Folyamatos cash flow termelésre áll át az Appeninn ingatlanportfóliója

Az Appeninnhez hasonlóan az ingatlanszektorban működő Indotek csoporttól érkezett. Mennyiben más egy tőzsdei cég első embereként dolgozni?

Izgalmas kihívás egy több mint egy évtizedes tőzsdei múlttal rendelkező társaság operatív irányítását átvenni, de az ingatlanbefektetés és -üzemeltetés szakmai értelemben egy tőzsdei cégnél is hasonlóak, és ezek kezelésében az Indotek cégcsoportban szerzett tapasztalatok mellett a banki ingatlanprojekt-finanszírozási múltam is segít. Az is nagy előny, hogy az üzemeltetési tevékenységünket ma már az In-Management Kft. látja el, akivel hasonlóak a szakmai elképzeléseink. Egy tőzsdei cég esetében azonban fontos szempont a transzparencia, jobban oda kell figyelni a befektetők és potenciális befektetők felé irányuló – törvényi kereteken belüli – világos és következetes kommunikációra is.

Szervezeti értelemben is az átláthatóságot preferáljuk, egy költséghatékony, rugalmas, 

A vezérigazgatói kinevezése előtt május elején az Appeninn core üzleti portfóliójának működtetését végző leányvállalatok önálló képviseleti joggal rendelkező vezető tisztségviselőjének választották meg. Milyen eredményeket ért el a közel három hónapos időszak alatt?

Már tavasszal elkezdtük a vállalat 2022 februárjában elfogadott, módosított üzleti stratégiájának megvalósítását. Értékesítettük a társaság turisztikai portfóliójának döntő részét, a költséghatékonyság javítása érdekében kiszerveztük a teljes üzemeltetést, karcsúsítottuk a szervezetet. Talán kevésbé jelentősnek tűnik, de június elejétől saját tulajdonú, alacsonyabb költségszinten működő irodába költöztünk a korábbi presztízs irodaház helyett.

Az új üzemeltető cégünk piaci és műszaki szempontból átvilágította jelenlegi ingatlanportfoliónkat. Ennek alapján, vele közösen újragondoljuk az egyes ingatlanokkal kapcsolatos középtávú egyedi üzleti koncepciókat, üzemeltetési célokat, és persze felmérjük az ehhez szükséges ráfordításokat, elmaradt korszerűsítéseket, beruházásokat is. Kiemelt fókuszterületeket határoztunk meg, mint például az energiahatékonyság javítása, állagmegóvás, és természetesen a magas bérbeadottság fenntartásához szükséges felújítások.

Növekedési terveink megvalósítása érdekében – tanácsadó cég bevonásával – figyeljük a piacot, 

Nincs olyan ambíciója a cégnek, hogy megcélozza az adókedvezményekkel is járó SZIT-státuszt, amire tekintettel persze osztalékot is kellene fizetnie?

A költséghatékonyság javítása középtávon természetesen jól párosítható lenne a Szabályozott Ingatlanpiaci Társaság minősítés megszerzésével, de az osztalékfizetés kérdéskörénél figyelembe kell venni azt is, hogy az Appeninn a továbbiakban is a növekedésre és az eredménymaximalizálásra kíván fókuszálni. Ezért javasolta az igazgatótanács idén áprilisban, hogy a teljes adózott eredményt tartalékba helyezzük, és a jövőben is jövedelmünk újrabefektetését helyezzük előtérbe.

A csoport kiadható területe a legutóbbi jelentés szerint már megközelíti a nyolcvanezer négyzetmétert. Milyen mértékben kívánják a területet bővíteni idén, illetve a következő években?

A társaság eddig is törekedett az irodapiaci és kereskedelmi portfóliójának szélesítésére. A bővítés mellett szól, hogy ez a piaci szegmens a bekerülés időpontjától jövedelemtermelő képességgel rendelkezik, ami már rövid távon is pozitívan hat a társaság cash flow és eredménytermelő képességére.

A jelenlegi piaci környezet lehetővé teszi a bérleti díjak inflációmértékének megfelelő emelését?

A bérleti szerződések nagyrészt euróhoz kötöttek és/vagy évente indexálásra kerülnek, ami lényegében a bérleti díjak inflációkövetését eredményezi. Persze látjuk, hogy az euróalapú elszámolás, valamint az energiaárak növekedése a bérlői költségek jelentős emelkedését okozza, és ez, a pandémia által okozott általános kihasználtsági ráta csökkenésével együtt, a magas bérbeadottsági szint és a bérleti díjbevételek tekintetében állíthatja kihívások elé a társaságot. Az ingatlanok üzemeltetésével és fejlesztésével kapcsolatos terveink kialakítása során igyekszünk ezeket a tényezőket is figyelembe venni.

