Új kockák az ingatlanüzlethez
Újfajta társasági formát – REIT – honosítana meg Magyarországon a kormány, amely az ingatlanalapok és a nyílt részvénytársaságok sajátos keveréke. A részben adómentességet élvező REIT-ekkel a remények szerint a kelet-európai régió Luxemburgjává válna Magyarország.
Az ingatlanpiaci szereplők számára szabályozott ingatlanbefektetési társaságokat (szit) és egy Nyugat-Európa szerte már ismert társasági formát hozna létre egy törvényjavaslat. A cél, hogy Magyarország a kelet-közép-európai régió pénzügyi szolgáltató központjává, így a térség Luxemburgjává váljon.
A kormányzat a hazai befektetők által tulajdonolt, nyílt ingatlanbefektetési társaságok (REIT – Real Estate Investment Trust) létrehozásában látja az egyik komoly lehetőséget a státus eléréséhez vezető úton. A REIT-ek tőzsdére bevezetett, nyilvános részvénytársaságok lennének, amelyeket hazai kis- és intézményi befektetők tulajdonolnának, a cégek által elért profit 90 százalékát pedig a részvényesek kapnák meg osztalék formájában. Az új társasági forma célja az ingatlanfejlesztő és -bérbeadó piac élénkítése, úgy, hogy ebből hazai tulajdonosok profitáljanak.
A pénzügyi termék alapkoncepciója, hogy a szit által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában, így a szitrészvény lényegében osztalékrészvényként funkcionálna, ennek köszönhetően a részvényárfolyam volatilitása az átlagnál várhatóan alacsonyabb lesz. A vagyonszerzési illeték a sziteknél 0,5-1 százalék lenne, a fizetendő társasági adó pedig mindaddig nulla, amíg az adott cég élvezi a kiváltságos státust.
Mindebből következik, hogy a szitek nem élhetnek a veszteségelhatárolás lehetőségével sem, ezt a jogszabály külön hangsúlyozza is. Az új gazdasági forma mentesül a helyi iparűzési adó megfizetése alól is, az osztalék- és árfolyamnyereség-adót azonban e tételek kifizetésekor természetesen le kell majd róni. E téren jó hír lehet, hogy a cégek közötti osztalékfizetés után a jelenlegi szabályok szerint sem kell adózni, vagyis csak a magánszemély részvényeseknek és tulajdonosoknak kifizetett osztalék esetén kell 16 százalékos adóteherrel számolni.
A legalább 10 milliárd forinttal induló REIT-ek kulcsfontosságú előnye mindemellett, hogy az általuk biztosított holdingstruktúra versenyképes lehet a Luxemburgra és Ciprusra jellemző offshore megoldásokkal szemben, így több tízmilliárd forint vándorolhat vissza a magyarországi piacra.
A szakemberek összességében jónak nevezték a legújabb kormányzati kezdeményezést, az adómentesség megítélésük szerint valóban hozzájárulhat az új társasági forma elterjedéséhez. „Nem valószínű azonban, hogy a jelenleg offshore helyeken pihenő magyar kötődésű milliárdok tömegével áramlanának haza ezekben az alapokba” – szögezte le Erdős Gabriella, a PricewaterhouseCoopers cégtársa.
„Az elképzelés még nem indítja be a hazai ingatlanpiacot, inkább arról van szó, hogy azokat a befektetéseket, amelyeket eddig offshore vagyonokból oldottak meg, mostantól magyarországi pénzekből fedezzék” – véli Balla Ákos, a Colliers International értékbecslési, piackutatási és tanácsadási üzletágának az igazgatója. Az a minden bizonnyal törvénnyé váló javaslat mellett szól, hogy egy korszerű, jogtiszta, átláthatóbb, sok nyugati országban már hoszszabb ideje használt megoldásról van szó, amely jellemzően a magyar ingatlanpiac jelenlegi szereplőinek lehet alternatíva. A lehetséges felhasználási területekről szólva a szakember elmondta, hogy alapvetően egy prémium körhöz tartozó hozamingatlanokra találták ki, amelyek jellemzően a szállodák, valamint a kereskedelmi és ipari ingatlanok lehetnek.
Balla Ákos szerint technikailag lehetséges, hogy a hitellel terhelt, de bedőlt lakóingatlanok megszerzésére irányulna egy ilyen társaság létrehozása, azonban a gazdaságosság nem szól mellette; míg egy lakás húsz-harminc év alatt térül meg a beszedhető bérleti díjakból, addig egy kereskedelmi ingatlan 10-15 év alatt vissza is hozza a befektetést. Nem beszélve az olyan veszteségekről – többek között rongálás, nem fizető bérlők, különböző rezsiköltség-tartozások –, amelyek a kereskedelmi célú ingatlanoknál nem fordulnak elő.
Vannak hiányosságai is a törvénytervezetnek. Az igazgató szerint a javaslat a fejlesztésekkel és azok könnyítésével nem foglalkozik eléggé, ez azért nagy baj, mert két éve gyakorlatilag semmi sem történik a piacon.
Szűk potenciális kör
A tízmilliárdban meghatározott induló tőke mértéke arra enged következtetni, hogy ennek a társasági formának néhány meghatározott vállalkozói kör lehet a nyertese – véli Gerőcs Tamás, az Equilor elemzője. Az is nagy kérdés, hogy a terv mennyire vonzaná haza a külföldön tartott pénzeket, ráadásul most az látszik, hogy egy offshore társaságon keresztül is végre lehetne hajtani ilyen típusú befektetéseket, és még az osztalékadót is ki lehet kerülni.Az viszont mindenképpen pozitívum, hogy sokkal likvidebb lenne egy ilyen részvény, mint egy klaszszikus ingatlanalap, ugyanis azt bárki megvásárolhatja, olyan is, aki ingatlanbefektetését nem feltétlenül működőtőke-beruházás formájában tervezi megvalósítani.
A REIT-ek tőzsdei megjelenése kockázatokat is jelenthet a részvények tulajdonosai számára, hiszen egyelőre a hazai ingatlanpiacon nem sikerült felkavarni az állóvizet.
Az viszont mindenképpen pozitívum, hogy sokkal likvidebb lenne egy ilyen részvény, mint egy klaszszikus ingatlanalap, ugyanis azt bárki megvásárolhatja, olyan is, aki ingatlanbefektetését nem feltétlenül működőtőke-beruházás formájában tervezi megvalósítani.
A REIT-ek tőzsdei megjelenése kockázatokat is jelenthet a részvények tulajdonosai számára, hiszen egyelőre a hazai ingatlanpiacon nem sikerült felkavarni az állóvizet.-->
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.