Lakáshatás: otthonunk, piaci megközelítésben

A lakhatás egyszerre társadalmi és gazdasági kérdés. A lakáshelyzet közvetve vagy közvetlenül összefügg a családformálódással, a fiatalok önállóvá válásával és a gyermekvállalással, de olyan gazdasági tényezőkkel is, mint a munkaerő mobilitása, a gazdaság élénkítése, a beruházások vagy éppen a hitelezési rendszer és a pénzügyi stabilitás.

Az eltérő fejlődési utat bejáró társadalmak eltérő lakásrendszereket hoztak létre, amelyek megőrizték jellegzetességeiket, szabályozási megoldásaikat.

A közép- és kelet-európai országokat döntően saját tulajdonra alapozott lakhatás, míg Németországot, Ausztriát vagy a skandináv országokat kiterjedt lakásbérleti szektor jellemzi, ezeken belül is számos eltérő szervezeti megoldással.

Általános a konszenzus ugyanakkor, hogy a lakáspiac folyamataiba be szabad és be is kell avatkozni.

Bár az állam mint tulajdonos a rendszerváltás után Magyarországon is kivonult a lakásszektorból, egy sor eszköz áll rendelkezésére a piaci folyamatok szabályozására. A családoknak juttatott otthonteremtési támogatás és a támogatott lakáshitelek a rendszerváltás előtt is jelen voltak a rendszerben, mellettük olyan új elemek is megjelentek, mint az áfaszabályozás, az építésügyi bürokrácia csökkentése vagy például a csok.

A lakásszektor a gazdasági környezet mellett a piaci ösztönzők alakulására is érzékenyen reagál. A lakáspiaci konjunktúra alakulását elsőként jelző építési engedélyezés az 5 százalékos áfakulcs 2016-as bevezetésekor gyors ütemben emelkedett. Még abban az évben közel 32 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, négyszer annyira, mint a mélypontnak számító 2013-as évben. Az építési engedélyek száma a rá következő évben tovább nőtt, és megközelítette a 38 ezret. A kibontakozó építési konjunktúrában nagy szerepet kapott a főváros, ahol az engedélyezett lakásépítések száma a korábbi, 2005-ös csúcs közelébe emelkedett. Vidéken, főleg az ország keleti felén nem bontakozott ki ehhez mérhető élénkülés, a devizahitelezés által fűtött, 2008-ig tartó konjunktúrához képest a 2016-tól kibontakozó fellendülés területileg koncentráltabb volt. A kedvezményes áfa várt kivezetése után 2020 első negyedévében 27 százalékkal esett a lakásépítési engedélyek száma, majd a koronavírus-járvány újabb csökkenést hozott a második negyedévben.

Bár az új lakáspolitikai intézkedések, köztük a kedvezményes áfa ismételt bevezetése, a csok és a kapcsolódó hitelek várhatóan újra élénkítik majd a piacot, a járvány második hullámának elhúzódása jelentős bizonytalanságot okozhat a piaci szereplők, elsősorban a háztartások lakással kapcsolatos döntéseiben.

Lassabban követi az építési engedélyeket a ténylegesen felépülő lakások számának alakulása, hiszen az engedély kiadásától a megvalósulásig tartó folyamat csaknem két évig tart. Az épített lakások száma ugyanakkor 2016 óta folyamatosan emelkedik, 2019-ben több mint 21 ezer lakás épült, 19 százalékkal több, mint egy évvel korábban. 2020 első fél évében a felépített lakások száma – a járványidőszak ellenére – 34 százalékkal meghaladta az előző évit.

A használt lakások reálára 2008-tól 2013-ig közel harmadával esett, majd a 2015 után kibontakozó fellendülésben öt év alatt több mint másfélszeresére nőttek a lakásárak.

Az újabb fellendülés átrendezte a piaci árarányokat. A területi árkülönbségek nőttek, a fővárosi árak egyre inkább elszakadtak az ország más területein mérttől.

2019-ben a használt lakások négyzetméterára több mint háromszorosan haladta meg a vidéki árszintet, tíz évvel korábban ez a különbség még kétszeres volt.

A 2019-ben bevezetett falusi csok hatására a kedvezményezett településeken az általános forgalomcsökkenés ellenére élénkült a lakáspiac. Ezeken a településeken 2019-ben 6,1 százalékkal több lakást adtak el, mint egy évvel korábban. A koronavírus-járvány a lakásárakat sem hagyta érintetlenül. Az áremelkedés 2020 második negyedévében megtorpant, a használt lakások ára 6,7 százalékkal csökkent. Mivel az első információk a forgalom jelentős visszaesésére utalnak, a megfigyelt árcsökkenés a tavaszi lezárást követően, a forgalom helyreállásával átmenetinek bizonyulhat. A járvány új hulláma viszont a negatív hatásokat erősítheti.

A gyorsan elérhető lakáspiaci információk iránt rendkívüli az érdeklődés. Ez igazolta a KSH törekvését, hogy új együttműködési formák felé nyitva minél gyorsabban tegyünk elérhetővé új típusú adattartalmakat. Az Ingatlan.com-mal kötött együttműködés eredményeképpen megjelenő KSH–Ingatlan.com-lakbérindex a bérleti piac kínálati árainak visszaeséséről tájékoztatott az áprilistól kezdődő időszakban.

A kínálati lakbérek 2020 januárja és áprilisa között országosan 10, Budapesten 13 százalékkal estek, az azóta eltelt hónapokban pedig alig történt elmozdulás erről a szintről.

A lakossági lakáshitelezés 2008-ig tartó felfutása során, az állami támogatások kivezetése után ezek helyét átvették a devizahitelek. A 2008 után kibontakozó gazdasági válság emiatt tette különösen sebezhetővé a magyar háztartásokat, és rendkívül súlyossá a lakáspiaci válságot. 2017 óta ismét növekszik a lakossági lakáshitel-állomány, amely 2020 első fél évében már megközelítette a 3,8 milliárd forintot. A lakossági lakáshitel-állomány GDP-hez viszonyított aránya a 2010. évi 15,6 százalék után az elmúlt években 8 százalék alatt maradt. A háztartások kitettsége ma már nem hasonlítható a 2008 után kialakult helyzethez. A lakáshiteles háztartások védelme érdekében 2020 tavaszán bevezetett hitel-visszafizetési morató­riumot csaknem 300 ezer háztartás tudta igénybe venni, ez a fennálló lakáshitelek 43 százalékát érintette.