A lakhatás egyszerre társadalmi és gazdasági kérdés. A lakáshelyzet közvetve vagy közvetlenül összefügg a családformálódással, a fiatalok önállóvá válásával és a gyermekvállalással, de olyan gazdasági tényezőkkel is, mint a munkaerő mobilitása, a gazdaság élénkítése, a beruházások vagy éppen a hitelezési rendszer és a pénzügyi stabilitás.
Az eltérő fejlődési utat bejáró társadalmak eltérő lakásrendszereket hoztak létre, amelyek megőrizték jellegzetességeiket, szabályozási megoldásaikat.
A közép- és kelet-európai országokat döntően saját tulajdonra alapozott lakhatás, míg Németországot, Ausztriát vagy a skandináv országokat kiterjedt lakásbérleti szektor jellemzi, ezeken belül is számos eltérő szervezeti megoldással.
Általános a konszenzus ugyanakkor, hogy a lakáspiac folyamataiba be szabad és be is kell avatkozni.
Bár az állam mint tulajdonos a rendszerváltás után Magyarországon is kivonult a lakásszektorból, egy sor eszköz áll rendelkezésére a piaci folyamatok szabályozására. A családoknak juttatott otthonteremtési támogatás és a támogatott lakáshitelek a rendszerváltás előtt is jelen voltak a rendszerben, mellettük olyan új elemek is megjelentek, mint az áfaszabályozás, az építésügyi bürokrácia csökkentése vagy például a csok.
A lakásszektor a gazdasági környezet mellett a piaci ösztönzők alakulására is érzékenyen reagál. A lakáspiaci konjunktúra alakulását elsőként jelző építési engedélyezés az 5 százalékos áfakulcs 2016-as bevezetésekor gyors ütemben emelkedett. Még abban az évben közel 32 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, négyszer annyira, mint a mélypontnak számító 2013-as évben. Az építési engedélyek száma a rá következő évben tovább nőtt, és megközelítette a 38 ezret. A kibontakozó építési konjunktúrában nagy szerepet kapott a főváros, ahol az engedélyezett lakásépítések száma a korábbi, 2005-ös csúcs közelébe emelkedett. Vidéken, főleg az ország keleti felén nem bontakozott ki ehhez mérhető élénkülés, a devizahitelezés által fűtött, 2008-ig tartó konjunktúrához képest a 2016-tól kibontakozó fellendülés területileg koncentráltabb volt. A kedvezményes áfa várt kivezetése után 2020 első negyedévében 27 százalékkal esett a lakásépítési engedélyek száma, majd a koronavírus-járvány újabb csökkenést hozott a második negyedévben.
Bár az új lakáspolitikai intézkedések, köztük a kedvezményes áfa ismételt bevezetése, a csok és a kapcsolódó hitelek várhatóan újra élénkítik majd a piacot, a járvány második hullámának elhúzódása jelentős bizonytalanságot okozhat a piaci szereplők, elsősorban a háztartások lakással kapcsolatos döntéseiben.
Fotó: VG / Kallus György
Lassabban követi az építési engedélyeket a ténylegesen felépülő lakások számának alakulása, hiszen az engedély kiadásától a megvalósulásig tartó folyamat csaknem két évig tart. Az épített lakások száma ugyanakkor 2016 óta folyamatosan emelkedik, 2019-ben több mint 21 ezer lakás épült, 19 százalékkal több, mint egy évvel korábban. 2020 első fél évében a felépített lakások száma – a járványidőszak ellenére – 34 százalékkal meghaladta az előző évit.
A használt lakások reálára 2008-tól 2013-ig közel harmadával esett, majd a 2015 után kibontakozó fellendülésben öt év alatt több mint másfélszeresére nőttek a lakásárak.
Az újabb fellendülés átrendezte a piaci árarányokat. A területi árkülönbségek nőttek, a fővárosi árak egyre inkább elszakadtak az ország más területein mérttől.
2019-ben a használt lakások négyzetméterára több mint háromszorosan haladta meg a vidéki árszintet, tíz évvel korábban ez a különbség még kétszeres volt.
A 2019-ben bevezetett falusi csok hatására a kedvezményezett településeken az általános forgalomcsökkenés ellenére élénkült a lakáspiac. Ezeken a településeken 2019-ben 6,1 százalékkal több lakást adtak el, mint egy évvel korábban. A koronavírus-járvány a lakásárakat sem hagyta érintetlenül. Az áremelkedés 2020 második negyedévében megtorpant, a használt lakások ára 6,7 százalékkal csökkent. Mivel az első információk a forgalom jelentős visszaesésére utalnak, a megfigyelt árcsökkenés a tavaszi lezárást követően, a forgalom helyreállásával átmenetinek bizonyulhat. A járvány új hulláma viszont a negatív hatásokat erősítheti.
A gyorsan elérhető lakáspiaci információk iránt rendkívüli az érdeklődés. Ez igazolta a KSH törekvését, hogy új együttműködési formák felé nyitva minél gyorsabban tegyünk elérhetővé új típusú adattartalmakat. Az Ingatlan.com-mal kötött együttműködés eredményeképpen megjelenő KSH–Ingatlan.com-lakbérindex a bérleti piac kínálati árainak visszaeséséről tájékoztatott az áprilistól kezdődő időszakban.
A kínálati lakbérek 2020 januárja és áprilisa között országosan 10, Budapesten 13 százalékkal estek, az azóta eltelt hónapokban pedig alig történt elmozdulás erről a szintről.
A lakossági lakáshitelezés 2008-ig tartó felfutása során, az állami támogatások kivezetése után ezek helyét átvették a devizahitelek. A 2008 után kibontakozó gazdasági válság emiatt tette különösen sebezhetővé a magyar háztartásokat, és rendkívül súlyossá a lakáspiaci válságot. 2017 óta ismét növekszik a lakossági lakáshitel-állomány, amely 2020 első fél évében már megközelítette a 3,8 milliárd forintot. A lakossági lakáshitel-állomány GDP-hez viszonyított aránya a 2010. évi 15,6 százalék után az elmúlt években 8 százalék alatt maradt. A háztartások kitettsége ma már nem hasonlítható a 2008 után kialakult helyzethez. A lakáshiteles háztartások védelme érdekében 2020 tavaszán bevezetett hitel-visszafizetési moratóriumot csaknem 300 ezer háztartás tudta igénybe venni, ez a fennálló lakáshitelek 43 százalékát érintette.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.
Árfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok
