Vége a kivándorlásnak? Több ezer fiatalt tarthat itthon az Otthon Start program

Azt mondta nemrégiben a kormányinfón az Otthon Start programról, hogy ez a rendszerváltás óta eltelt időszak legnagyobb otthonteremtési programja. Miben tér el ez a program a többitől?

A 2010-es évek derekán indítottuk el a CSOK nevével fémjelzett családi otthonteremtési programot, ami kiegészülve a falusi CSOK-kal, a babváró hitellel, illetve az otthonfelújítási programmal, mintegy félmillió család lakhatását támogatta. Ezek a támogatási formák továbbra is működnek, melléjük csatlakozik a fix 3 százalékos hitelprogram, ami a családosok mellett új társadalmi csoportot céloz meg. A program jogosultsági feltételei nem a családi állapotból, hanem a tulajdonosi viszonyokból indulnak ki, és abból, hogy valaki rendelkezik-e saját otthonnal, vagy sem. Gyermekvállalási, illetve háztartási követelmény sincsen az igénylési feltételek között.

Az Otthon Startot az első Orbán-kormány 2000-ben indult otthonteremtési programjával szokták sokan összehasonlítani. Akkor az egyik fő kritika az volt vele szemben, hogy nyolc év alatt mintegy huszonötször módosítottak a feltételeken a különböző kormányok. Mi a garancia arra, hogy később nem korlátozzák vagy szűkítik az igénybe vevői kört?

Minden programot időnként finomítani kell – így volt a CSOK esetében is. A fix 3 százalékos hitelprogramot úgy állítottuk össze, hogy a legfontosabb paraméterek hosszú éveken át változatlanok maradjanak. Ezek közé tartozik a jogosulti kör, a 25 éves futamidő, a 3 százalékos fix kamat, valamint az árkorlátozások, amelyek stabil alapot adnak a programnak.

A program alaposan átgondolt és kellően kidolgozott. A véleményezési időszak elmúlt másfél hónapjában összesen 800 észrevételt, illetve több tucat levelet kaptunk napi szinten. Ennek ellenére persze előfordulhat, hogy bizonyos élethelyzetekre nem kellően reagál. De ha ilyet észlelünk, akkor a korrekciótól nem zárkózunk el.

Sok kritika éri a kormányt amiatt, hogy jelentős költségvetési terhe lesz a programnak. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter szerint ez jövőre már elérheti az 50–100 milliárd forintot. Számoltak-e azzal 2027-től kezdve, hány milliárdba kerül majd az államháztartásnak?

Bár a program alapvetően egy társadalompolitikai célt, a fiatalok lakáshoz jutását szolgálja, gazdasági oldalról is jelentős hatása lesz. Egyszerre élénkíti az ingatlanpiacot, és egy jelentős ingatlanfejlesztési hullámot indít el. Már most azt látjuk, hogy a fejlesztők megmozdultak, és rengeteg új beruházást terveznek.

Hüvelykujjszabály szerint tízezer új lakás 1 százalékos GDP-növekedést eredményez. Ebből persze a költségvetés is profitál, hiszen több százmilliárd forint többletbevétele keletkezik. Másrészről lesz egy ingatlanmultiplikátor hatása is, egy ingatlantranzakció még két további ingatlantranzakciót követ, további bevételeket eredményez. Az Otthon Start tehát megmozgatja az építőipart és az ingatlanszektort is. Ezek a bevételek az első tíz évben lefedik a program költségeit.

Ezzel együtt látni kell azt is, hogy ez egy 25 éves program, és azok a költségvetési kiadások, amelyek az első évben keletkeznek, később jóval alacsonyabbak lesznek. Öt év után ráadásul a kamatprémiumokat átárazzuk a mindenkori jegybanki alapkamat alapján, és mi itt azzal számolunk, hogy egy sokkal alacsonyabb jegybanki kamatkörnyezet lesz majd később, ez pedig az állami finanszírozási költségeket jelentősen csökkenteni fogja.

Azt várjuk, hogy tíz év múlva a program költsége nem lesz több, mint egyheti nyugdíjkiadásnak megfelelő összeg, miközben negyedmillió fiatalnak nyújtottunk óriási segítséget az elinduláshoz, amiből sok ezer fiatal marad itthon és sok ezer tér haza. A fiatalok korábban köteleződnek el, és sok ezer gyermek születhet meg hamarabb. Hiába is károg az ellenoldal, ez pedig igenis jó „üzlet” a magyar állam számára.

Surányi György volt jegybankelnök szerint éppen a költségvetési kockázatok miatt célzott támogatásra lenne szükség, és a kormánynak meg kellene fontolnia, hogy 8-9 százalékos kamatok fölött változó kamatozásúvá tegye a programot. Mi a véleménye erről?

