Fő szempont a biztos pénz

Jól indult az év, de lehet, hogy sokáig – akár a nyárig – nem nagyon lesz jelentős befektetési tranzakció Magyarországon. Az ING adta meg az alaphangot azzal, hogy eladta a budapesti Allee bevásárlóközpont felét az európai piacon közepesen nagy étvágyú német Allianznak. Nem is kevés pénzért, 100 millió euróért – bár nyilván jobban örült volna, ha még tovább húzhatja az üzletet, talán 10-15 százalékkal többet préselhetett volna ki a németekből. Jól jön ez a pénz a hollandoknak, hiszen a nagy ING csoport most éppen a darabolódás idejét éli, az ingatlanos ágazatnak minden euró segítség a még mindig nyomott piacon.

Igazság szerint ennek a tranzakciónak csak a lezárása nyúlt át erre az évre, inkább 2009-hez tartozik. Ahhoz az esztendőhöz, amikor a legfrissebb adatok szerint Európában 60-80 milliárd euró értékben cseréltek gazdát különféle kereskedelmi ingatlanok, s a főbb vevők a németek, a franciák és a britek voltak. Természetesen az intézményi befektetők mellett nagyon sok bank is vevőként jelent meg, ám az utóbbiak esetében inkább a kényszereladások nyomán hozzájuk visszakerülő portfóliókról vagy egyes ingatlanokról van szó.

A legtöbbet, mintegy 2 milliárd eurót a francia Société Nationale Immobiliére költötte, mögötte 1,67 milliárddal a német Global Infrastructure Partners áll, a bronzérmes a koreai National Pension Service lett, 1,16 milliárddal. A három legtöbbet kasszírozó eladóból kettő brit – ez nem meglepő, hiszen a hitelválság nyomán csaknem padlóra került brit ingatlanpiacon sok volt az ingatlanaitól szabadulni kénytelen tulajdonos. Érdekes fejlemény, hogy a célágazatokat figyelve a befektetések még mindig elsősorban az irodai és a kiskereskedelmi piacra irányultak ugyan, de mindkettőnél 40 százalékot meghaladó volt az elköltött összeg csökkenése 2008-hoz képest. A PropertyEU szerint – csak az 50 millió eurót meghaladó értékű ügyleteket beszámítva – jóval nagyobbat (68 százalékot) zuhant a hotel-piac, és csupán egyharmaddal a lakáságazat. Ugyanakkor az ipari ingatlanokat szétkapkodták, ott 49 százalékos növekedést sikerült elérni a befektetett értéknél, ami példátlan.

Földrajzilag elég nagy volt tavaly a szórás. A közép- és délkelet-angliai iparvárosok, Franciaország észak–déli irányú középső sávja, a Ruhr-vidék, Dánia, Dél-Svédország, illetve a spanyol főváros és a keletre eső nagyvárosok, valamint az északolasz iparvidék volt a befektetők kedvelt vadászterülete. Közép-Európában magasan vezetett Lengyelország, tőle jóval elmaradva következik Prága és egy-két cseh város, Magyarország szinte nem is volt a térképen a legfeljebb százmillió eurós mutatójával. Csak emlékeztetőül: 2007-ben, az Arena Plaza eladásának évében 1,8 milliárd eurót könyvelhettünk el.

„A piac túl van a mélyponton, az elkövetkező egy-két évben a hozamok stabilizációjára, a befektetői bizalom újjáéledésére és a minőségi ingatlankínálat növekedésére számíthatunk” – mondta Tilki Róbert, a GVA Robertson magyarországi irodájának ügyvezető igazgatója. Szerinte meghatározó üzletkötések nélkül nehéz pontos hozamokat megállapítani; a tranzakciókban gazdagabb kelet- és nyugat-európai piacokkal összehasonlítva a magyarországi átlagos prime hozamszint 8,5 százalékra tehető. „A múlt év második felétől érezhető a növekvő befektetői érdeklődés, amely remélhetőleg az idén már tranzakciókban gazdagabb évet jelent” – hangsúlyozta a szakértő.

Utalt rá, hogy a befektetői érdeklődés középpontjában mindenhol az első osztályú, központi lokációjú és hosszú lejáratú bérleti szerződésekkel, azaz biztos bevétellel rendelkező termékek állnak. Ennek következtében, illetve a piacok átláthatósága és mérete miatt az aktív befektetők inkább a nyugat-európai piacok iránt érdeklődnek. A skandináv államokban, Olaszországban és a német nyelvű országokban kizárólag az ötéves vagy annál hoszszabb bérleti szerződésű termékek iránt van kereslet. Némileg árnyalja a képet Anglia, ahol a rövid lejáratú bérleti szerződésekkel rendelkező, ám annál jobb lokációjú ingatlanok iránt is fokozódik a befektetői igény.

Befektetőtípusok
Míg Magyarországon, Ausztriában és Svájcban jellemzően a külföldi intézményi befektetők vannak túlsúlyban, addig Olaszországban vegyesebb a kép, itt a piacot az előbbieken kívül a privát nyugdíjalapok uralják. Angliában mind a privát, mind az intézményi befektetői kör jelen van, ezek azonban 2008-ban inkább eladóként és nem vevőként voltak aktívabbak. A belga és a holland befektetési piacon a német alapokat, illetve privát befektetőket találjuk, míg a skandináv országokban a beszűkült forráshoz jutási lehetőségek miatt a készpénzes befektetőké a fő szerep.