamatosan törlesztik az amerikaiak, addig a kereskedelmi jelzáloghitelek esetében az elterjedt gyakorlat szerint a hitelfelvevők csak kamatot fizetnek a kölcsön futamideje alatt, a teljes tőke pedig a végén esedékes. Tíz évvel ezelőtt még csupán minden második új kereskedelmi jelzálog-fedezetű volt úgynevezett „csak kamatozó”. Tavaly az arányuk már meghaladta a 85 százalékot.
A csak kamatozó hitelkonstrukció korábban úgy működött, hogy
a futamidő végén esedékes tőkerészt új hitelből vagy az irodaház eladásából fedezték.
Ám a bankpánik nyomán a pénzintézetek, félve a veszteségektől, valamint a mérlegek stabilizálására irányuló szabályozói és részvényesi nyomásra reagálva, leállították az irodaházak új hiteleinek kibocsátását. Eközben, az irodák és bevásárlóközpontok tulajdonosai a távmunka és az e-kereskedelem miatt csökkenő kereslettel szembesülnek. Ráadásul a kereskedelmi jelzáloghitelek kamatai megduplázódtak az elmúlt évben, ami az épületeket is leértékeli, vagyis a jelzálogfedezet is zsugorodik. Más szóval
most mind a hitelfelvétel, mind az eladás nehézségekbe ütközik.
A Fitch Ratings nemrégiben úgy becsülte, hogy az idén április és december között esedékes, értékpapírosított kereskedelmi jelzáloghitelek 35 százalékát lehetetlen refinanszírozni a jelenlegi kamatlábak, valamint az ingatlanok jövedelme és értékelése alapján. Xiaojing Li, a CoStar adatszolgáltató kockázatelemzési igazgatója úgy becsüli: a meglévő
értékpapírosított irodahitelek 83 százaléka refinanszírozhatatlan
a mostani kamatszinten.
Az elmúlt egy évben a leggyorsabb kamatemelés és a távmunka magas arányának szerencsétlen együttállását láthattuk
– mondta Gregg Williams, a Trident Pacific felszámolócég vezető csődgondnoka.
Az amerikai regionális bankok kitettsége különösen magas az ágazatban. A kereskedelmi jelzáloghitelek tömeges leírására és a céltartalékképzés növekedésére lehet számítani, ami tovább fokozhatja a betétesi bizalmatlanságot.
És ezúttal abban sem lehet bízni, hogy a bankok meghosszabbítják a problémás hiteleket, mint tették ezt a 2008-as pénzügyi válság után. Mert most
kevés hitelező fogad a gyors fellendülésre,
a többség arra számít, hogy a távmunka tartós jelenség lesz, s az irodatornyok még évekig küszködhetnek a finanszírozással.
Megjött a córesz az irodapiacra, 30 százalékkal zuhannak az árakA globális kamatemelési hullám hazavágta az irodapiacot. Párizsban és Berlinben 30 százalékkal zuhant az irodák értéke. |
