A home staging nem játék a díszpárnákkal, hanem értéknövelő befektetés
Fodor Imola – a reklám- és versenyszférában szerzett – több mint tizenöt évnyi kommunikációs és marketingtapasztalattal a háta mögött, 2017 óta foglalkozik lakberendezéssel, illetve home staginggel. Idén a közel hetven főt tömörítő Magyar Home Staging Egyesület szakmai díjjal jutalmazta az Év Home Stagere díjátadón. Kollégáival egyetemben úgy véli, a funkcionális, esztétikus ingatlanok kialakítására és a minőségi marketingre fordított energia minden esetben gyorsabb és a piaci árnál magasabb értékesítést eredményez – legyen szó lakáseladásról, -kiadásról vagy akár egy szálláshely felkészítéséről.
Mi a home staging, ha nem egyenlő a lakberendezéssel, amivel a legtöbbször keverik?
A lakberendezés a lakásban élőkről, a tulajdonosokról szól, az ő ízlésvilágukat, személyiségüket, szokásaikat tükrözi. A home staginggel viszont egy olyan enteriőrt alakítunk ki, amely funkcionálisan a legoptimálisabb, stílusban pedig a lehető legszélesebb célcsoport ízlését szolgálja ki. Ezért
soha nem karakteres, hanem kellemes, de semleges teret hozunk létre, amellyel minél tágabb vevői réteg megszólítható.
Ha a lakás értékének 5 százalékát költjük egy ingatlanra, az tekinthető home stagingnek. Ha ennél többet, az már a befektetéssel kombinált home staging.
Tegyük fel, megkeresi egy lakástulajdonos azzal, hogy már hónapok óta hirdet, de nem jön a vevője. Hogy jön rá, hogy mi a hiba?
Piacelemzést végzek, felmérem, hogy az adott területen milyen a kínálat a hasonló lakás- vagy irodacélú, bútorozott vagy bútorozatlan ingatlanokból, azaz melyek a „versenytársak”. Megnézem, milyen előnyökkel és hátrányokkal rendelkezik a lakás. Most is dolgozom egy projekten, ahol közel száz négyzetméteren csak egy hálószobát alakítottak ki, ami egyértelműen hátrány. Gyönyörű nagypolgári lakásról van szó, de akár kiadásra, akár eladásra kerül ez az ingatlan, az 50 négyzetméteres kategóriával (is) versenyez, mert funkcióban annyit tud.
Ha a felújítás előtt kerestek volna meg, mindenképp javasoltam volna, hogy az ablakos konyha avanzsáljon hálóvá, így lehet, hogy valamivel drágább lett volna a renoválás, de több tíz millióval többet kérhetnének érte.
Sosem mindegy, de most még relevánsabb egy ilyen húzás, hiszen elképesztően lelassult a piac, nagyban nőtt az értékesítési idő, és az ingatlanforgalomban országosan komoly visszaesés tapasztalható. Gyakorlatilag szinte csak az vásárol, akinek az élethelyzetéből adódóan muszáj váltania.
Akik szeretnének eladni egy lakást, általában arra gondolnak, hogy miért újítanák fel, hiszen az új tulajdonosnak sokkal előnyösebb, ha a saját igényei és ízlése szerint alakíthatja majd át. Ez egy újabb tévhit?
Óriási tévhit. Korábban a vevők 10 százaléka keresett felújítandó lakást, jelenleg ez a szám 3-ra csökkent. A mai szakemberhiány, illetve az, hogy a felújítás büdzséje egy átlagember számára teljesen tervezhetetlen, a legtöbbeket elriasztja. Az elmúlt évek tapasztalata számomra abszolút azt igazolja, hogy meg fog érkezni az a vevő, aki szívesen fizet többet azért, ha neki csak a bőröndjeit kell magával hoznia. Apukám halála után örököltünk egy egri lakást, elég rossz állapotban. Felújított társasházban, 10-ből 10-es lokációval, és tartozott hozzá garázs is, ami ott kuriózum. Úgy, ahogy volt, kaptunk rá egy ajánlatot, de szerettük volna inkább szépen felújítani, berendezni, és úgy eladni – már csak apukám emléke miatt is. Levezényeltük a felújítást, bútoroztunk, dekoráltunk, hívtunk profi fotóst, meghirdettük, és végül az első ajánlat duplájáért kelt el, azaz
száz százalék értéknövekedést sikerült elérni a home staginggel.
