Ingatlanárak: zuhanás jöhet

A jelenlegi ingatlanpiaci folyamatok egyre inkább azt igazolják, hogy a globális gazdasági fellendülés még bizonytalan – legalábbis ezt állapítja meg a Financial Times elemzése, amelyben a gazdasági napilap górcső alá vette a szektor kilátásait szinte a világ minden táján.

Az ingatlanpiaci összeomlás, amely a nemzetközi gazdasági-pénzügyi válság közvetlen előidézője volt, kétségtelenül sokkolta az árakat az egész világon. Megfúrta a bankok mérlegegyensúlyát, ellehetetlenítette a háztartások, családok egyedi finanszírozását Londontól Pekingig. A nemzetközi ingatlanpiacon tavaly bekövetkezett ugyan némi fellendülés, ám az utóbbi időben, úgy tűnik, hogy a javulás jelei a legtöbb országban kifulladnak, és növekszik az aggodalom, hogy a piacok, amelyek 2006–07-hez képest alaposan visszaestek a válság miatt, újból megbillenhetnek.

Az árnyomás kialakulásának jelenlegi jelei – Nagy-Britanniától az USA-ig egyaránt – a közgazdászok széles körét nyugtalansággal töltik el. Különösen azért, mert az ingatlan- és lakáspiac fontos meghatározója az egészségesen működő gazdaságnak. Ezt igazolja Alan Greenspan, az amerikai jegybank feladatait ellátó Fed korábbi elnöke is, aki a múlt hónapban úgy vélekedett, hogy a tengerentúli gazdaság ismét visszaeshet, ha a lakásárak csökkennek. Így vélekedik Steven Ricchiuto, a Mizuho Securities vezető elemzője is, aki szerint az ingatlanpiachoz kapcsolódóan az ügyfelek hitelképessége mindenkor megbízható indikátora a gazdaság egészségi állapotának. Egyes piaci elemzők ugyanakkor úgy vélik, hogy a gazdasági növekedési kilátások kétségtelenül összefüggésben állnak az ingatlanpiac alakulásával, de esetenként jelentéktelenebb a kapcsolat a feltételezettnél.

Az ingatlanárak valamikor a 2006-os esztendő közepe táján kezdtek esni az Egyesült Államokban, majd 2008 tájékán már a globális nemzetközi piacokon is csökkentek az árak. Átlagosan mintegy 17 százalékkal zsugorodott az ingatlanok értéke 2007–2008-ban – állítja a Knight Frank vagyongazdálkodási szakértője. Jean-Michel Six, a Standard & Poor’s európai vezető elemzője azonban megjegyzi, a legtöbb fejlődő piacon már jelentősen mérséklődött az árak csökkenése.

De hogy valójában mennyire vegyesen alakulnak az ingatlanárak a válság lecsengése után, 2010 közepén a világban, azt jól mutatja a Financial Times összesítése. Több országban látványosan elindult az ingatlanárak növekedése, így például Ausztráliában, Dél-Afrikában, Hongkongban, Izraelben, Kínában, Norvégiában, Svédországban. Kína esetében kiemelkedő a fellendülés mértéke, amely az idei első negyedévben – a tavalyi hasonló időszakhoz viszonyítva – 68 százalékot ért el.

Más országokban azonban az ingatlanárak növekedése nem döntött meg csúcsokat, így például Nagy-Britanniában vagy Franciaországban. A Standard & Poor’s becslése szerint a szóban forgó országokban a fogyasztók még ma is a hosszú távú előnyökre játszanak. Sőt vannak olyan uniós tagállamok, ahol messze alulmaradnak az ingatlanárak a nemzetközi összehasonlításban. E körbe tartozik Bulgária, Írország, Lettország és Litvánia.

Dhaval Joshi, a RAB Capital vezető stratégája szerint az Egyesült Államokban egyértelműen a piaci kínálat a meghatározója az ingatlanáraknak. Így a túlkínálat okozta különbségek nyomán alakulhatott ki a tengerentúlon csupán 2,3, míg Nagy-Britanniában 8,9 százalékos ingatlanár-emelkedés. A túlkínálat viszont alaposan átalakította az ingatlanpiacot Dubajban, Írországban és Spanyolországban.

Ami az egyes országokban a relatíve nyugodt ingatlanpiaci helyzetet megteremtette, az kétségtelenül az alacsony kamatszint és ezáltal a könnyebb banki kölcsönhöz jutás. Az alacsonyabb kamat melletti mérsékeltebb törlesztőrészletek nem terhelték úgy az ügyfeleket, mint más pénzügyi környezetben.

Végső megállapításként a Financial Times összegzése úgy fogalmaz, hogy az ingatlanárak változása – akár növekedése – nem értékelhető a gazdaság általános állapotának jelzőszámaként. Liam Bailey, a Knight Frank kutatási vezetője megerősíti, hogy a jelenlegi időszak bővülése mögött nincs valós gazdasági növekedési produktum. A gazdaság állapotáról kialakított elemzői-szakértői kép egészségesebb viszonyokat sugall, mint amilyenek a valóságban tetten érhetők.

Friss szakértői előrejelzések enyhe elmozdulásokat valószínűsítenek a következő időszakban az európai ingatlanárakban. Ugyanakkor abban az esetben, ha bekövetkezne a nemzetközi válság mind gyakrabban emlegetett W alakú kimenetele, akkor az ingatlanárak több európai országban tíz százalékkal vagy annál nagyobb mértékben is esnének.

A jelenlegi helyzetben semmiképpen nem használ a gazdasági fellendülésnek, hogy számos európai országban fiskális szigort, a társadalmat súlyosan érintő megszorításokat és ezzel együtt adóemeléseket vezetnek be. Mindez jelentősen ront a munkaerő-piaci helyzeten, és alaposan megtépázza a fogyasztói bizalmat is.

Ezt követően Dél-Amerika, majd Észak-Amerika következett 8,2, illetve 7,0 százalékkal. A sor végén a kelet-közép-európai régió áll 3,9 százalékos ingatlanár-növekedéssel, az utolsó helyen Nyugat-Európa van 2,4 százalékos csökkenéssel.

Ezt követően Dél-Amerika, majd Észak-Amerika következett 8,2, illetve 7,0 százalékkal. A sor végén a kelet-közép-európai régió áll 3,9 százalékos ingatlanár-növekedéssel, az utolsó helyen Nyugat-Európa van 2,4 százalékos csökkenéssel.-->