Idén a főváros volt a lakáspiac támasza és motorja

Az adóhivatalhoz beérkezett adatok szerint 2023 első háromnegyedének lakásforgalma 31 százalékkal múlta alul az egy esztendővel korábbit. Ugyanakkor az árak alakulásában nem látszott ennyire drámai visszaesés. Bár a drágulás üteme a tavalyi hasonló időszakban látottnak már csak alig több mint a fele volt, így is elérte a 12 százalékot. (Ez reálértéken mintegy 9 százalékos csökkenés.)

A nominális drágulás Budapesten volt a legnagyobb (13 százalék), ezt követték a megyei jogú (12 százalék), majd a kisebb városok (8 százalék), míg a községeknél 1 százalékos árcsökkenés volt megfigyelhető. Ezek az értékek a piaci érzületnél kedvezőbb képet mutatnak, aminek egyik oka, hogy ezekben a hónapokban a jóval kisebb, mindössze 15 százalékos forgalmi visszaesést mutató, és jellemzően drágább lakásokat forgalmazó fővárosi piac nagyobb súllyal húzta felfelé az országos átlagot. Egy másik tényező ugyancsak szépített a képen – ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője magyarázza –, ebben az időszakban főleg a jobb minőségű, energetikailag is korszerű ingatlanok iránt mutatkozott kereslet, így ez is emelte a megkötött üzletek átlagos értékét. Hasonló hatása lehetett annak is, hogy a jelen gazdasági körülmények között eleve inkább csak a kevésbé ár- és hitelérzékeny vevők tudtak vásárolni, akik számára a drágább ingatlanok sem voltak elérhetetlenek.

Az egyes vármegyék árváltozásaiban – akár csak egy esztendővel korábban – ismét jókora különbségek mutatkoztak. Igaz, egyedül Fejérben regisztráltak nominális árcsökkenést (1 százalék), de mellette Somogyban és Borsod-Abaúj-Zemplénben sem haladta meg az 5 százalékot az árnövekedés, miközben Baranyában a 29, Csongrád-Csanádban a 22, Pest vármegyében pedig a 21 százalékot is elérte a drágulás.

Baranya már egy évvel korábban is kiemelkedően teljesített, így szűk két év alatt felével nőtt az ottani átlagár. Ezt a tempót sem újabb közlekedésfejlesztés, sem friss ipartelepítés nem látszik indokolni. Az elemző szerint is inkább egy méltatlan történelmi alulértékeltség felszámolásának lehetünk most a tanúi. Ezt támasztja alá az is, hogy a vármegyei árrangsorban Baranya a 468 ezres átlagos négyzetméterárával még ilyen drágulással is csak a középmezőnybe tudott felkapaszkodni.

Ezt a listát – a fővárost nem számolva – Somogy (673 ezer) vezeti Pest (652 ezer), Győr-Moson-Sopron (626 ezer) és Hajdú-Bihar (611 ezer) előtt. A három legolcsóbb vármegye ugyanaz, amely tavaly volt: Nógrád (177 ezer), Békés (291 ezer) és Borsod-Abaúj-Zemplén (310 ezer). Egyben a három megyeszékhely is a legolcsóbbak között van, ebben a sorrendben sincs eltérés.

Kaposvár helyzete ugyanakkor más. Bár Somogy vármegye a drágábbak közül való, a székhelye azonban a maga kategóriájában a negyedik legolcsóbbnak számít. Írtuk, ez könnyen előfordulhat úgy, hogy a közvetlen Balaton-parti települések négyzetméterárai a megyei átlagnál bő harmadával magasabbak, lényegében budapesti árszintűek.

Az összképet tekintve az OTP Lakóingatlan Értéktérképe és a lakáspiac első kilenc hónapja inkább a bizakodást erősítheti. Az idei év eddig feldolgozott forgalmi adatai azt mutatják, hogy az erős forgalom-visszaesés sem lökte meredek lejtőre az árakat, jelenleg nagyjából csak a reálértékcsökkenés mérsékli őket. Emellett – ahogy Valkó Dávid fogalmaz – „minden jel arra vall, hogy a magyar gazdaság ez év végére túljut a recesszió mélypontján, s csökkenő infláció és kamatszint mellett indulhat meg a lassú növekedés”. A túlértékeltség megszűnésével a lakáspiacra is visszatérhet az erősebb kereslet, és akkor – mint az elemző reméli – csupán kivételes döccenőnek nevezhetjük majd az idei második negyedévben, kilenc év után először kimutatott, csekély éves alapú nominális árcsökkenést is.