Lendület csak két év múlva

Magyarországon legfeljebb 2012 körül találhat magára az iroda- és a kereskedelmi ingatlanpiac – állítják a szakma ismerői, akik meglehetősen borúsan látják a pillanatnyi helyzetet. A hazai ingatlanos szakma lázasan keresi a kitörési pontokat: hol található olyan szegmens, amelyben még vannak kihasználatlan lehetőségek, melyik lehet az a részpiac, ahol a fellendülés elkezdődhet. Ebben elvileg segítséget nyújthatna a magyar fejlesztőknek-befektetőknek a multinacionális ingatlancégek nemzetközi tapasztalata, ám a világtrendek Budapesten megtörni látszanak.

Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb ingatlanfejlesztője, az Ablon Group előrejelzése szerint a válságból a régióban a leggyorsabban várhatóan a lengyelek térnek magukhoz, mi csak néhány év múlva reménykedhetünk az élénkülésben. Az ingatlanpiacon az irodapiaci szegmens van leginkább kitéve a gazdasági viharoknak – mondta Lovro Adrienn, a csoport magyarországi ügyvezető igazgatója, aki szerint azokban az országokban lehet számítani a leggyorsabb fellendülésre, amelyek a leghamarabb tudnak reagálni a válság okozta változásokra. Lengyelországban már beindultak azok a gazdasági folyamatok, amelyek várhatóan elsőként segíthetik talpra a régióban a lengyel irodapiacot – vélekedett.

Az Ablon felmérése szerint az elmúlt évben azok a hazai ingatlanfejlesztők kerültek előnyös helyzetbe, amelyek az épületek üzemeltetésével is foglalkoznak. Az élessé vált árversenyben ugyanis az utóbbi cégek alacsonyabb üzemeltetési díjaikkal jobb csomagokat tudtak kínálni a csupán fejlesztéssel foglalkozó cégekhez képest. A fejlesztők többségének nincs üzemeltetési tapasztalata, illetve projektjeiken a fenntarthatóan alacsony üzemeltetési díj nem az első számú tervezési szempont, hiszen az irodaházakat eladásra építik. A kiéleződő versenyben az ár mellett az ingatlan lokációja is nagyon fontos, ezért a másodlagos lokációkon az irodák még az ár számottevő mérséklésével sem adhatók ki könnyen.

Ugyanezt a megállapítást támasztja alá Pintér Dániel, az Eston irodabérleti és értékesítési osztályának a vezetője. Példaként a Bankcenter esetét hozta fel: a bérbe adandó irodák kelendősége az átadásuk óta eltelt idővel arányosan általában csökkenni szokott, a presztízsük „kopik”, a Szabadság téri irodaközpont azonban elhelyezkedésének páratlansága miatt ma is ugyanolyan kapós, mint egy évtizede volt – szinte teljes telítettséggel üzemel. Ha nem is kudarc, de a várakozásokat be nem teljesítő történet Magyarországon az agglomerációba kihelyezett integrált szolgáltató központoké – folytatta a példák sorát Pintér Dániel. Jó ötletnek látszott a reprezentatív funkciókat nem igénylő, úgynevezett back office funkciójú irodákat a főváros egyik kiváló autós megközelíthetőségű elővárosába telepíteni. A válság előtt működött is a nemzetközi formula, a bérleti szerződések mostanság esedékes újratárgyalása azonban rendszerint csalódást okoz a bérbeadóknak-beruházóknak. A fenti tapasztalatokat erősítette meg Héhn Miklós, az RSM DTM partnere is, aki szerint a modern bériroda-piaci árcsökkenés mértéke egyértelműen az iroda fekvésétől függ: minél jobb a fekvése, annál kisebb az áresés.

A válság utáni budapesti irodapiacot ennek megfelelően a lokáció szerint érdemes finomabb szegmensekre bontani – erre tett kísérletet az Ingatlankutatók Szövetsége (RERA), amely az Eston, a Colliers International és az EHL közös kezdeményezéseként jött létre. A szövetség a szokásos A, illetve B kategóriás osztályozást kétbetűsre finomította, a minősítendő elhelyezkedésétől függően. Eddigi tapasztalataik szerint három olyan zóna található a fővárosban, amely iránt a bérlők, illetve a vásárlók érdeklődése „örökzöld”: a budai és a pesti belváros, a Váci úti folyosó és Lágymányos. Prognózisuk szerint 2012-től ezen a három helyszínen kezdődhetnek meg újból a fejlesztések.

Az ingatlanpiac kiskereskedelmi szegmensében sem várható gyors javulás – mondta Pál Erika, a Jones Lang LaSalle (JLL) kiskereskedelmi üzletágának a vezetője. Két nagy projekt befejeződik ugyan a közeljövőben – a Corvin Átrium ez év novemberében, a Köki bevásárlóközpont jövő őszszel nyit –, ám semmi sem utal arra, hogy egyhamar újabb hasonló beruházások indulnának. A mostani tapasztalatok azt mutatják, hogy a drágább márkák expanziója lelassult, egyelőre kivárnak a cégek, óvatosan alakítják a terveiket. Ezzel szemben úgy tűnik, most jött el a közép- és alsó kategóriájú márkák „szezonja”, ezek a cégek kihasználják, hogy jó – magyarul alacsony – bérleti díjért most be tudnak jutni olyan helyekre is, ahová korábban nem tudtak volna. A Belvárosba a szakértő szerint legfeljebb 2011–12-re térhet vissza az élet, akkor érhetik el a 2008-as szintet. A vidéki városokban, ahol a budapestinél jóval gyengébb a vásárlóerő, még kedvezőtlenebb a kiskereskedelmi ingatlanpiac.

Egyelőre itthon a kedvezőtlen piaci helyzet miatt sehol sem kellett bezárni üzletközpontot, de Romániában már volt erre példa. Hogy ez ne is fordulhasson elő, a fejlesztők külöféle túlélési stratégiákkal próbálkoznak, hogy megtarthassák a bérlőiket. Elsősorban a bérleti díj feltételeit teszik „barátságosabbá”, például lépcsőzetes konstrukciót dolgoznak ki vagy bérletidíj-mentes időszakokat határoznak meg. Ez a tendecia egyébként ugyanígy jellemző az irodapiacra is.

A meglévő bevásárlóközpontok közül három bővítése van (volt) napirenden, ezek közül az Árkádé tűnik a legreálisabbnak, bár a 15 ezer négyzetméteres fejlesztés eredeti határidejét két évvel elcsúsztatták, ma 2012–13-ra teszik. A Westend és az Europark második ütemének építését egyelőre nem látja közelinek a szakértő.