Átalakulóban a lakáshitelek piaca – Háttérbe szorultak a spekulánsok

Nagy átalakuláson megy keresztül a lakáshitelezés piaca, a hitelből is finanszírozott ingatlanvásárlások arányának alakulásához pedig érdemes közel másfél évtizedet visszamenni. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunknak elmondta, hogy a 2008-as válságot követően, amikor a gazdasági-környezeti feltételek javulásnak, a kamatok pedig csökkenésnek indultak, kapott újra lendületet a hitelezés is. Kifejtette, a 2010-es évek közepére 7-8 százalékos lakáshitelkamatok voltak jellemzők, mindez pedig alacsonyabb ingatlanárak és kisebb gazdasági teljesítmény mellett.

Az elmúlt évtized közepétől az ingatlanok ugyanakkor folyamatosan és jelentősen drágultak, nem ritkán egy év alatt húsz-huszonöt százalékot, ami havi szintre bontva is jelentős áremelkedést jelentett. A szakértő erre egy példát is hozott, egy ötven négyzetméretes, 45-50 millió forintos lakás egy hónap alatt egymillió forintot is drágulhatott. Ugyanakkor ha valaki csupán ugyanennyivel igényelt magasabb hitelösszeget, egy 15-20 éves (de mindenképp hosszabb távú) konstrukció havi törlesztőrészletében legfeljebb néhány ezres pluszt jelentett. 

Az árak és a bérek növekedésével és a kamatok csökkenésével így jutott el az ingatlanvásárlások hitelezési aránya a 2021 nyarán mért 50-53 százalékra, ami azt jelentette, hogy az ügyletek ekkora hányadához igényeltek kölcsönt országos átlagban – mondta Balogh László. Hozzátette, a képet árnyalja a városi ingatlanok magasabb (átlag)ára, illetve az is, hogy ha nem csak a kifejezetten lakáscélú konstrukciókat nézzük, amilyen a babaváró is, az ingatlanügyletek közel kétharmada során történt valamilyen hitelfelvétel.

Balogh László elmondta azt is, a kamatemelési ciklus előttihez képest kétharmadával esett vissza a a hitelezés, és a lakáspiaci tranzakciók száma is nagyjából a felével. Most kevesebbet és kevesebben vásárolnak hitelből, most az egyedi élethelyzetek miatti vásárlások uralják a piacot, emiatt pedig akkor sem esik évi nyolcvan-százezer alá az ingatlan-adásvételek száma, ha kedvezőtlenek a kilátások vagy a jelenlegi feltételek. Ugyanakkor a típus, a méret vagy az állapot tekintetében gyakran kompromisszumot kötünk.

Az új építésű lakásokról szólva megjegyezte, azzal, hogy a megvásárlásukhoz húszszázalékos önerő kell(ett) és az építtető viselte az átadásig terjedő esetleges kockázatokat, sokan befektetésnek használták. Tervezőasztal mellől, 20-30 százalék önerő befizetésével vettek lakást úgy, hogy a valóságban azt az elkészülte után sosem használták, hanem gyakorlatilag egyből eladták. Ez úgy volt lehetséges, hogy az átadásra egy ötvenmillió forintos lakás már 60-65 millió forintot ért, az eredeti vásárló pedig az eredeti ötvenmilió forint 20 százalékát fizette be önrészként, az átadást követően a fennmaradó különbözetet pedig már az új vevő, a vételár-különbözet pedig a befektető profitját képezte. Az ilyen ügylet pedig az alacsony lakáshitelkamatok miatt úgy is megérte, ha a befektető hitelre vásárolt lakást.

Ma ezek az azonnali továbbértékesítések már sokkal nehezebben kivitelezhetők, ráadásul a jelen környezetben a saját célra vásárlók kerültek előtérbe, amihez hozzájön a csok-szabályok módosítása – tette hozzá a szakértő. A befektetési célú vásárlások háttérbe szorulásának irányába mutat még az is, hogy jelenleg az állampapír sokkal jobban megtérülő befektetés. A szakértő visszatérve azt mondta, a mai helyzetben nehéz megállapítani, az ingatlanvásárlások mekkora hányadánál igényeltek hitelt, a legnagyobb érdeklődés az átmeneti megoldásként szolgáló személyi kölcsönök és a támogatott konstrukciók iránt van.