Bérlakásszektor: hogyan és miért működik máshol?

A bérlakásszektor jelenléte és kiterjedtsége érdemi hatást gyakorol egy ország demográfiai és gazdasági adottságaira is. A különböző életszakaszokban és jövedelmi szinteken lévő társadalmi csoportok mindenkori lakhatási igényeit diverzifikált módon kielégítő bérlakásszektor fontos szociális és versenyképességi tényező is egyben. Ausztriában és Németországban egymástól teljesen eltérő megközelítésben működik a szociális lakhatás és bérlakásépítés rendszere, ugyanakkor mindkét országban kedvező lakásbérleti elérhetőséggel, a bérlakásban élő népesség magas arányával és a lakásépítéseknek a hazainál érdemben stabilabb szintjével találkozunk.

A bérlakásszektor európai szinten az elmúlt években egyre inkább a befektetők fókuszába került. 2018-tól a teljes kereskedelmiingatlan-tranzakciókon belül – az irodák után – már a második legnagyobb eszközosztállyá vált, és az infláció emelkedésével megnövekvő gazdasági bizonytalanság alatt kevésbé is esett a forgalma ennek a szegmensnek. A bérlakások ugyanakkor nem csak a befektetők, de a gazdaságpolitikusok érdeklődését is joggal kelthetik fel. Egy jól működő bérlakásszektor számos ponton elősegítheti az ország versenyképességét. Egyrészt a fiatalabb korosztályoknak megfelelő lakhatási formát jelenthet a bérlakás, elősegítve a generációk különköltözését és a családalapítást. Másrészt egy jól működő bérlakásszektor a munkaerő mobilitását is elősegítheti, emellett a többi kereskedelmiingatlan-szegmenshez viszonyítva a bérlakás mérsékeltebb kockázatú (és ezért alacsonyabb hozamú) befektetési eszközosztály, amely hazai és külföldi befektetők célpontja lehet. Ezzel az építőipar és a lakásfejlesztők számára is stabil megrendelői, illetve keresleti bázist jelenthet a szegmens. Elemzésünkben mindezek tükrében megvizsgáljuk Európa két legkiterjedtebb bérlakásszektorral rendelkező országát, Ausztriát és Németországot.

A bérlakásszektor és annak elérhetősége az EU-ban

A lakásbérleti szektor az Európai Unió országai közül Németország és Ausztria lakhatási rendszerében tölti be a legnagyobb szerepet, e két országban legmagasabb a bérelt lakásban élő népesség aránya, rendre 53 százalék és 49 százalék. A rangsorban harmadik Dánia esetében ez az arány – érdemi lemaradással – 40 százalék, míg a KKE régió országaiban már csak 7–23 százalék között alakul. A lakásbérlés elérhetősége tekintetében mindkét vizsgált ország fővárosában az uniós fővárosok átlagánál kedvezőbbek a jövedelemarányos bérleti díjak, míg Berlin a lakbér-jövedelem mutató szerinti emelkedő rangsor ötödik helyét foglalja el, addig Bécs az első helyen áll, vagyis itt a leginkább megfizethető a lakásbérlés.

Az osztrák és a német bérlakásszektor kiterjedtsége és a lakásépítések

A 2020-as népszámlálási adatok szerint Ausztriában a fő lakóhelyként használt lakásállomány (közel 4 millió lakás) 42 százalékát teszik ki a bérlakások, ezen belül 24 százalékpontot a szociális lakások. A szociális lakások több mint kétharmada nonprofit építőszövetkezetek (Gemeinnütziger Bauvereinigungen – GBV) tulajdonában van, a fennmaradó részt pedig önkormányzatok kezelik. Az Ausztriában működő mintegy 180 nonprofit építőszövetkezethez köthető a lakásépítések negyede-ötöde. 2022-ben összesen 16 850 lakás átadásával járultak hozzá a lakóingatlanok (társasházi lakás és családi ház) teljes éves 77 350 darabos számához. Összehasonlításképpen Magyarországon 2022-ben 10 700, 2023-ban 10 300 társasházi lakás épült fel összesen.

Németországban a 43 milliós lakásállomány 56 százalékát teszik ki bérlakások, a szociális lakások aránya a teljes állományon belül viszont mindössze 4 százalék. A bérbeadók több mint fele magánszemély vagy lakástulajdonosi egyesülés, kevesebb mint negyede állami szervek vagy magánvállalkozások tulajdonában van, további egynegyed pedig lakásszövetkezeteknél.

A Német Lakás- és Ingatlantársaságok Szövetség (GdW) várakozása szerint 2025-re Németországban a lakásátadások száma 200 ezer alá csökkenhet. 2024 januárjában a csökkenő lakásépítésekre és a zsugorodó szociális lakásállományra reagálva, a német szövetségi kormány 500 millió euróval, a korábbi 2,65 milliárdról 3,15 milliárd euróra emelte a szociális lakhatás és a fiatalok (diákok és gyakornokok) 2023-ban elindult lakhatási programjának (Junges Wohnen) 2024-es éves finanszírozási keretösszegét. A német szövetségi kormány nyílt célkitűzése, hogy évente 100 ezer új szociális lakás épüljön Németországban. A lakásfejlesztések a szövetségi kormány és a szövetségi tartományok közös finanszírozásában valósulnak meg, a tartományoknak a fejlesztési költség 30–40 százalékát kell biztosítaniuk.

