Reális lehetőség a B kategória

A több tucat raktár- és irodaingatlant tulajdonló Indotek Group számára nem hozott visszaesést az idei év. A már most érezhető költségcsökkentések miatt egyre többen fordulnak a B kategóriás ingatlanok felé, így a következő időszak nagy nyertese lehet

a társaság Jellinek Dániel vezető szerint.

– Milyen eredménnyel zárják 2011-et?

– Nálunk az idei év nem lesz rosszabb, mint a tavalyi, de azt azért látni kell, hogy az ingatlanpiacon nagyjából félévnyi eltolódás van, így a válságot és persze a konjunktúrát is később érezzük. Az idei év az Indotek Group számára szerencsére nem a csökkenésről szólt. 2012-re természetesen konzervatívan tervezünk, próbálunk elébe menni a problémáknak, a válság első szakaszában is így sikerült a kialakult helyzetet kezelnünk.

– Mire számítanak fél év

múlva?

– Már érezni, nem lesz könynyű az elkövetkezendő év. Azt látni, hogy ha költségcsökkentésről van szó, akkor a kis- és közepes vállalatok megnézik a költségsorokat és keresik a nagy tételeket. Vagy a leépítés, vagy az irodaváltás jöhet szóba, akár annak árán is, hogy egy kulturált, minőségi, de B kategóriás irodaházba vagy egy olcsóbb műhelybe, raktárba költözzenek át. Azok a mi partnereink, akik az utóbbi megoldást választják.

– Ilyen szempontból az Indotek a válság és a következő időszak nyertese lehet?

– Úgy vélem, azok lehetünk, mert reális, a valóságtól nem elrugaszkodott megoldásokat kínálunk a bérlőknek. Azt is meg kell említeni, egy felújított, szép B vagy B+ házban átlagosan 50 százalékkal olcsóbban tudunk helyet és szolgáltatást nyújtani, mint amit egy A kategóriájú épületben tud ma a piac adni. Ez nem csak az irodákra igaz, hanem a raktárakra is. Az ilyen típusú költséghatékonyság a bérlőink részéről is hasznos „üzenet” az ő ügyfeleik felé, hiszen ma könnyen elképzelhető, a megrendelőik sem díjazzák, hogy a partnerük felesleges pompával, luxussal veszi körül magát.

– Milyen az élet a B kategóriában? Érezni a szegmens felértékelődését?

– A szegmens rendkívűl bonyolult és nem egyszerűsíthető úgy le mint az A kategória. Az üzemeltetés, a problémamegoldás, a költséghatékonyság itt nem pusztán vállalatirányítási standardokon alapuló futószalag. A mai viszonyok között egy Bécsből, Frankfurtból vagy Londonból irányított ingatlankezelő nem tud kellő gyorsasággal és hatékonysággal reagálni. Ebben a kategóriában nem lehet – és szerintem már máshol sem – megtenni, hogy ne élj együtt a bérlőddel, és ne kelljen nap mint nap non-standard megoldásokat kitalálni annak érdekében, hogy minden a helyes úton maradjon. Az előbbiekből adódóan viszont fontos arra a következtetésre jutni, hogy a B kategóriában a helyi, rátermett, technológiával és saját munkaerővel rendelkező, szorgalmas üzemeltető jelenti a valós értéket, és már nem pusztán a lokáció vagy az ingatlan állapota. A szegmens így nagyon vegyes képet mutat, kiváló helyeken lévő – jellemzően multinacionális tulajdonosok által birtokolt – épületek állnak üresen, míg akár rosszabb helyen lévő ingatlanok jó helyi menedzsmenttel tele vannak bérlőkkel. Mi ebben a kategóriában az előbbi okok miatt vagyunk erősek amiatt is, mert már 15 éve ilyen ingatlanokat vásárolunk és üzemeltetünk, így ismerjük a bérlőinket, rendelkezünk megfelelő szervezeti struktúrával és technológiával.

– Az elmúlt fél évben gyakorlatilag havonta jöttek a hírek újabb fejlesztésekről vagy éppen akvizíciókról. Minek tudható be ez az aktivitás?

– Az elmúlt időszak eseményei a tudatos stratégiánk részei, igaz, ezeket a korábbi szerencsés döntéseink is segítették. Több nagy projektből kiszálltunk, 2006 és 2008 között sok érdekeltséget értékesítettünk, azzal párhuzamosan az ingatlanvásárlásokat minimális szintre csökkentettük. Azért nem vettünk, mert nem fogadtuk el az irreálisan magas piaci árakat, viszont azokon szívesen adtunk el. Az elmúlt egy évben több új projektet jelentettünk be, de ezek közös jellemzője, hogy nem egyszerű és szokásos ügyletekről van szó, a jelen piaci helyzetben egyszerűen nem lehet a szokásos fejlesztői gondolkodással projekteket indítani, mivel nem jön ki az egyenlet végén egy elfogadható pozitív szám. Sikerüt például egy inkubátorházat nyitnunk Szegeden, és egy következőt tervezünk Budapesten. Dolgozunk a bicikliplázán, egy kisebb alternatív piacon és számos egyéb formabontó ügyön.

– Terveznek jövőre újabb akviziciókat?

– Igen, szeretnénk majd vásárolni, de még korai erről beszélni. A piac nap mint nap változik, és nehéz ma olyan döntést hozni, amelyről biztosan állítható, hogy hosszú távon, minden további változás ellenére jó befektetés lesz. Amint mondtam, alternatív utakon kell járni, és új célcsoportok felé kell fordulni.

Indotek Group

A cégcsoport alapító vállalkozását a Colorado-állambéli (USA) Bohemian Group of Companies (Stryker Foundation and Trust) és más privát befektetési alapok, valamint kockázati tőkebefektetők vagyonának kezelésére hozták létre 1997-ben. Ma már nagy részben magyar tulajdonban van, mintegy 150 projektcég stratégiai felügyeletét és igazgatását az Indotek Befektetési Zrt. látja el. A társaság a tulajdonosi és vagyonkezelői tevékenységét elsősorban a magyar ingatlanpiacon, főként Budapesten gyakorolja, de a portfolióban egyre nagyobb számban szerepelnek vidéki ingatlanok is.