Rányomta bélyegét a lakáseladásokra az idei áfaemelés

Közel 400, az átadás dátumától függetlenül jelenleg értékesítés alatt álló fővárosi lakásprojekt adatainak elemzése alapján szinte biztosra vehető, hogy idén tovább csökken az értékesítési céllal társasházakban átadott lakások száma – állapítja meg az OTP Jelzálogbank. Míg azonban 2010 és 2011 között a megépült volumen 56 százalékkal zuhant, idén már csak 30-35 százalékos visszaeséssel, 1500 körüli lakásátadás várható.

A beruházói aktivitás utoljára 2000-ben volt ilyen lanyha; akkor alig 1300 lakás épült cégek által. A kedvező piaci környezetben ugyanakkor csak öt év kellett ahhoz, hogy ez 2005-re közel megtízszereződjön. Azóta csökkenő a tendencia, mind a lakásszámot, mind a beruházói építés – jelenleg rekord alacsony, mindössze 44 százalékos – részarányát tekintve – magyarázza Valkó Dávid. Az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője szeirnt a mélypontot pedig még nem értük el, hiszen a KSH adatai szerint tavaly 55 százalékkal, idén az első hat hónapban további 21 százalékkal esett a kiadott építési engedélyek száma.

Az, hogy az idei átadásokban ennél mérsékeltebb csökkenés várható, az a lakásépítések engedélytől számított, általában több éves átfutásának, illetve számos, évek óta halasztott, ám idén végre átadásra kerülő beruházásnak köszönhető Idén a legnagyobb átadási volumen a XIV. kerületben várható, ahol jelenlegi információink szerint az 500 feletti lakásszám háromnegyedét három nagyobb beruházás adja. Ezen kívül 200 felett már csak a XI. kerület szerepel; itt az új kínálathoz 60 százalékban ugyancsak egyetlen nagy projekt járul hozzá. A 150-es új lakásszámot még a XIII., III., VII. és VI. kerületek lépik át. Az I. és X. kerületekben ugyanakkor, a jelenlegi tervek szerint 2012-ben egy lakást sem adnak át – mondta Valkó Dávid.  

A kereslet idei első féléves alakulása sajnos nem ösztönzi a beruházókat új építkezések indítására. A felmérés szerint alig 800 lakás találta meg első tulajdonosát a fővárosban január és június között. 100 feletti eladással mindössze a XI., XIII. és IX. kerületek büszkélkedhetnek.

A tavaly már éledezés jeleit mutató piacon ez nagyjából a forgalom megfeleződését jelenti, amiért Valkó Dávid szerint az általánosan kedvezőtlen fogyasztói környezet mellett részben a januári áfa-emelés okolható. A 25-ről 27 százalékra emelt áfa-szint ugyanis egy átlagos, 20 milliós új lakás esetén 320 ezer forintos drágulást jelent a vásárlóknak, azaz nagyjából átlagosan egy négyzetméternyivel kapnak kevesebbet ugyanabból a pénzből idén. Vagy, ha úgy tetszik, ennyivel csökken a fejlesztő haszna, ha egyáltalán képes hasznot realizálni.

Ha csak a környező országokat vesszük górcső alá, látjuk, hogy sok helyen a csökkentett áfa-kulcs vonatkozik az új lakásokra. Az OTP Jelzálogbank körképe szerint Szlovéniában, Szerbiában és bizonyos esetekben Csehországban, Lengyelországban és Romániában az alacsonyabb – 5-14 százalék közötti – adókulcs vonatkozik az új ingatlanokra, Montenegróban pedig a lakás árának csak a közvetlen építési költséget jelentő részére vetik ki az áfát. Sőt, Ausztriában, Oroszországban és Ukrajnában magánszemélyeknek áfa-mentes az újlakás vásárlása.

A kereslet mérséklődése ellenére, az újlakás-utánpótlás elmaradása miatt az idei első félévben tovább erodálódott az eladatlan lakáskészlet. Utoljára három éve volt ilyen alacsony, 2900 a már átadott, de eladatlan lakásszám Budapesten. A körülbelül 1700-as épülő készletet ehhez hozzáadva azt kapjuk, hogy ma kb. 4600 lakás közül választhat az, aki azonnal, vagy nagyjából egy éven belül költözne.

Az azonnal beköltözhető lakások 40 százaléka három kerületben (XIII., XI. és III.) összpontosul. Az I., XVI., XVII. és XXIII. kerületekben ugyanakkor egyenként 30 alatti lakásból választhatnak a reménybeli vevők, akikért manapság nagy küzdelem zajlik az építtetők körében. A mind gyakrabban állandósuló, jelentős, esetenként kétszámjegyű akciókkal elsősorban az épület átadása után megmaradt lakásoktól szabadulnának a beruházók. Szinte természetesnek számít, ha az amúgy átadott épületben az eladatlan lakásokat csak akkor fejezik be kulcsrakésszé (általában a burkolás, festés, szaniterek választhatóságával), ha megvan a vevőjük. Gyakori eljárás emellett az is, ha az elkészült lakásokat azok eladásáig bérbe adja a beruházó, s akár bérleti szerződéssel együtt megvásárolhatók.