Éledezik az ingatlanpiac

Az utóbbi időben megjelent szakértői vélemények egyre optimistábban ítélik meg a jövő ingatlanpiaci kilátásait. A gazdasági sokkokra hamarabb reagáló logisztika és ipar részéről már látható az aktivitás erősödése és a kereslet élénkülése – véli a CB Richard Ellis (CBRE). A kihasználatlansági ráta ugyan egyelőre igen magas – 24 százalékos –, azonban minden jel a javulás irányába mutat. A növekvő raktárigény már ez év végéig sokat segíthet a piac stabilizálásában.

A nemzetközi ingatlan-tanácsadó vállalat szerint az irodapiac tekintetében is hasonló folyamatok uralkodnak, csak bizonyos késéssel: a kihasználatlansági ráta csökkenése majd csak az idei esztendő második felében várható. A befektetések alakulását jelző számok azonban még nem adnak túl sok okot az optimizmusra. Míg 2007-ben csaknem kétmilliárd eurónyi ingatlanbefektetés érkezett hazánkba, addig tavaly 410 millió, ebben az évben októberig pedig csak 90 millióval lehet számolni. A fejlesztések volumenét is radikálisan visszavetette a recesszió: egy év alatt az építés alatt álló projektek összterülete 550 ezer négyzetméterről 250 ezer alá esett – mutat rá a CBRE. A keresleti oldal is jelentősen gyengült: a bérleti díjak 2007-ben kibontakozó emelkedése elolvadt, ma inkább a csökkenés jellemző. Budapesten nem ritka a 10-20 százalékos ármérséklődés sem.

A GVA Worldwide elemzése szerint az általánosan javuló tendenciákba illeszkedően Magyarországon is megnövekedett a befektetők (helyi és intézményi alapok) érdeklődése a jó bérbeadottságú kiskereskedelmi és irodai ingatlanok iránt. A növekvő kereslet eredményeként az idén további jelentős tranzakciókra lehet számítani.

A Colliers International tapasztalatai szerint a kereskedők nagyon óvatos optimizmussal tekintenek a jövőbe, sokan terveznek új boltnyitásokat az átadásra váró projektekben. Az igazán jó helyszínek még mindig nagyon keresettek, de már nem minden áron: a bérlők alacsonyabb bérleti szinten érdeklődnek ezen területek iránt. Mindez várhatóan folytatódik az év második felében is, viszont átrendeződhet a bérlők összetétele a kereskedelmi központokban. A múlt év negatív fejleményei után a boltok forgalmának csökkenése megállt, miután az első negyedév kis visszaesését enyhe növekedés követte a második három hónapban. A lokáció szerepe a fejlesztéseknél újra felértékelődött, a tavalyi jelentős visszaesés után az első fél évben az átlag bérleti díjak nem estek tovább, hanem stabilizálódtak az alacsonyabb szinten, ez nagyjából 10–50 százalékos visszaesést jelent a válság előtti időszakhoz képest.

Az év első felében csak két új kereskedelmi központ nyílt, az Alpha Park bevásárlópark Keszthelyen és a Family Center Vácon. Az év hátralévő részében a legnagyobb átadás a 36 ezer négyzetméteres Corvin Átrium lesz, ez év őszén. Egyéb nagy projektek is folyamatban vannak a fővárosban, mint a Köki Terminál és a Váci1, míg többet elhalasztottak vagy töröltek. Az első néhány hónap tapasztalata az Allee bevásárlóközpontnál – amely a tavalyi év egyetlen jelentős új átadása volt – azt mutatja, hogy a kereskedők elvárásait a meglévő sikeres központok jobban tudják teljesíteni, mint az újonnan nyílók, mert nem kell a centrumok felfutásával járó időszakot kivárniuk.

Az irodapiac frontján a Colliers az idén még mintegy 40 ezer négyzetméternyi új terület átadásával számol, majd 2011-ben további 50 ezer négyzetméterrel. A magas üresedési ráta ellenére a minőségi kínálat már 2012 környékére eltűnhet, mivel nyilván a legjobb területek kelnek el először, s ez bérletidíj-növekedéshez vezethet.

Az ipari ingatlanok területén egyelőre jelentős javulás nem várható, a tanácsadó cég inkább stabilizációval számol. Várhatóan bérlői aktivitás lesz a második fél évben is, néhány fejlesztő pedig már azt is jelezte, hogy még az idén elkezdene újabb épületeket fejleszteni, akár spekulatív alapon is.

A felmérés megállapítja, hogy dacára az államadósság-válságnak és az új kormányzati megszorításoknak, továbbra is javul a hitelnyújtók bizalma, jóllehet néhány regionális különbség egyre nyilvánvalóbbá válik.

Borbély Gábor, a CBRE kelet-közép-európai elemzője szerint Magyarországon is inkább a már jövedelmet termelő ingatlanok a finanszírozás célpontjai, mintsem az új projektek.

Habár a finanszírozás feltételei enyhültek, a gazdasági fundamentumok nem sarkallják sem a bankokat, sem a fejlesztőket, hogy új projektekbe kezdjenek.

A felmérés megállapítja, hogy dacára az államadósság-válságnak és az új kormányzati megszorításoknak, továbbra is javul a hitelnyújtók bizalma, jóllehet néhány regionális különbség egyre nyilvánvalóbbá válik.

Borbély Gábor, a CBRE kelet-közép-európai elemzője szerint Magyarországon is inkább a már jövedelmet termelő ingatlanok a finanszírozás célpontjai, mintsem az új projektek.

Habár a finanszírozás feltételei enyhültek, a gazdasági fundamentumok nem sarkallják sem a bankokat, sem a fejlesztőket, hogy új projektekbe kezdjenek.

-->