Lakásvásárlás: a magas árak és a magas hitelkamatok együtt fojtják le a keresletet
Nem meglepetés a legfrissebb statisztika, hiszen abban az eddigi folyamatok fokozódását látjuk, mind a kereslet, mind a kínálat erősen szűkül – nyilatkozta a Világgazdaságnak Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke, a Metrodom Építő és Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezetője a KSH hétfői lakásépítési gyorsjelentése kapcsán.
Fotó: Shutterstock
Nagy kérdés, hogy elértük-e a lejtmenet alját, és innen felfelé haladunk
– tette hozzá a szakember –,
vagy ezen a nagyon alacsony szinten beragadunk és hosszabb ideig lesz ilyen hibernált állapotban a lakáspiac.
Mentőöv lehet a CSOK Plusz?
A lakáspiac újbóli megélénkülését mindenekelőtt a jövőbe vetett hit alapozza meg, de az elhalasztott vásárlási szándékok valóra váltásához a legfontosabb a hitelezés, konkrétan az olyan hitel, amelynek a törlesztőrészlete megfizethető mértékű.
A CSOK Plusz egy rétegnek ad nagyon jó lehetőséget, ők minden bizonnyal meg fognak jelenni lakásvásárlóként 2024 első negyedévében a piacon, de az ő számuk korlátozott, hiszen gyerekvállaláshoz kötik a kedvezményes hitelt. Pár ezer vevőre mindenképpen számítanak a fejlesztők, ami a nagyon alacsony intenzitású piacon már érzékelhető elmozdulást hozhat.
Az új CSOK-szabályok és felhasználási feltételek ráadásul ugyanazok használt és új lakásra
– az eddigi kormányzati kommunikáció szerint. Miután a tranzakciókban évente átlagosan 85-15 százalék a használt és új lakások aránya, a CSOK-ot is értelemszerűen többen veszik igénybe használt lakásra, mint új vásárlására. Ez azonban nem baj, hiszen az új lakást vásárlók döntő többsége használt ingatlant ad el, vagyis a két szektor egymásra is elválaszthatatlanul hat.
Fotó: Szabó Miklós
Versenyhelyzetet teremt az új lakások és a használt lakások eladói között, hogy a CSOK Pluszra ugyanakkora összeg igényelhető, ami vélhetőleg továbbra is fékezni fogja az új lakások drágulását. Ez a helyzet egészen addig kitarthat, amíg a befektetők nagyobb számban vissza nem térnek a lakáspiacra – hangsúlyozta közleményében az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője, Balogh László.
Most nagyon felemás képet mutat az új lakások piaca. Az érdeklődések 10 százalékkal mérséklődtek az idei év első 10 hónapjában az egy évvel korábbihoz képest. Mindeközben viszont az eladó új lakások és házak kínálata 24 százalékkal bővült tavaly novemberhez képest, és már közel 9 ezer új építésű lakóingatlanból válogathatnak a vevők. Ez a járvány előtti – 2019. novemberi – szinthez képest 55 százalékos növekedés.
A kínálat bővülése az árakban is megmutatkozik az Ingatlan.com adatai szerint, ami arra utal, hogy
véget ért a drasztikus újlakás-drágulás, mert az elmúlt fél évben már csak stagnáltak az árak.
A fővárosi eladó új lakások és házak átlagos négyzetméterára 1,3 millió forint volt 2023 novemberében, ami májushoz képest 1 százalékkal alacsonyabb érték. Izgalmas kérdés, hogy a régi, azaz még elérhető CSOK kifutása mennyi vevőt mozgat meg, ami még befolyásolhatja az év végi adatokat – mondta Kiss Gábor.
Sokmilliós ajándék a CSOK PluszA gyerekszámtól függően 15–50 millió forintos kedvezményes lakáshitel a piaci feltételekkel elérhető, 8,5 százalékos THM-plafonos kölcsönökhöz képest jóval olcsóbb, a kamattámogatás így 6,2–20,5 millió forinttal értékesebb ingatlan megvásárlását teszi lehetővé. Ezt a különbözetet ugyanis lényegében ajándékba kapják az igénylők az államtól, ami várostól, kerülettől függően jóval nagyobb alapterületű lakóingatlanra lehet elég. |
A harmadik negyedéves adatokat még nem befolyásolta a CSOK Plusz bejelentése, a lakásépítések fellendülését azonban hiba lenne csak és kizárólag az állami támogatásoktól várni – szögezte le Regős Gábor, a Makronóm Intézet vezető közgadásza. Különösen a községekben eddig is bőkezű támogatások álltak rendelkezésre a falusi CSOK révén.
Fontos az építőipar termelési árainak konszolidációja, illetve a belső kereslet újbóli erősödése is, a jövedelmi helyzet javulása nyomán. A lakásépítések termelési értéke az építőiparon belül alacsony, így a GDP alakulását elsősorban nem ez befolyásolja, és csak csekély mértékben húzza vissza. Jóval nagyobb hatása van ellenben a jólétre és a demográfiai folyamatokra.
A magas árak továbbra is leginkább a fővárosban okoznak gondot,
ahol pedig az igény is magas a lakásállomány bővülésére, ennek eredményeként pedig itt a legkedvezőtlenebb a demográfiai helyzet, itt csúszik legkésőbbre az első gyermek születése – hangsúlyozta a Makronóm Intézet szakértője.
2024 lehet a fordulat éve a lakáspiacon?
Hitelfronton kedvező irányú a trend, a 8,5 százalékos THM-plafon mellett már vannak 7,5-8 százalékos kamatszintek is. A kereslet mindig 6 százalék körüli kamatoknál indul meg, és 5 százaléknál jön el a fordulat.
Fotó: Shutterstock
A hitelezésen túl a GDP is hatással van a lakáspiacra, a kettő között van korreláció. Amikor a GDP 3 százalék körül emelkedik, a lakáspiac is felívelő ágba kerül, a csökkenő trend pedig lejtmenetbe taszítja.
Elemzői prognózisok 2024-re 2–4 százalék közötti emelkedést jósolnak, ami várhatóan élénkülő lakáspiacot mutat, az első fél évben kisebb, a második fél évben nagyobb mértékben
– összegezte az IFK alelnöke, aki szerint 2024-ben jöhet el a fordulat, amihez az alacsony munkanélküliségi és a stabilan magas foglalkoztatottsági ráta erős alapot ad.
Az elhalasztott kereslet elhalasztott kínálatot, azaz befagyasztott projekteket is hozott, a tervezett építkezések számának drasztikus csökkenése jelzi ezt.
A lakásépítő vállalkozásoknál startra kész projektek sokasága van a csőben, azaz élénkülő keresletre gyorsan tudnak majd reagálni
– mondta az ingatlanfejlesztői egyesület alelnöke.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.