Őrült bevásárlás Nyugaton

Alig múlik már el nap anélkül, hogy valamelyik nagy német, brit, holland vagy francia alap ne tenne a bevásárlókosarába egy plázát, egy irodaházat vagy egy logisztikai központot. Európa nyugati felének főbb piacain egymást érik a tranzakciók, így az eladók fája alá eurómilliárdok vándorolnak, az új tulajdonosok meg reménykednek: a portéka jó készpénzteremtő lesz, ahogy az eladó ígérte. Magyarország egyelőre kivétel, nálunk ugyanis amit lehetett, már megvették korábban, illetve a jól működő egységektől nem akarnak megválni, a bizonytalan jövőjű új üzleti ingatlanokra pedig kevesen mernek sokat tenni. Szintén nem az idei vételnek kedvez, hogy januártól 10-ről 4 százalékra mérséklődik az illeték, és az összes költséget tekintve valószínűleg jobban megéri majd magát az ingatlant megvenni, s nem a céget, mint eddig.

Az őrült bevásárlás mögött az lehet, hogy az ingatlan a többi befektetési alternatívához képest olcsóbb, a bérlői aktivitás pedig stabilizálódni látszik a főbb európai piacokon. A hozamok már nem növekednek, vagyis az átlagos vételár már elérte a mélypontot – azaz egy darabig még érdemes vásárolni a nyomott árak miatt. De csak rövid ideig lehet várni. Az Aberdeen Property Investors elemzői december elején kiadott előrejelzésükben arra mutattak rá, hogy a brit felpörgés után a francia és a német piac, később a kontinens más térségeinek enyhe élénkülése is várható.

A német nyílt végű alapok likviditása jelentősen emelkedett az elmúlt időszakban. A CB Richard Ellis (CBRE) szerint az alapokban együttesen mintegy 18 milliárd eurónyi likvid eszköz van. Mintegy 7,5 milliárd euró áll rendelkezésre ingatlanvásárlásra, és ez a következő két évben akár 12 milliárdra is nőhet, ha folytatódik a tőkebeáramlás.

Az alapok helyzetének javulása már világszerte érezhető a vásárlási aktivitásban, főleg Európában, ahol 2009 első felében mindössze 860 millió eurót (250 milliárd forint) költöttek a német nyílt végű alapok, a harmadik negyedévben viszont már 790 milliót.

Nálunk már jó ideje szinte nincs mozgás. Egyesek viszont a stabilitást is felfedezni vélik ebben a helyzetben, nem csupán a külföldiek érdektelenségét és kivárását. Az ING itt működő befektetési részlege például közleményben igyekezett leszögezni: két plázabefektetése (Polus Center, Campona) továbbra is sok pénzt hoz, a központok jól teljesítenek, az üzemeltetők sikerrel alkalmazkodtak a változásokhoz egyebek között azzal, hogy megváltoztatták a bérlői összetételt.

Ugyancsak a CBRE közölte, hogy az ipari és logisztikai ingatlanok befektetési piacának a forgalma Európában közel 2,5 milliárd eurót tett ki 2009 első felében, megtartva 10 százalékos részesedését a teljes befektetési piacból, és ez a részarány tovább nőhet. A nagy bevételt hozó, így a bevétel növekedésétől kevéssé függő jelleg olyan jellemző, amely a befektetők érdeklődését gyenge gazdasági feltételek mellett is felkelti. Feltételezve, hogy a befektetések szintje 2009 második felében is fennmarad, jövőre van tere a növekedésüknek az ipariingatlan-szektorban – véli a tanácsadó.

Baka Gergely, a cég budapesti irodájának vezető tanácsadója hozzátette: Magyarországon jelenleg nagy a kínálat modern ipari ingatlanokból a valaha regisztrált legalacsonyabb áron. Kiélezett verseny folyik a fejlesztők és a tulajdonosok között a bérlőkért, akiknek most minden adott ahhoz, hogy rendkívül kedvező feltételekkel szerződjenek, de ezzel a lehetőséggel csak addig élhetnek, amíg a kínálat magas szinten van. Mivel új fejlesztések nem indulnak, a kihasználatlanság csökken, és 2010 második felére a fejlesztők már nem lesznek nyomás alatt, hogy alacsony bérleti díjakon szerződjenek.

Ingadozások

A legtöbb elemző egyetért abban, hogy a budapesti ingatlanpiacon nem voltak nagy ingadozások az elmúlt egy-másfél évben. Ennek pedig az a kísérőjelensége, hogy az ajánlati árak nem változtak annyira drasztikusan.

„Ez mindenkinek nehéz időszak, de a bérbeadók maximalizálhatják a befektetésüket, úgy, hogy tárgyalnak a jelenlegi bérlőikkel, s hosszabb időszakra, de kedvezőbb bérleti feltételekkel állapodnak meg velük. A bérlők általában maradnak, amennyiben a bérbeadó reális ajánlatot tesz. A befektetési piacot vizsgálva úgy látom, hogy az ajtó egyre szélesebbre tárul, és nő az érdeklődés, de a szerződéskötésekre egyelőre várni kell” – nyilatkozott Ward Stocker, a King Sturge budapesti ügynökségi részlegének a vezetője.