Vonzók a belvárosi bevásárlóutcák

A közvetlen európai kiskereskedelmi ingatlanbefektetések a második negyedévben 85 százalékkal emelkedtek az első negyedhez képest a Jones Lang LaSalle (JLL) legújabb kutatásai szerint. A bővülés inkább az ingatlanok mérete növekedésének, mintsem a tranzakciók számának tudható be, hiszen az első negyedévi 33 tranzakcióhoz képest alig több, összesen 38 ügylet zajlott le a második negyedben. Főleg a bevásárlóutcákat keresik, de egyes, kiemelten jó helyen lévő plázák is kelendők.

A befektetési volumen megközelítőleg kétmilliárd euró volt a tárgyidőszakban, az első fél évben pedig összesen hárommilliárd. Ez az eredmény hasonló a 2004 első felében lebonyolított befektetési volumenhez. Annak ellenére, hogy a 2009 első fél évében lezárult befektetések volumene 63 százalékkal alacsonyabb 2008 első hat hónapjának eredményéhez képest, számos nagy üzletkötés valósult meg, beleértve kilenc, százmillió euró érték feletti tranzakciót is. Az idén eddig a legtöbb nagyobb kiskereskedelmi ügyletet egyetlen közös tényező jellemzi: a vásárló számára rendelkezésre álló finanszírozási forma, ez lehet az eladó általi vagy strukturált finanszírozás. A banki finanszírozás továbbra is csak korlátozottan áll rendelkezésre Európa-szerte, így sok esetben az eladó által történő hitelnyújtás tette lehetővé a tranzakciót.

Fontos fejlemény – és ezt több tanácsadó cég is megjegyezte –, hogy egyelőre nem lett általános a kényszerértékesítés. Az első negyedévhez hasonlóan egyébként a kiskereskedelmi ingatlanbefektetések nagy része (95 százaléka) Nyugat-Európában zajlott le, míg Közép- és Kelet-Európában az aktivitás igencsak korlátozott, mivel a befektetők elsődlegesen a belföldi és a főbb európai piacokra összpontosítanak.

„A magyarországi befektetési piac egyre aktívabb, noha ez a számokban még nem mutatható ki. Európa más részeihez hasonlóan a finanszírozás bizonytalansága miatt a befektetők valamennyi szektorban a korábbinál kisebb méretű üzleteket részesítik előnyben” – mondta Tim O’Sullivan, a CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég itteni befektetési vezetője. „Budapesten is van néhány olyan egyedülálló kiskereskedelmi befektetési lehetőség, amely népszerű lehet a központi elhelyezkedésű, kiváló minőségű eszközöket keresők számára.”

A JLL emlékeztetett, hogy az első fél évben a kiskereskedelmi tranzakciók nagy részét a kontinentális európai bevásárlóközpontok tették ki összesen kétmilliárd euró befektetett összeggel, ez az előző negyedévhez képest számottevően magasabb: a teljes volumen 69 százalékát teszi ki. A belvárosi bevásárlóutcák továbbra is nagyon vonzók a biztos bevétel és az egységek mérete miatt. A visszabérlési piacon szintén megnövekedett aktivitást tapasztalnak kiváltképp a vendéglátásra alapuló kiskereskedelmi épületek esetében, amelyet a kiskereskedők tőke iránti igénye és a befektetők hosszú távú, biztos bevételi forrás iránti érdeklődése generál. A retail parkok és big boxok iránti érdeklődés visszaszorult 2009 első fél évében, a teljes volumen 13 százalékát teszi ki, szemben a tavalyi első fél évben tapasztalt 30 százalékkal.

Az ingatlanalapok és az intézmények voltak a legaktívabbak a fél év folyamán: a teljes volumen 40 százalékát jegyzik, és az már világossá vált, hogy a hitelpiacokon folytatódó problémák miatt a kölcsönből finanszírozó vásárlók helyzete továbbra is nehéz lesz.

A CBRE elemzői szerint a korlátok közé szorított hitelpiac helyzete nem javult jelentősen, és a finanszírozási nehézségek továbbra is meghatározók a legtöbb európai piacon, ez jól látható a megvásárolt ingatlanok típus szerinti megoszlásában is. A bevásárlóközpontokat érintő tranzakciók csökkenő száma azt mutatja, hogy a jelentősebb ügyleteket nehéz finanszírozni jelentős tőkekötelezettség nélkül. Noha tradicionálisan a bevásárlócentrumok a tranzakciók felét tették ki, részarányuk 33 százalékra esett vissza 2009 első felében. A tapasztalatok szerint azonban, amennyiben jó minőségű bevásárlóközpontok jelennek meg a befektetési piacon, általában jelentős a befektetői érdeklődés irántuk.

Annak ellenére, hogy 2009-ben a befektetési piac gyengének mondható, néhány európai országban a kiskereskedelmi befektetési ingatlanpiac növekedésnek indult az idei első fél évben 2008 második feléhez viszonyítva.