Először is. Ez egy célzott program. Nem a gazdagokat, nem a spekulánsokat, nem a befektetőket, hanem a fiatalokat, a fiatal családosokat, az ingatlannal nem rendelkezőket célozza. Ugyanakkor legfontosabb eleme a kiszámíthatóság és a biztonság. A 3 százalékos fix kamat 25 évre ezt a kiszámíthatóságot és biztonságot szolgálja. Ezért nem értek egyet ezekkel a felvetésekkel. Fontos azt is látni, hogy a polgári kormányzás alatt az elmúlt tizenöt évben a jegybanki alapkamat nagy részében 3 százalék alatt, sőt jóval azalatt volt, két időszak volt ez alól kivétel: a 2010-es kormányváltás után, amikor is a romeltakarítás és az ország talpra állítása zajlott, és 2022 tavaszától, amióta a szomszédunkban háború dúl. 

Ezért dolgozunk, és ez a magyarok érdeke. A békére még várunk, de azt láttuk, hogy a fiatalok számára kell egy nagyszabású otthontámogatási programot indítani. Nekik most van szükség a segítségre, nem öt-tíz év múlva.

Az Otthon Start indulása óta robbanásszerű növekedést tapasztalni az ingatlanok és a lakáshitelek iránt. Például az egyik legnagyobb bankhitel-közvetítő szerint 879 százalékkal nőtt az ingatlanhitelek iránti kereslet. Mi lesz így az ingatlanárakkal?

Valóban nőtt az érdeklődés, de az ingatlanpiacon jelentős kínálati tartalék található. Jelenleg több mint 100 ezer ingatlan belefér a fix 3 százalékos hitelprogramba. Emellett rengeteg eladó azért nem hirdeti a lakását, mert nem lát vevőt, a program hatására azonban ezek a lakások is piacra kerülhetnek. Továbbá számos új fejlesztés is indul hamarosan, főleg Budapesten, tehát lesz miből válogatniuk a fiataloknak. Azonban talán ennél is lényegesebb, hogy árkorlátokat építettünk be a rendszerbe, amelyek védőhálót jelentenek az áremelések ellen. A használt lakásoknál ez 100 millió, az új lakások esetében 150 millió forint, illetve van másfél milliós értékhatár négyzetméterenként.

A kritikákra válaszul, azt se felejtsük el, hogy a fővárosban a használt lakások ára már most is 1,3-1,4 millió forint, tehát e fölé már nem lehet nagyon emelni. Másrészről túlárazni sem lehet az olcsó lakásokat, mert akkor a minőségileg a sokkal jobb állapotú, új lakások felé fognak mozdulni a vásárlók. A másfél millió forintos árkorlát az budapesti újlakás-piac árszintjét két-három évre befagyasztja, és ezzel a használt lakások árnövekedését is megfogja. A program tehát segíteni fogja az áremelkedések mérséklését. 

Az elmúlt évtized lakásépítéseiből azonban világosan kiderül, hogy az új lakások kétharmada Budapesten és az agglomerációban épült fel. Hogy kerülhet a vidéki ingatlanpiac lendületbe?

Vidéken az elmúlt években valóban kevesebb új ház épült, a családok inkább a meglévő ingatlanjaikat újították fel, erre jó a példa a falusi CSOK, amelyben az igénylések 40 százaléka felújításra irányult. Most azonban élénkülés várható olyan térségekben is, ahol eddig szinte teljesen mozdulatlan volt a piac, például Tolnában, Somogyban vagy Jász-Nagykun-Szolnokban. Ez mutatja, hogy a program az egész országot megmozgatja, és a jövőjüket helyben elképzelő fiataloknak jelentősen tud segíteni.

Mindenesetre most a családosok különösen nagyot „nyerhetnek”. A CSOK plusz és a falusi CSOK ugyanis kombinálható az Otthon Starttal: a fiatalok három gyermek vállalása esetén akár 100 millió forintot is felvehetnek 25 évre, mindössze 3 százalékos kamattal. A második és harmadik gyermek megszületése után ebből 20 millió forintot leírhatnak, az ingatlant illetékmentesen szerezhetik meg, és kistelepülésen saját építkezés esetén még 5 millió forint áfát is visszaigényelhetnek.

Ha ehhez hozzávesszük a babaváró 11 millióját, illetve egy 5000 fő alatti településen a falusi CSOK 15 millió forintos támogatását, akkor a kedvezmények összege már a hitel felét is elérheti. Ez azt jelenti, hogy a 100 milliós hitelből akár 50 millió forint vissza nem térítendő támogatásként „visszajön” a gyermekek megszületése esetén. Ez 125 ezer eurónak megfelelő összeg. Ilyen mértékű segítség Európában nincs. Ezért is mondjuk, hogy a fix 3 százalékos hitel óriási segítség a fiataloknak, de a meglévő családtámogatási kedvezményekkel páratlan lehetőség a gyermeket tervező fiataloknak.

Mi lesz az évek óta külföldön dolgozó magyarokkal, nekik van-e lehetőségük bekapcsolódni a programba?

