Behorpad a lakáspiac a dagadó kamatok súlya alatt

Bármerre nézünk, minden kontinensen korrigálnak a korábban robbansszerűen emelkedő lakásárak. A szezonálisan kiigazított átlagos lakásár Kanadában csaknem 8 százalékkal csökkent júniusban az év eleji csúcshoz képest, míg Új-Zélandon a tavaly év végi csúcshoz képest csúsztak vissza júniusban 8 százalékot a lakásárak. Svédországban pedig a májusi 1,6 százalékos süllyedés volt a legnagyobb havi csökkenés a járvány kezdete óta.

A lakáspiaci korrekció hátterében az infláció ellen küzdő jegybankok kamatemelései állnak. Bár a recessziós félelmeket általában akceptálják a jegybankárok, a lakáspiaci aggodalmakra korántsem vevők.

Egészséges lenne a lakásépítések visszafogása, mert a gazdaság túlfűtött– hangsúlyozta Tiff Macklem, a Bank of Canada kormányzója. 

Elemzők szerint nagy a kockázata, hogy a jegybankok túl agresszíven lépcsőznek az emelkedő kamatpályán. Bár most nem fenyeget a 2008–2009-eshez hasonló jelzálogpiaci válság, mivel mind a bankok, mind az adósok helyzete stabil. ÁmdeKanada, Új-Zéland, Ausztrália és Svédország lakáspiaca már most különösen sebezhetőnek tűnik

olyan mérőszámok alapján, mint az ingatlanok részesedése a gazdaságban, a közelmúltbeli fellendülés mértéke és a lakástulajdonosok érzékenysége a gyors kamatemelésekre.

A zsugorodó ingatlanszektor hatása kihajtott legyezőként borul a gazdaságra. A munkaerőpiactól a nyersanyagok keresletén és a háztartások hitelképességén át a bankok mérlegéig minden kilátást leront.  

A mérsékelt lakáspiaci visszaesést még eltűrnék a jegybankárok, mint az infláció visszaszorításának árát, de egy súlyosabb lakásárzuhanás már a monetáris politika finomítására késztetné őket – véli Neil Shearing, a londoni Capital Economics vezető közgazdásza. 

Bonyolítja a képletet, hogy a kamatemelési ciklusban irányadó Fed döntéseit elsősorban az amerikai lakáspiac befolyásolhatja. Márpedig az Egyesült Államokban a brutálisan emelkedő jelzáloghitel-kamatlábak ellenére is erős a lakásárak dinamikája, mivel a kiélezett versenyben a kereslet még mindig meghaladja a korlátozott kínálatot. Az amerikai nagyvárosi lakásárak átlagosan 20,4 százalékkal emelkedtek áprilisban. Mindezek fényében nem meglepő, hogy az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed kommunkációja elszánt: a négy évtizede nem látott méretű infláció megfékezése érdekében akár a recesszió kockázatát is vállalják.

A lakásárak 2020-ban és 2021-ben íveltek fel világszerte, amikor a központi bankok a monetáris gazdaságélénkítés jegyében csökkentették a kamatlábakat, a kormányok pedig fiskális stimulusokat vetettek be, hogy a vállalatok és a munkavállalók átvészeljék a karantént.

A Knight Frank ingatlan-tanácsadó cég által összeállított globális lakásárindex azt mutatja, hogy az elmúlt két évben 19 százalékkal emelkedtek az árak, s az inflációval kiigazítva is 10 százalékos a növekedés. Ugyanakkor az inflációval korrigált emelkedés az idei első negyedévben már 3,9 százalékra mérséklődött. Sőt, Brazíliában, Chilében, Spanyolországban, Finnországban, Dél-Afrikában és Indiában reálértékben visszaestek a lakásárak az idei első három hónapban.