Két eltérő koncepció a szociálislakás-építésben

Ausztriában a hosszú távú tervezés és az átfogó szabályozási keretrendszer a szociális lakhatást állandó és széles körben elérhető megfizethető lakhatási lehetőségként ágyazta be. Az intézményi struktúra biztosítja, hogy az adómentesen gazdálkodó nonprofit építőszövetkezetek nyereségüket folyamatosan szociális lakásokba fektessék vissza, ami viszonylag állandóan magas lakáskínálatot eredményez. Továbbá a szociális lakásokra szabályozott bérleti díjak érvényesek. Aki egyszer jogot szerez szociális bérlakásra, az élete végéig bérlő maradhat, függetlenül későbbi jövedelmi helyzetétől.

Ausztriában a szociális bérlakások jogosultsági kritériumai viszonylag magas jövedelmi felső határokon alapulnak, így az összes háztartás körülbelül 80 százaléka megfelel a jövedelmi feltételeknek. A jövedelmi maximumok régiónként, településenként eltérők, 2024-ben Bécsben a szociális bérlakásra való jogosultság felső éves jövedelemhatára egyszemélyes háztartás esetén 57 600 euró (~22,5 millió forint). A jogosultsági küszöb kétfős háztartás esetén 85 830 euró (~33,5 millió forint), három fő esetén 97 130 euró (~37,9 millió forint), 4 személy esetén 108 420 euró (~42,3 millió forint), efelett minden további személy 6330 euróval emeli a jogosultsági küszöböt. A szociális bérlakások bérleti díjait költségalapon kalkulálják, a nonprofit szolgáltatók akkora bérleti díjat kérnek el, amennyi egy adott épület építési, finanszírozási és karbantartási költségeinek megtérüléséhez szükséges.

Németországban a szociális lakhatás egy félig állandó intézkedés, amely az átmeneti piaci egyensúlytalanságok korrigálására szolgál. A szociális bérlakások szolgáltatója Németországban legtöbb esetben a magánszektor, amely állami támogatásért cserébe meghatározott ideig piaci bérleti díj alatti lakhatást biztosít, majd az állami támogatási időszakot követően a szociális lakások átkerülnek magánpiacra. 

Németországban a fejlesztők szociális lakások építéséhez támogatást vagy kamatmentes hitelt igényelhetnek. A szociális lakások fejlesztőinek jellemzően 15–25 éves időszakra piaci bérleti díj alatt kell bérbe adniuk lakásaikat (ezt követően térhetnek át piaci alapú bérbeadásra. Az elérhető adatok szerint a hét legnagyobb német városban (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart és München) 2023-ban 8,14 euró volt négyzetméterenként a havi átlagos bérleti díj, szemben a piaci 14,9 eurós szinttel. A szociális lakások állománya ugyanakkor folyamatosan csökken, mivel a szociálislakás-építési volumen elmarad a lejáró támogatási időszakok miatt piaci árazásra áttérő állománytól, nehezebb helyzetbe hozva az alacsony jövedelmű háztartásokat. Németországban a szociális lakásbérlés hozzáférhetőségére vonatkozó éves jövedelmi felső határ egyfős háztartás esetén 12 ezer euró (~4,7 millió forint). A jövedelmi felső határ kétfős háztartás esetén 18 ezer euró (~7 millió forint), ezen felül minden további felnőtt esetén 4100 euróval, minden további gyerek esetén 4600 euróval emelkedik a határérték.

Megjegyzendő azonban, hogy az osztrák szociális bérlakásrendszernek is vannak korlátozó tényezői. A legjelentősebb ezek közül, hogy a bérlőknek egy érdemi belépési összeget, finanszírozási hozzájárulást kell kifizetniük. Bécsben ez a telekvásárlás és építés költségének 12,5 százaléka, összege pedig a lakás méretétől függően 15–30 ezer euró (~6–12 millió forint) között alakul.

A bérlakásszektor hatása a lakhatásra

Az osztrák példa azt mutatja, hogy a nonprofit bérlakásépítéseknek csillapító hatásuk van a piaci lakbérek növekedésére: egy 2023-as kutatás arra a következtetésre jutott, hogy a bérlakáspiacon a nonprofit bérlakások piaci részesedésének 10 százalékos emelkedése a piaci (szabályozatlan) lakásbérleti díjak 4–5 százalék közötti csökkenését eredményezi. Ez egy 70 négyzetméteres lakás esetén évi 250–340 eurós (~100–130 ezer forintos) megtakarítást jelent. A kutatás eredményei szerint a nonprofit alapon bérbe adott szociális bérlakások bérletidíj-csillapító szerepe a vizsgált időszak függvényében változik, továbbá területi bontásban annál erősebb a hatás, minél jelentősebb a szociális bérlakások piaci szerepe (bérlakáspiaci részesedése) az adott régióban.

A lakásépítések 2000–2023 közötti alakulását Ausztria, Németország és Magyarország vonatkozásában összevetve, Ausztriában és Németországban is érdemben alacsonyabb fokú ciklikusság mutatkozik a lakásépítésekben, mint Magyarországon. A nonprofit alapon működő, állandó és széles kör számára elérhető szociális lakhatás rendszere Ausztriában a folyamatos lakásépítéseken keresztül hozzájárul a lakáskínálat gazdasági ciklusokat követő kilengéseinek csillapításához, stabil megrendelési bázis az építőipar számára, és tartósan magas szinten (1 százalék felett) tartja a lakásállomány megújulási rátáját (2012–2022 időszaki átlag 1,34 százalék). A stabil bérlakáskínálat kedvezőbb lakhatási elérhetőséget, az életszakasznak megfelelő lakhatási alternatívát biztosít a társadalom széles rétegeinek, és a gazdasági versenyképesség javulását is segíti a munkaerő mobilitásának javításán keresztül.