Egy fürdő és egy konyha felújítása már nem biztos, hogy belefér a lakás értékének öt százalékába.
Meg lehet oldani, pont ezért kell a szakember, aki tudja, mire kell költeni, és mit lehet elengedni.
Például egy felső konyhaszekrényt nem biztos, hogy be kell tenni – egyrészt sokat spórolhatunk rajta, másrészt divat is jelenleg, ha helyette nyitott polcokat helyezünk fel.
Amikor kicsi a büdzsé, akkor kevés változtatást eszközölünk, de azt minőségi színvonalon. Ha mondjuk van egy tökéletes lokációjú és beosztású lakás, van erkélye is, jó a tájolása, de a konyha és a fürdő csak közepes állapotú, akkor felújítás nélkül nem kapja meg érte a tulajdonos a maximális árat. Ha viszont az alapadottságok nem túl erősek, akkor nem biztos, hogy megéri rákölteni, mert amúgy is közepes árért mehetünk. Persze ez is lokációtól függ, Budaörsön pillanatok alatt kel el egy jól árazott lakás ma is, például az V. kerületben viszont nagy a túlkínálat.
A jelenlegi piaci környezetben, amikor a kínálat megduplázódott, a kereslet pedig feleződött, hogy lehet kitűnni a hirdetések tömegéből?
A berendezéssel, a dekorációval, a profi fotóanyaggal. Az ötödik kerületi példánál maradva, ott több száz lakáshirdetést átnézve talán egyet találtam, amit igazi profizmussal tálaltak. A potenciális vevő vagy bérlő többnyire tökéletesen ismeri a piacot, mert hónapok óta nézi az ingatlankereső oldalakat, és a fejében van az összes lakás. Ha felkerül egy olyan új hirdetés, amely nincs túlárazva, de az optikája egészen más, mint a többinek, az ki fog ugrani, és a legjobb ajánlattá válik. Főleg, hogy a hirdetési portálokon lévő árak többnyire álomárak, ma akár a 10 százalékot is elérheti az alku mértéke.
A profi fotóst vagy az aprólékos dekorációt nem tartják már végképp felesleges pénzkidobásnak a megbízói?
Mivel az ingatlanvásárlás a legtöbbször érzelmi döntés, megpróbálunk hatni a vevőre, ami ezek nélkül jóval nehezebben sikerülne. Igaz, hogy egyre jobb telefonok vannak, de ezekkel még mindig messze vagyunk egy fotós felszerelésétől és szakmai tudásától, egy ingatlan értékéhez képest pedig ennek a költsége már elenyésző. Sokan jutnak el odáig, hogy kész a felújítás, de még egy létra ott maradt a konyhában, amikor lefotózták – baj? Igen, mert nem tudnak tőle elvonatkoztatni a vevők, és itt bukják el a legtöbb pénzt. Az sem mindegy, milyen sorrendben töltjük fel a fotókat a hirdetéshez, hogy miként fogalmazzuk meg a szöveget, és az alaprajz is elengedhetetlen. Én, ha befektetésre keresek, azokat a lakásokat egyből kizárom, amelyekhez nincs alaprajz – a legjobb, ha az is méretarányos és bútorozott.
Berendezett lakásból sokkal kevesebb van a piacon, igény pedig lenne rá?
Bútorok nélkül a legtöbb tér kisebbnek tűnik, és elbizonytalanítja a vevőt vagy a bérlőt: „Biztos befér ide egy ágy? Jaj, de kicsi a nappali, hogy fogunk itt leülni?”.
