Ki fizeti meg a fenntarthatóság árát az ingatlanszektorban?

A magyar építőipari vállalatok elkötelezettnek mutatkoznak a fenntarthatósági szempontok érvényesítése mellett, és erre ösztönzik őket a finanszírozási oldalon a bankok és a befektetők is. Ők szívesebben hitelezik a zöldnek minősülő projekteket, és szívesebben vásárolnak olyan kötvényeket, amelyeket valamilyen fenntarthatósági cél megvalósításáért bocsátanak ki. A zöldkötvény-kibocsátások száma és értéke ugrásszerűen emelkedik, a folyamatot pedig a háttérből a Magyar Nemzeti Bank is támogatja. Látszólag tehát minden rendben, a szektor zöldítése folyamatban van. 

Csakhogy a helyzet nem ilyen egyszerű. 

Az építőipari alapanyagok árában az elmúlt másfél évben jelentős emelkedés ment végbe, jelenleg is hatalmas a volatilitás. 

A lezárások után kibontakozó keresleti és kínálati sokk számos alapanyagnál az árak duplázódásához vezetett, és a kockázatok most már Ukrajna orosz lerohanása miatt is újra az emelkedés irányába mutatnak. Ez drasztikusan növeli az ingatlanfejlesztők költségeit, és nem világos, hogy ezt miként tudják érvényesíteni az eladási áraikban. 

Ebben a helyzetben nem az a kérdés, hogy van-e haszna az ESG-szemléletnek az építőiparban, hanem az, hogy ki fizeti meg a fenntarthatóság árát. A fenntarthatósági szempontok érvényesítése ugyanis az építőipari kivitelezésben és üzemeltetésben is addicionális költségeket jelent, és egyáltalán nem világos, hogy ezt a vásárlók vagy a bérlők hajlandók-e megfizetni.

Ebben az értelemben elválik egymástól a zöldminősítés haszna és hozama. A haszon nyilvánvaló és az ESG- (környezeti, társadalmi, vállalatirányítási) szempontok szerint jól leírható. 

Az épített környezet energiafelhasználása adja a globális szén-dioxid-kibocsátás 40 százalékát, vagyis ennek bármilyen csökkentése komoly hatással van az összes kibocsátásra. 

Ami a társadalmi szempontokat illeti, épületeink, az általuk teremtett lokális közösségi terek és szolgáltatások nagyban meghatározzák az életminőségünket. Vállalatirányítási szempontból nem elhanyagolható a szektor átlátható működése, az építési szabályok betartása és a biztonsági szempontok maradéktalan érvényesítése. Mindent egybevetve, a haszon egyértelmű, még ha valójában és érzékelhetően csak hosszú távon érvényesül.

Nem biztos azonban, hogy a jövőbeli hasznok mai költségei érvényesíthetők az értékesítési árakban és a bérleti díjakban. A bérlő értelemszerűen hajlandó valamivel többet fizetni egy adott bérleményért, ha tudja, hogy annak üzemeltetési költségei és rezsidíja az ESG-szempontokat figyelembe vevő tervezés és kivitelezés miatt alacsonyabbak, mint az átlagos költségek. Irodák, logisztikai központok, és ipari épületek üzemeltetői a megmondhatói ugyanakkor, hogy a vevők vagy a bérlők leginkább megosztani akarják ezeket a még oly kézzelfogható hasznokat is, semmint kifizetni, vagyis olyan árban gondolkodnak, ami nem kompenzálja teljes egészében az eladót vagy bérbeadót a magasabb bekerülési költségekért.

Ennél is bonyolultabb a helyzet, ha a fejlesztő a fenntarthatóság oltárán olyan többletköltségeket vállal, 

amelyek nem hoznak közvetlen hasznot a vevőknek. Az ingatlanszektor szén-dioxid-kibocsátásának 25 százalékát ma a kivitelezés teszi ki, a fennmaradó 75 százalék a teljes élettartam alatti üzemeltetésből származik. 

