Mit kapott a vármegyebérlettel az agglomeráció ingatlanpiaca? – körképünk a várakozásokról
Leginkább az üzemanyagárak emelkedése volt az, ami a többi negatív hatással együtt erősen visszavetette az érdeklődést az agglomerációs ingatlanok iránt az utóbbi időszakban. Az általános bizonytalanság, illetve a hitelezés eltűnése azonban az elmúlt 6-12 hónapban az ingatlanpiac minden szegmensére hatással volt – válaszolta felvetésünkre Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója.
Fotó: Jászai Csaba / MTI
Az agglomeráció piaca megérezheti, ha a tömegközlekedés olcsóbbá válik – tette hozzá Balla Ákos –, illetve további változást hozhat, ha a korábban publikált közlekedési fejlesztések, mint például a ráckevei HÉV-vonal korszerűsítése megtörténik. A tömegközlekedés azért is egyre inkább alternatíva a gépjárműhasználat mellett, mert az elmúlt évtizedek kiköltözési hullámait az úthálózat fejlesztése csak részben követte.
Reggel és este rendszerint óriási dugók alakulnak ki az agglomerációs települések és a főváros között, amin egy kedvezőbb díjú és szolgáltatásaiban fejlődő tömegközlekedés segíthet
– hangsúlyozta Balla Ákos.
Az agglomeráció piacán felemásan alakul az élet az Ingatlan.com adatbázisa szerint. A Pest vármegyei települések ingatlan állományában arányaiban sokkal több családi-, iker- és sorház található, mint Budapesten, így az adásvételek során is ezek jóval nagyobb súlyt képviselnek, mint a fővárosban. A nehézséget mostanában az okozza az eladók számára, hogy ezeknek az ingatlanoknak az átlagos energiafogyasztása is nagyobb, nem csak az alapterületük – mondta a Világgazdaság kérdésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.
Az agglomerációs státusz menekülőutat is jelenthet a jelenlegi lakáspiacon az eladók és a vevők számára
– szögezte le a szakértő. A fővároshoz képest ugyanis több mint negyedével olcsóbbak az agglomerációs lakóingatlanok: négyzetméterenkénti átlagár jelenleg 936 ezer, illetve 686 ezer forint az eladó lakások és házak esetében. Az árak Budapesten 1 százalékkal nőttek, az agglomerációban viszont stagnálnak január eleje óta.
Az eladó házakat kereső vevők még inkább az agglomeráció felé gravitálnak.
Egy korszerű vagy új építésű, energiahatékony családi-, iker- vagy sorház ára a fővárosban 100 millió forintnál kezdődik, míg ugyanezek Pest vármegyében 20-25 millió forinttal olcsóbban is elérhetők.
Fotó: Róka László
A KSH által nemrég közzétett népszámlálási eredményeket ezek a számok részben meg is magyarázzák: Budapest lakossága az előző népszámlálás óta majdnem 50 ezer fővel csökkent, Pest vármegye lélekszáma pedig több mint 100 ezerrel bővült.
Ez a lakáspiaci háttere az agglomerációs településeknek, amit tovább erősíthet a nemrég bejelentett vármegyebérlet elindulása.
Ennek egyik oka, hogy a munkáltatókat jogszabály kötelezi, hogy az ingázáshoz szükséges vármegyei bérlet díjának 86 százalékát megtérítsék a munkavállalóik számára. Mivel a vármegyei bérletek valamennyi tömegközlekedési eszközre érvényesek (pl. buszra és vonatra egyaránt), ezért az ingázás költsége és időbeni ráfordítása is csökkenhet.
A vármegyei bérlet tehát önmagában nem fogja felerősíteni a kiköltözési hullámot Budapestről, mert ezt a szerepet betöltik a több tízmillió forinttal olcsóbb ingatlanárak, de a döntésben bizonytalan vevőket átlendíthetik a holtponton Balogh László álláspontja szerint.
Erősebb kiköltözési hullámot várakozásaink szerint nem eredményez majd a kedvezőbb árú közösségi közlekedés, de a hezitálók számára elősegítheti és formálhatja az ingázás melletti döntést
– válaszolta megkeresésünkre Benedikt Károly, a Duna House (DH) PR- és elemzési vezetője.
Aki korábban kizárólag autós közlekedésben gondolkodott, elképzelhető, hogy ennek hatására számba veszi a tömegközlekedés lehetőségét is – árnyalta a képet a szakértő.
A külső kerületekbe vagy az agglomerációba történő kiköltözés szempontjából összességében kiemelt fontossága lehet a járulékos költségek változásának, például az üzemanyagárak emelkedésének vagy egy új, kedvezményes árú bérletrendszer bevezetésének,
hiszen nem mindegy, hogy mennyit és mire költenek az emberek. A végső döntéshozatal során azonban ez csupán másodlagos tényező. Továbbra is meghatározóbb szempontnak tekinthetők a kiszemelt település és az ott található ingatlanok ára, állapota, korszerűsége, energetikai paraméterei, mint a bejárás költségének mértéke.
A DH elemzési vezetője elmondta, hogy a lokáció kiválasztása során az érdeklődők jellemzően számba veszik az adott terület infrastruktúrájának fejlettségét, az elérhető munkalehetőségeket, a közlekedési hálózat adta lehetőségeket, az ingázás alternatíváját, bonyolultságát és költségeit, és mindezek ismeretében döntenek.
Erősen szórnak az árakAz Otthon Centrum (OC) agglomerációs ingtalanpiacról készített friss értékesítési statisztikái szerint a legnagyobb számban a használt családi házak keltek el az agglomerációs településeken. A legdrágább az agglomeráció északnyugati és nyugati szektora volt, ahol tavaly majdnem 690 ezer forintig ért a használt családi házak fajlagos négyzetméterára. Itt mérték a legnagyobb árnövekedést is 2021-hez képest: az északnyugati szektorban 51 százalékkal, a nyugatiban pedig 38 százalékkal nőtt a fajlagos átlagár. A szektorokon belül a kisebb települések általában olcsóbbak, míg a tömegközlekedéssel jól megközelíthető települések iránt nagyobb az érdeklődés, ezért ezek drágábbak. Az érdi és a gyáli járásban már tavaly sokkal kevesebb tranzakciót mértek, mint egy évvel korábban, a négyzetméterár viszont 25-30 százalékkal nőtt. A nyugati szektorban egyedül a szentendrei járásban volt némi visszaesés a családi házak adásvételét tekintve, a fajlagos átlagár viszont több mint 60 százalékkal emelkedett, ami azt jelzi, hogy nem a kereslet fogyott el, inkább a kínálat szűkössége volt a probléma. A legdrágább fajlagos ár a pilisvörösvári járás településein volt 2022-ben, ahol a családi házak négyzetméterára meghaladta a 700 ezer forintot. A legdrágább családi házakat – átlagosan 907 ezer forintos négyzetméteráron – Nagykovácsiban értékesítette az OC. |
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.