Meddig drágulhatnak a lakások?

Miközben továbbra sem beszélhetünk a hazai ingatlanpiac talpra állásáról, vannak biztató és akár meglepőnek is nevezhető fejlemények. Ilyen például a lakásárak emelkedése, ami elsősorban az eladóknak jó hír. A Balla Ingatlanirodák ingatlanpiaci helyzetjelentése szerint ráadásul a III. negyedévben meredekebb emelkedésbe kezdtek az árak, és magasabb árszínvonallal kell számolni a következő negyedévben is.

A statisztikai hivatal árakat és lakásárindexet bemutató elemzésében két alapvető szám rajzolja most meg a lakáspiac helyzetét: egyrészt az, hogy 20 százalékot meghaladó mértékben emelkedett az első félévben értékesített lakások száma, másrészt pedig az, hogy 1,1 százalékos tiszta áremelkedés következett be az év első felében. Látszik tehát, hogy az árak növekedtek, ugyanakkor nincs szó drámai növekedésről az első félévben.

A Balla Ingatlanirodák ingatlanpiaci elemzése ugyancsak azt mutatja, hogy kismértékű emelkedésre került sor 2014 első félévében, viszont a III. negyedévben méréseik szerint ez a drágulás még tovább gyorsult: 3-5 százalékos árnövekedésről is beszélhetünk.

Ennek elsősorban az az oka, hogy a lakáspiaci kínálat körülbelül 15 százalékkal esett vissza ebben az időszakban, mégpedig annak köszönhetően, hogy sokan visszatartják lakásuk értékesítését addig, amíg a devizahitelek forintosításának ügye nem realizálódik. Ezt az átmeneti kínálat-csökkenést reagálják le úgy a vevők, hogy a korábbi irányárból kevesebbet alkudnak. A mérséklődő alku pedig némi áremelkedést eredményez. A piac így jelenleg keresleti, miközben egy gazdasági válság sújtotta piacon a kínálati lenne indokolt.

Ami még figyelmet érdemel, az az, hogy a lakásértékesítéseknél az újépítésű lakások részesedése mindössze 2 százalék. A kínálat egyre csökken, mivel jelenleg nem zajlanak fejlesztések, és kilátásban sincs, hogy a jövőben sor kerülne beruházásokra.

Ha mélyebben tekintünk a folyamatokba, akkor azt látjuk, hogy a lakáspiaci forgalom igen jelentős részét a budapesti adásvételek teszik ki. Budapesten belül igen határozottan kirajzolódik egy stabil kereslet a panellakások iránt, míg a megyeszékhelyeken ez nem mutatkozik ilyen határozottan. A számok szerint a teljes lakáspiacon 2014-re tovább nőtt a többlakásos társasházi és panelépületek részesedése, és immár eléri az 58 százalékot. Ugyanakkor a panellakások forgalma arányaiban nem növekedett, továbbra is 13 százalékot tesz ki.

Ami az árakat illeti: a használt lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 226 ezer forintról 229 ezer forintra nőtt, ennek ellenére a lakások átlagára 300 ezer forinttal, 13,3 millió forintra csökkent. Ez annak az eredménye, hogy változott a kínálat, tehát a kisebb és így olcsóbb lakások felé billent. Az értékesített lakások átlagos mérete 58 négyzetméterről 57 négyzetméterre mérséklődött, vagyis azt látjuk, hogy a kis és egyre kisebb lakásoknak van igazán piaca.

A jelenlegi helyzetben a keresleti piac nem indokolt és nem is fenntartható hosszú távon. A Balla Ingatlanirodák előrejelzése szerint a kínálat az elkövetkező 1-2 év során folyamatosan növekedni fog, ami ismét az árak csökkenését vagy legalábbis stagnálását eredményezi. Erre csak abban az esetben nem kerülne sor, ha jelentős mértékű gazdasági növekedés indulna be, vagy pedig a hitelfelvétel feltételei válnának lényegesen kedvezőbbé.

Kérdés ugyanakkor, hogy a devizaalapú kölcsönök rendezése és forintosítása milyen eredménnyel jár a gyakorlatban az ingatlanpiac számára. Ha az érintettek nagy számából indulunk ki, akkor akár jelentős hatással is számolhatunk. Mivel ez a jövő év elején várható, így a következő fél évre meglehetősen nehéz jósolni.