Az Appeninn megújított stratégiája első számú célszegmensként az irodaházpiacot és a kereskedelmi ingatlanok piacát jelölte meg. Nem veszélyezteti az irodaépületekből származó bevételeket a vírus nyomán egyre népszerűbbé vált otthoni munkavégzés? Számolni kell-e a munkavállalók home office iránti igényével, illetve a cégek irodaingatlanok iránti emiatt csökkenő keresletével?

Valóban felerősítette a pandémia a home office iránti általános igényt, emellett a hibrid munkavégzés is bevett gyakorlattá vált. Ugyanakkor ez a kétéves időszak az otthoni munkavégzés negatívumaira is rávilágított. A személyes jelenlét hiánya az új munkastílus talán legnagyobb hátránya, amihez most az energia drágulása is hozzáadódik. Bizonyos munkakörök, feladatok esetén sokkal hatékonyabbá teszi a munkát, lehetőséget biztosít csapatmunkára az irodai jelenlét. Valamennyien megtapasztaltuk, hogy az új munkavállalók integrációja, szocializációja és a csapatépítés is sokkal nehezebb a virtuális térben.

Látjuk, hogy mára több olyan cég is visszatért az irodai jelenléthez, amelyek korábban szigorúan álltak a járványhelyzethez. 

továbbra is szükség van és lesz irodaházakra, de figyelnünk kell arra, hogy a piaci folyamatokra rugalmasan reagálva, vagy azok elé menve fejlesszük tovább portfóliónkat.

A szerbiai kft.-ket konkrét projektre tekintettel alapították, vagy még később választják ki a célpontot? Ezek projektcégek vagy esetleg egész portfóliókat építenek köréjük?

A két szerb társaság megalapítása természetesen illeszkedik terveinkbe, megkönnyíti az ottani piacra való belépést, de ez nem jelenti azt, hogy az első külföldi tranzakció biztosan ott valósul meg.

Az ingatlanportfólió egy részvényre jutó értéke 3,9 euró, a részvény piaci ára ennek töredéke. Hogyan szüntetnék meg a papírok jelentős alulértékeltségét?

Vélhetőleg az elmúlt hónapokban értékesített turisztikai fejlesztések hatása is visszaköszön még az alulértékeltségben. 

Azt gondolom, a transzparens működés is visszaköszönhet előbb-utóbb az árfolyamokban, hiszen ezáltal a piaci szereplők megbizonyosodhatnak arról, hogy valóban elkötelezettek vagyunk stratégiai céljaink megvalósításában, és mindezt átlátható és követhető módon tesszük.

Melyek most a legjelentősebb kockázatok a vállalatcsoport előtt?

A legjelentősebb kockázatok kétségtelenül az infláció, az orosz–ukrán háború és a megemelkedett energiaárak, valamint ezek együttes makrogazdasági következményei. Mindezek hatással vannak többek között az ingatlanok értékére, mobilizálhatóságára, a finanszírozási lehetőségek feltételrendszerére, így a jövőbeni tranzakciós célpontok kiválasztására, realizálásuk módjára, időpontjára is. Ezeket a kockázatokat komplexen, alapos és átgondolt akvizíciós döntésekkel kell kezelnünk. A gyorsan változó finanszírozási és kamatkörnyezetben viszont lényeges előnynek és kockázatcsökkentő tényezőnek tartom a fix kamatozású, hosszú lejáratú forrásainkat, így az NKP-kötvényt is.

Ez pedig közvetlen hatással lesz az üzemeltetési és közüzemi díjakra is, amire az euró vagy euróhoz kötött bevételekkel kevésbé rendelkező, jelentős részben kkv-szektorban tevékenykedő bérlői kör különösen érzékeny lehet. Ez a bérbeadottsági szint és bevételek oldalán állíthatja kihívások elé a társaságunkat, hiszen 

Mindez megerősíti ingatlanjaink műszaki és piaci szempontú átvilágításának időszerűségét, a szükséges korszerűsítések felmérését, költség- és eredményhatékonyság szempontú priorizálásának fontosságát.

Azt gondolom, hogy a jövőben a fenti kockázatok tudatában is a februárban publikált stratégiai irányelvek mentén haladunk tovább, de azok konkrét lépéseit és a cégcsoport operatív működését illetően rugalmasság és a mindenkori piaci feltételekhez való folyamatos alkalmazkodás szükséges.