Bécs jóval kisebbet bukott

Kevesebb osztrák kiállító jelent meg a múlt héten rendezett cannes-i MIPIM-en, a világ legnagyobb ingatlanos fórumán, de amelyik ott volt, aktívabban tárgyalt, és igyekezett elfeledtetni, hogy a térségünkben nagy kitettségű bécsi vállalatok egy része súlyos válságba jutott. Az aktivitás részben azzal magyarázható, hogy maga az osztrák piac viszonylag jól vészeli át a válságot, a főváros például jóval kevésbé érzi a visszaesést, mint sokan gondolták volna mondjuk október-novemberben.

A CBRE minap kiadott jelentése alátámasztja mindezt. E szerint a 2006-os és a 2007-es rekordév után az osztrák ingatlan- és beruházási piac – az európai trendnek megfelelően – tavaly a 2004–05-ös szinthez közelített. Ennek ellenére Bécsben a felső kategóriás irodaterületek bérleti díja 2007-hez képest 7 százalékkal, havi 23,5 euró/m2-re emelkedett.

Nyugati szomszédunkban tavaly 2 milliárd euró értékű ingatlan cserélt gazdát. Ez a volumen 2001 óta első alkalommal csökkent, és nagyjából 30 százalékkal marad el a 2007-es szinttől, de így is a 2005-ös 1,9 milliárd eurós szint feletti érték. A legnagyobb beruházást a holland Rodamco hajtotta végre tavasszal, a sok százezer magyar által is látogatott Shopping City Süd 607 millió eurós megvásárlásával. Az európai trenddel ellentétesen az utolsó negyedévben a befektetési volumen 50 százalékkal (kb. 640 millió euróval) nőtt az előző negyedhez képest. Ausztria részaránya az európai ingatlanbefektetésekben kb. 1,7 százalékot tesz ki. Míg – mint említettük – az osztrákoknál a beruházási volumen 2008-ban kb. 30 százalékkal csökkent 2007-hez viszonyítva, az összeurópai volumen megfeleződött: a 2007-es 236 milliárdról 2008-ban 116 milliárd euróra esett. A saját tőkével rendelkező beruházók számára a bécsi ingatlanpiac vonzó volt, és az is marad 2009 folyamán is. A nemzetközi ingatlan- és pénzügyi válság okozta kisebb kereslet miatt az eladók már nem tudják tartani az elmúlt évi áraikat. Az alacsonyabb értékesítési árak kihatnak a hozamokra is, amelyek Bécsben – az irodai ingatlanoknál – a tavalyi negyedik negyedévben 0,5 százalékponttal emelkedtek.

Noha a német nyílt végű alapok továbbra is aktívak, és vonzó lehetőségek kínálkoznak a saját tőkével rendelkező beruházók számára is, a beruházási volumen 2009-ben valószínűleg nem éri el a 2008-as szintet. A kihasználatlanság az első negyedben 4 százalékra mérséklődhet ugyan, de az év végéig a kisebb kereslet és az előbérleti szerződések nélküli irodaátadások miatt akár 4,5 százalékig emelkedhet.

2002 óta először esett vissza a bérbeadás: a rekordnak számító 2007-es 470 000 négyzetméterrel szemben tavaly csupán a 2006-os szintnek megfelelő 400 000 m2 új irodaterület talált bérlőre. Továbbra is a belvárosi irodák a legkelendőbbek, amelyek az összes bérbe adott irodaterület 39 százalékát teszik ki. Bécsnek 10 millió m2 irodaterülete van, ebből 2,7 millió m2 az elmúlt kilenc évben készült el (beleértve a 20 százaléknyi felújított régi épületet is). Mindebből 250 000 m2-t tavaly adtak át, ez kb. 50 000 m2-rel kevesebb, mint az azt megelőző évben. VG