Erre az élethelyzetre is külön figyeltünk. Az ingázók esetében az volt a dilemma, hogy sok tízezer embert érint Magyarországon, akik ugyan itthon élnek, de Ausztriába járnak dolgozni. Természetesen az az érdeke a magyar államnak, hogy ezek az emberek itthon alakítsák ki tartós lakhatásukat még akkor is, ha jelenleg máshol dolgoznak. Úgy alakítottuk a szabályokat, hogy az ingázók részt vehessenek a programban, így jelenlegi foglalkoztatási helyzetük ellenére továbbra is Magyarországon szerezzenek ingatlant, alapítsanak családot. Ha a jövőbeni lakhatásuk kapcsán dilemma merülne fel, akkor legyen egy erős ajánlat a magyar állam részéről. A program ezt számukra is megadja. Ennek pedig középtávon is kiemelkedő demográfiai és nemzetpolitikai jelentősége van. Rendszeresen konzultálunk is ezért a határ menti polgármesterekkel, képviselőkkel.

Megjegyzem, ahol szintén lakhatási nehézségek várják őket, leginkább kicsi szobák és méregdrága albérletek formájában. Ezzel a programmal több ezer fiatalt ösztönözhetünk arra, hogy Magyarországon szerezzenek ingatlant, a lakhatási nehézségeikre a program és ne egy külföldi munkavállalás legyen a válasz, hanem ez a program.

De a fix 3 százalékos hitelajánlat a külföldön élő fiataloknak is. Ha figyelembe vesszük az európai albérletárakat – 1500–2000 euró havonta –, akkor félévnyi albérlet díjából már az első otthonra felvett lakáshitel önrészét le lehet tenni. A programban 180 napos magyarországi tb-jogviszonyt írtunk elő. Ez feltétel, de ezzel védjük a hazai ingatlanpiacot is. Érdemes a lehetőségeket nekik is felmérni. Új építésű ingatlan lekötése esetén például van idejük megtervezni hazaköltözésüket, hiszen mire az elkészül, a 180 napos szabályt már tudják teljesíteni.

Hány igénylővel számolnak idén és jövőre?

Ennek pontos megbecslése nehéz, de az látható trend, hogy minden évben körülbelül 20-25 ezer első lakásvásárló jelenik meg az ingatlanpiacon. Ez a szám a következő időszakban jelentősen emelkedni fog. Az elhalasztott adásvételek miatt az őszi hónapokban biztosan fokozott érdeklődés várható, majd később a piac visszaáll egy egyensúlyi szintre. Mi úgy látjuk, hogy duplájára nőhet az első lakásvásárlók száma az ingatlanpiacon, évente tehát a 20-25 ezer helyett elérheti az 50 ezret.

Ahhoz, hogy a lakásállomány belátható időn belül megújuljon, évente 40 ezer új lakásnak kellene épülnie évente. Van-e ekkora kapacitása jelenleg a magyar építőiparnak?

Az ingatlanfejlesztőktől érkező jelzések alapján az építőipar jelentős fellendülésére lehet számítani. Az új lakások száma az elmúlt időszakban mindössze 13 ezerre süllyedt, ami rendkívül alacsony szintnek számít. Ugyanakkor az építőipari szakemberek szerint a magyar ágazat azonnal képes lenne a duplázásra, a szükséges kapacitások rendelkezésre állnak, a még hiányzó képességek pedig rövid időn belül elérhetőek – például hatékonyságnöveléssel. Idén elindulhatnak az első nagy projektek, megmozdult az ingatlanszektor és a fejlesztők. Már 2026-ban is lehetnek új lakásátadások.

A program hatására a következő öt évben akár 50 ezer új lakás is megépülhet. Az engedélyezési folyamat felgyorsítása érdekében a 250 lakásnál nagyobb fejlesztések, ahol a fix 3 százalékos feltételrendszerének megfelelő lakások aránya legalább 70 százalék, nemzetgazdaságilag kiemelt beruházási státuszt kaphatnak, ezzel sokkal gyorsabban indíthatók lesznek ezek az új projektek.

Mit javasol azoknak, akik most nézelődnek?

A program hatása nagymértékben függ az igénylők élethelyzetétől: vidéken, nagyvárosban, szülőkkel élve vagy albérletben. Az albérletben élőknek, akik havi 150–200 ezer forintot fizetnek, mindenképpen érdemes elgondolkodniuk az ingatlanvásárláson a program keretében, hiszen a saját otthonuk törlesztőrészlete sok esetben alacsonyabb lehet, mint az az összeg, amit most albérletre fizetnek. A szüleikkel élőknek szintén érdemes elkezdeniük a tervezgetni, összerakni a szükséges önerőt, hiszen ez a program érdemi segítség az első otthon megszerzésében. 

Vidéken rengeteg ingatlan áll rendelkezésre, ott, úgy látjuk, van bőséges választék építési telkek terén is. Az önkormányzatok is partnerek, és támogatják a programot, hiszen számukra is nagy érték a fiatal munkavállaló, a fiatal szakember, a családosok. Budapesten pedig az új lakások száma radikálisan fog növekedni a következő években. Ezért mindenképpen javaslom, hogy a fiatalok ezeket a fejlesztéseket is figyeljék, hiszen sok esetben élethelyzetükre egy pár év múlva elkészülő új lakás lehet a jó megoldás.