Lakáshitelpiac: döntésre várva

Az idei első fél évben a KSH adatai szerint az engedélyezett lakáshitelek száma az előző év azonos időszakához képest 58 százalékkal csökkent, számuk alig haladta meg a 30 ezret. Értékben a visszaesés még ennél is jelentősebb, 60 százalékos volt, a pénzintézetek által engedélyezett lakáshitelek értéke 180 milliárd forintot tett ki.

A pénzintézeti vezetők várakozásai szerint egyhamar nem indul újra a hitelboom. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) körükben végzett 2009. harmadik negyedévi felmérése szerint a bankok 80 százaléka a lakáshitelek iránti kereslet csökkenését érzékelte. Markánsan látszik, hogy a hitelek iránti keresletet a „kényszer” szüli, ha annak tekintjük az új lakás vásárlását, miután a KSH szerint a tavalyi 24 százalékról 39-re emelkedett az építésre és új lakás vásárlásához felvett hitelek aránya, legalábbis a jelentősen lecsökkent hitelvolumenen belül. Eközben a korábbi időszak „slágerterméke”, a hitelkiváltó hitelek aránya 83, az e célra folyósított összeg 90 százalékkal zuhant, és csökkent a szabad felhasználású hitelek aránya is.

A bankok döntő többsége immár a sokadik felmérés során jelezte a háztartási hitelportfólió romlását a fogyasztási, de a lakáscélú hitelek esetében is. A KSH adatai alapján 2009. félévkor a lakáscélú hitelállomány 94 százaléka ugyan továbbra is problémamentes volt, ám figyelmeztető jel, hogy a hitelportfólión belül a külön figyelendő minősítésű hitelek aránya a felére csökkent, miközben az átlag alatti, kétes vagy rossz minősítést kapott hitelek aránya megduplázódott. A bankok több mint fele a hitelportfólió további romlására számít a következő fél évben.

Bár a fenti jelek további szigorítást vetítenek előre, a pénzintézetek irányítói legalább a feltételek tekintetében gondolnak a versenyre, amikor arról beszélnek, hogy az elkövetkező hónapokban a lakáscélú hiteleknél némi enyhítést várnak a feltételek tekintetében. A szakértők ezzel kapcsolatban persze megjegyzik, hogy a fél évvel ezelőtti MNB-felmérésben hasonló vélemények fogalmazódtak meg, azonban ez nem következett be. A hitelezési standardok és feltételek összességében ugyan nem keményedtek tovább, ám mindez úgy „sikerült”, hogy miközben a bankok szigorították a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a minimális hitelképesség szintjét, a hatást ellenpontozta a forrásköltség feletti kamatfelár csökkentése.

A statisztikák szerint az engedélyezett lakáscélú hitelek öszszegének 27 százaléka volt államilag támogatott, míg tavaly a hasonló időszakban arányuk mindössze 8 százalékos volt. Az látható, hogy az új – megszigorított – támogatási feltételek nem lendítenek nagyot a piacon, itt a válasz tehát inkább a piaci alapú forinthitelezés felfuttatása lehet. A tendencia jól látható: azok a bankok, akik e területre merészkednek, benchmarkhoz igyekeznek kötni a kamat mértékét, azaz fixálják a minimális kamatfelárat. A jegybanki kamatcsökkentések kedvező helyzetet teremtenek, a bankok egyre lejjebb mennek ajánlataikkal, ám a statisztikák szerint egy ötmillió forintos összegű, 20 éves futamidejű hitel esetén még mindig 8-10 ezer forintnyi különbség van a havi törlesztőrészletben az euróhitelek, és még ettől is jelentősebb különbség a már csak néhány pénzintézet által ajánlott svájcifrank-alapúak javára.

Teljesen új helyzetet hozna ugyanakkor a piacra, ha a jegybank eredeti javaslatának megfelelő módon és mértékben korlátoznák a devizahitelezést. A forinttal szemben az euróalapú hitelek 16 százalékos „versenyhátránya” sem tetszik már a bankoknak, ám a más devizában (például svájci frankban) felvett kölcsönöket az eredeti jegybanki javaslat szerint 50 százalékkal alacsonyabb hitelfedezeti érték (LTV) mellett engednék nyújtani. Van bank, ahol az eredeti javaslat alapján a lakossági hitelportfólió tagjainak 65 százaléka nem kaphatna hitelt, de még ennél is rosszabb az arány az átszerződés előtt állóknál – nekik egyes bankoknál akár 95 százalékos is lehet az elutasítási arány, amely versenyjogi aggályokat is felvethet.

A Magyar Bankszövetség szerint a bankokra kellene bízni a kockázatelemzést, „cserébe” a pénzintézetek a hitelfeltételek tekintetében hajlandók lennének ésszerű mértékben szigorítani. Hitelcél minden jelzáloghitelhez szükséges lenne a jövőben, és kötelező elem lenne a jövedelemvizsgálat is. Szigorítanák a scoringrendszereket is. Mindezekért ugyanakkor a hitelintézetek az LTV-értéket forinthitelek esetében 75-80, euró esetében 60-65 százalékban húznák meg. További egyeztetések szükségesek, és mondani sem kell, hogy egy esetleges megállapodás alapvetően befolyásolja majd a lakáshitelpiac jövőjét.