Elfogyott a lendület a lakáspiacon: már alkudni is lehet, miközben a fejlesztők két teljesen eltérő vásárlói rétegre építenek
Nem összeomlásról, sokkal inkább átrendeződésről beszélnek a számok a hazai lakáspiacon. A Zenga Ingatlan Radar bemutatkozó sajtóeseményén ismertetett adatok alapján a korábbi hónapok látványos drágulása után a piac jóval óvatosabb szakaszba lépett. A vevők árérzékenyebbek lettek, a befektetői kereslet visszafogottabb, miközben az eladók oldalán egyre több hirdetés jelenik meg. Ez nem jelenti azt, hogy hirtelen olcsóvá vált volna a lakásvásárlás, de azt igen, hogy a korábbi egyirányú árnyomás több szegmensben megtört.
Budapesten megállt a lakások áremelkedése, vidéken már más a helyzet
A Zenga, az OTP Ingatlanpont és az OTP Bank szakmai közreműködésével készített Zenga Ingatlan Radar szerint áprilisban tovább gyengült a kereslet:
2025 átlagához képest 25 százalékos, márciushoz képest pedig 29 százalékos visszaesést mértek.
A háttérben az alacsonyabb befektetői aktivitás, az Otthon Start iránti kereslet fokozatos mérséklődése és a továbbra is magas reálárak állhatnak.
Budapesten az átlagos hirdetési négyzetméterár 1,51 millió forint körül alakult, vagyis a fővárosban az elmúlt hónapokban lényegében megtorpant az áremelkedés. Éves alapon még így is 12 százalékos drágulást mutatnak az adatok, országosan pedig 18 százalékosat, de a trend már lassulást jelez.
Közben a piac súlypontja is változik. Korábban a belső pesti kerületek drágultak a leggyorsabban, most viszont az agglomeráció, az olcsóbb pesti peremkerületek és több vidéki térség mutat erősebb árdinamikát.
Az olcsóbb megyékben – például Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – az elmúlt egy évben látványosabb volt az áremelkedés, miközben a drágább fővárosi részekben érezhetően lassult a tempó.
Több a hirdetés, erősebb az alku
A gyengülő kereslet mellett országosan nőtt a lakóingatlan-kínálat. A Zenga adatai szerint 2025 átlagához képest országosan 10 százalékkal, Budapesten 22 százalékkal több hirdetés volt elérhető.
A legnagyobb változás a panellakásoknál látszik: ebben a szegmensben 67 százalékkal bővült a kínálat, miközben a téglalakásoknál 19 százalékos növekedést mértek.
A nagyobb kínálat és az óvatosabb vevői oldal az alkuban is megjelenik. Az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont adatai szerint országosan átlagosan 5,9 százalékkal lehetett lejjebb vinni a meghirdetett árat. Budapesten ennél kisebb, 2,9 százalékos volt az átlagos alku, a községekben viszont már 8,4 százalékot ért el. Ingatlantípus szerint továbbra is a házaknál a legnagyobb a mozgástér, átlagosan 7,6 százalék, míg a téglalakásoknál 3,9, a paneleknél 2,3 százalék.
A piac tehát nem fagyott be, de a vevők már kevésbé fogadnak el automatikusan minden árat. Ezt árnyalja, hogy az értékesítési idő nem romlott drámaian: az OTP Ingatlanpont hálózatában márciusban az ingatlanok fele három hónapon belül elkelt, az átlagos értékesítési idő pedig 138 napról 129 napra rövidült egy év alatt.
Az Otthon Start ketté is húzhatja az új lakások piacát
A hitelpiacon továbbra is meghatározó az Otthon Start hatása. A támogatott lakáshitelek aránya 2025 augusztusában még 34 százalék volt, a program indulása után szeptemberben 78 százalékra ugrott, 2026 áprilisában pedig 75 százalékon állt. A fiatalabb vásárlók aktivitása is látványosan nőtt: a 30 év alatti hitelfelvevők aránya a program indulásakor 19-ről 32 százalékra emelkedett, áprilisban pedig 28 százalék volt.
Az új lakásoknál ugyanakkor már látszik egy kettősség. Budapesten az új építésű ingatlanok átlagos hirdetési ára 1,86 millió forint volt négyzetméterenként, vagyis jóval az Otthon Start szempontjából kiemelten figyelt 1,5 milliós szint felett.
A sajtóeseményen elhangzott piaci tapasztalatok szerint egymás mellett is megjelenhetnek 1,5 millió forint körüli, támogatási feltételekhez igazodó projektek és 1,8–2,2 millió forintos négyzetméteráron induló fejlesztések.
A következő hónapok egyik nagy kérdése így az lesz, hogy a vásárlók mennyire lesznek hajlandók megfizetni a magasabb műszaki tartalmat és a prémiumabb lokációt akkor, amikor a támogatott konstrukciók az olcsóbb ársáv felé terelik a kereslet egy részét.
A Zenga Ingatlan Radar adatai alapján a lakáspiac nem fordult le élesen, de az elmúlt időszak után jóval differenciáltabb, alkuképesebb és adatvezéreltebb szakaszba lépett.