Ha a szektor kibocsátásnak negyedéért felelős ingatlanfejlesztést nézzük, akkor olyan alapanyagok beépítésével találjuk szemben magunkat, amelyek előállítása kifejezetten nagy szén-dioxid-kibocsátással jár, és a mai tudásunk szerint nem pótolhatók más alapanyagokkal. Bill Gates mondta egyszer a klímavédelemmel kapcsolatban, hogy a cementgyártásban legfeljebb gyűjteni és tárolni lehet a keletkező szén-dioxidot, de ez az eljárás 75-140 százalékkal növelné a cement előállítási költségét.

Csakhogy a végtermék így is, úgy is a cement, vagyis ezek a kiadási többletek a vevők vagy bérlők számára nem rendelkeznek közvetlen értékkel, legfeljebb eszmei értékük van. Erősen kérdéses azonban, hogy ha az ingatlan tulajdonosa igazolni tudja, hogy az épület ilyen alapanyagok felhasználásával készült, akkor a bérlők hajlandók-e mondjuk egy átlagos A kategóriás iroda 15-16 eurós bérleti díja helyett 17-18 eurót fizetni azért a tudatért, hogy mindent elkövettek a klímaváltozás elkerülése vagy a társadalmi kohézió növelése érdekében. 

E hajlandóság hiányában a fejlesztők és a kivitelezők költségtöbbletének egy része kizárólag a finanszírozási oldalon térülhetne meg. Ez már ma is számottevő tényező a szektorban, de arról nincs szó, hogy ez a tétel képes lenne lefedni a haszon és a hozam közötti különbözetet. Iparági szereplőkkel beszélgetve azt tapasztaljuk, hogy a zöld- és a nem zöldberuházások finanszírozási költségei közötti különbség nő ugyan, de még mindig nem annyira a fizetendő kamatokban mutatkozik meg, az előnyök inkább a forrásokhoz való hozzáférésben, az eljárások egyszerűségében vagy a hosszabb futamidőkben érhetők tetten. 

Ilyen körülmények között kisebb csoda, hogy számos hazai fejlesztés messze megugorja az építési szabályok által előírt energiahatékonysági és egyéb fenntarthatósági paramétereket. 

Azok a nagy fejlesztők és kivitelezők, akik zöldfinanszírozásra pályáznak, jellemzően az előírásoknál sokkal jobb paraméterekkel rendelkező épületeket terveznek és építenek fel annak reményében, hogy ezt idővel a piac is hajlandó lesz megfinanszírozni.

Az épített környezet szén-dioxid-kibocsátásának 75 százalékáért felelős ingatlanüzemeltetésben ennél is bonyolultabb a helyzet. A Global Alliance for Buildings and Construction (Global ABC) 2019-ben arra jutott, hogy az épületek építésével és üzemeltetésével járó, a globális szén-dioxid-kibocsátás 40 százalékáért felelős épített környezet energiafelhasználása érdemi beavatkozások hiányában 2060-ra 50 százalékkal emelkedhet. 

Ma Európában az épületek alig 25 százaléka tekinthető energiahatékonynak, azaz a 75 százalékuk már most rekonstrukcióra szorul, 

de nem tévedünk nagyot, ha azt gondoljuk, hogy 10–25 éves időtávon egészen mást fogunk érteni energiahatékonyságon, mint ma, vagyis a most elvben megfelelő 25 százalék zömével is kell majd valamit kezdeni a nem is olyan távoli jövőben. 

Mi fogja motiválni ezeket a fejlesztéseket? 

Nos, a legkézenfekvőbb válasz az energiaár. Az európai energiaár-emelkedés nyomán azt tapasztalhatjuk, hogy egyre több ingatlantulajdonos és bérlő gondolkodik el a rezsiköltségek e szeletének módján, sokan vesznek fel, és még többen keresnek olyan menedzsereket, akiknek feladata kifejezetten az energiaköltségek leszorítása és az energiabiztonság megteremtése. Emellett erős motivációs erejű a finanszírozási oldal és a hatósági előírások. 

Ennek ellenére a fenntarthatósági haszon és az elérhető hozam közötti olló becsukásához olyan szélesebb körű együttműködésre lesz szükség, amelyben nemcsak a hatóságok, a fejlesztők, a kivitelezők, az üzemeltetők és a finanszírozók vesznek részt, hanem a végső felhasználók – a vevők és a bérlők – is szerepet vállalnak.