Százból kb. 96 ember nem lát a térben, azt sem tudják elképzelni, hogy mit hova lehetne tenni egy üres lakásban, az igénye és az anyagi lehetősége viszont sokkal többeknek megvan rá, mint gondolnánk.
Ha a vevőjelölt látja magát, ahogy ott issza majd a reggeli kávéját az ablak előtti fotelben, érzelmileg is kötődni kezd az ingatlanhoz. Nekem minden projektemnél megvették – az utolsó díszpárnáig – a teljes berendezést, a kollégáim statisztikái alapján pedig a vevők 80 százaléka kéri a bútorokat és a kiegészítőket. Egy profi home stager jól ismeri az áruházak aktuális kínálatát, és a megfelelő kapcsolatrendszerrel rendelkezik, így ha szakemberre van szükség, akkor sem kell a szokásos rendelkezésre állási időket kivárni, amivel milliókat spórolhat csak az időfaktor által a tulajdonosnak.
Mindez csak a felső árkategóriájú lakásokra igaz?
Minden kategóriánál működik.
Van olyan kollégám, aki egy vidéki városban kizárólag panellakásokat vesz, felújít, home stagingel, és egy hét alatt eladja.
Nyilván egy romos házban sosem fogunk piaci ár felett eladni egy luxuslakást, ott nem kell túl jót csinálni, elég a megfelelő – úgy is gyorsabban el fog kelni, mint a versenytársaké.
Nagyon sokan nem tehetik meg, hogy kiköltöznek, amíg nem adták el a lakást – akkor legalább a fotózás idejére rendezett képet kell mutatni?
Igen, az adott élethelyzetből kell kihozni a maximumot, és ez már a szakember kreativitásán múlik. Egy ügyfelem hónapok óta sikertelenül árulta a lakását, home staging után viszont nyolc nap alatt vevőre talált irányáron, miközben a család még benne lakott. Mivel ők költözni készültek, már félig kiürítették a lakást: nem volt kanapéjuk, a házaspár egy matracon aludt az ajtó nélküli kisebb hálóban, a nagyobbikban pedig a gyerekágy és egy futópad kapott helyet, ráadásuk a nappalit gamerszobának használták. A tanácsadáson megbeszéltük, hogy nem véletlenül nem kel el az ingatlan – hiába a szuper környék és a szépen felújított állapot. Sajnos a vevők nehezen fogják elképzelni magukat ebben a szokatlan elrendezésben. Meg kellett mutatnunk a klasszikus funkciókat, azaz egy „rendes” nappalit és felnőtt hálót. A fotózás napján rá sem lehetett ismerni a lakásra: átcseréltük az ágyakat, hogy legyen egy kényelmes, tágas hálószobánk, berendeztünk egy hangulatos nappalit (ehhez az egyetlen beruházás egy kisebb kanapé volt), megszabadultunk minden felesleges bútortól és tárgytól. Gyönyörűen besütött a nap, és szuperek lettek a képek.
Végül egy olyan vevő vásárolta meg, aki már megnézte a lakást két hónappal korábban, de akkor nem látta benne a fantáziát
– és az egyetlen bútor, amit megvásárolt a lakással együtt, pont a kanapé lett. Annál az eladónál, ahol viszont már a rendrakást vagy a száradó ruhák leszedését is értetlenség fogadja, nem tudunk segíteni. Elképesztő állapotokat látni a lakáshirdetésekhez csatolt fotókon. Például egy hagyatéknál sokszor a kiürítésre sem veszik a tulajdonosok a fáradságot, miközben vannak olyan befektetők, akik az örökösöktől megveszik a nagymama lakását, ők kiürítik, kifestik, kitakarítják, és rögtön visszateszik a piacra jóval drágábban. Egy jó szakember abban tud segíteni, hogy a különböző szintű home staging mellett, a tulajdonos milyen ársávokat tud megcélozni az ingatlannal, azaz milyen mértékű felkészítés éri meg a legjobban az ő céljait szem előtt tartva.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.