A letelepedések szerepe a lakáspiacon – hasonlítunk Portugáliára?
A demográfiai hatásoknak érdemi szerepe lehet a lakásárak és bérleti díjak változásában, ez a jelenség kiemelt figyelmet kapott Portugáliában, miután az országban élő külföldiek száma – részben a letelepedésüket támogató programok hatására – gyorsan növekedett. Magyarországon az éves bevándorlás mértéke csupán mintegy hetede a portugál adatnak, a nagy beruházásokhoz köthető megemelkedett munkaerőigény és a belső vándorlás azonban a lakhatási célú kereslet megugrását okozhatja lokálisan.
A lakáspiacon a kínálat csak lassan tud alkalmazkodni a kereslethez, ennek következtében a népességszám hirtelen változása egy adott területen jelentős hatást gyakorolhat a lakhatás megfizethetőségére.
Érdemes ezen a téren párhuzamot vonnunk hazánk és a hasonló méretű (mintegy 10,5 millió lakosú) Portugália között. Portugáliában 2020 és 2023 eleje között 590 ezerről 782 ezerre nőtt az országban élő külföldiek száma, akik a lakáspiacon is jelentős keresletet generáltak: a nem rezidens vásárlók 2022-ben a lakáspiaci tranzakciószám 6 százalékáért, a tranzakciók értékének 11 százalékáért voltak felelősek, ráadásul ez a kereslet koncentráltan, néhány városban jelent meg. Ezzel egyidejűleg a lakhatás költségei folyamatosan emelkedtek. Portugália azon három EU-tagország közé tartozott, ahol az elmúlt egy év folyamán a lakásárak éves dinamikája reál értelemben is mindvégig pozitív tartományban maradt. Továbbá, ahogy az MNB legfrissebb Lakáspiaci jelentésében is megjelent, az európai fővárosok között Lisszabonban a legmagasabb a lakbérek országos átlagkeresethez viszonyított aránya, és a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányának szempontjából is a legkevésbé megfizethető harmadba tartozik a portugál főváros.
A portugál jegybank egy korábbi településszintű vizsgálata alapján a népességnövekedést tapasztaló településeket magasabb lakásár-dinamika jellemezte. Mivel bevándorlás nélkül Portugália népessége csökkenő pályán lenne, a külföldről be- vagy hazaköltözők a népességszám növelésén keresztül országos átlagban is érdemben hozzájárultak a lakások drágulásához.
Portugália az elmúlt évtizedben több különböző programmal is ösztönözte a külföldiek országba való betelepülését és befektetéseit,
ezek közül kiemelkedik a 2009-ben bevezetett „Non-habitual residency” (NHR) adózói státusz, ami a progresszív jövedelemadót alkalmazó Portugáliában 10 évre egységes 20 százalékos szja-kulcsot biztosít az országba költöző magas hozzáadott értékű szakmákban dolgozó szakembereknek. Az NHR státusszal rendelkezők száma 2022-ben jelentősen nőtt és 74 ezer főt tett ki a 2021-es 58 ezret követően. A portugál kormány a program lakáspiaci hatásaira is hivatkozva felvetette a belépés lehetőségének megszüntetését, de a parlament november 29-i döntése alapján 2024 végéig még lehet újonnan NHR státuszt szerezni. A vagyonos külföldiek számára az állampolgárság-szerzést segítő aranyvízum jelentős értékű ingatlanvásárlással való megszerezhetőségét ugyanakkor idén októberben több mint egy évtized után megszüntették Portugáliában.
Hazai párhuzamok
Magyarországon 2020 és 2023 eleje között 200 ezerről 226 ezerre nőtt az itt tartózkodó külföldi állampolgárok száma, így mind az összlétszám, mind a növekedés üteme jelentősen elmarad a portugál adattól. A külföldi lakásvásárlók számaránya jelenleg 6 százalék körül, tranzakciós érték szerinti aránya pedig 8 százalék körül alakul.
A külföldi vásárlók számaránya tehát Portugáliához hasonló, azonban ezek a vásárlások hazánkban nem járnak együtt érdemi népességnövekedéssel,
egy részük ezért feltehetően befektetési célú. A lakhatási célú kereslet-kínálati viszonyokat így Portugáliához képest Magyarországon kevésbé befolyásolja a bevándorlás. A hazánkban befektető külföldiek addicionális kereslete fűtheti a lakásárak emelkedését, a bérleti piacon azonban megjelenik kínálatként az általuk vásárolt állomány, ez hozzájárulhat ahhoz, hogy a magyar főváros bérleti díj/jövedelem mutatója érdemben kedvezőbb Lisszabonhoz képest.
A jelentős munkaerőigénnyel megvalósuló beruházások ugyanakkor Magyarországon is hozzájárulhatnak egy adott környék népességnövekedéséhez mind belföldi vándorlás révén, mind külföldi munkavállalók vonzásával, így lokálisan növelhetik a lakásárakat és a bérleti díjakat. Korábbi elemzésünk alapján 2008-at követően, a (jelenleg 4,5 ezer főt foglalkoztató) Mercedes gyár bejelentése után a lakásárak nem estek olyan mértékben Kecskeméten, mint más megyeszékhelyeken, a 2014-től kezdődő új lakáspiaci ciklusban pedig nagyobb mértékben emelkedtek ahhoz képest, mintha nem lett volna a beruházás és annak helyi gazdaságra gyakorolt tovagyűrűző hatása.
Az aktuálisan folyó nagyberuházások is érdemben hathatnak több régió lakásáraira:
- A 200 ezer lakosú Debrecenben a CATL várhatóan 9 ezer, a BMW további 1,5 ezer munkahelyet hoz létre közvetlenül, a nagy gyárak egyben további kisebb beruházásokat vonzhatnak a környékre, így Debrecen és környékének lakossága a következő évtized folyamán érdemben bővülhet, ami jelentős igényeket teremt a helyi lakáspiacon.
- Iváncsán az SK On 2,5 ezer munkavállaló foglalkoztatását tervezi – ez alig marad el a település teljes népességétől, a beruházás így a környező településeken is addicionális lakáspiaci keresletet generálhat.
Az eddig tapasztalatokat és a tervben lévő beruházásokat figyelembe véve kiemelten fontos már most a megfelelő lakhatási struktúra megtervezése, amiben a különböző lakhatási formáknak (sajáttulajdon, bérlakás, munkásszálló) egyaránt helyet kell kapnia. A megvalósítás érdekében pedig mielőbb szükséges a szabályozói, támogatási környezet megteremtése.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.