A lista végéről indulunk az élre

„A magyar irodapiac erőteljes pozitív változás előtt áll. Akár befektetési, vagy bérlési szándékkal keresne külföldi vagy magyar vállalat irodát a régióban, hiszem, hogy hamarosan Magyarország lesz az első a képzeletbeli listájukon” – jelentette ki Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztési Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke az egyesület elemzése alapján, amely a DTZ ingatlan-tanácsadó közreműködésével készült.

Az elemzés megállapítja, hogy Magyarország központi elhelyezkedésének, földrajzi és logisztikai adottságainak, szakképzett munkaerejének, valamint az olcsó munkaerő költségeknek köszönhetően lehet vonzó befektetési-és bérlési célpont a nemzetközi irodapiacon. Emellett nálunk a legalacsonyabb az egy főre jutó irodabérlési költség a közép-kelet-európai régióban. A legújabb ingatlan-tanácsadói felmérések szerint ugyanakkor hazánk befektetési szempontból jóval elmarad egyebek között Lengyelországtól és Csehországtól. Van tehát honnan fejlődni.

A DTZ ingatlan tanácsadó cég elemzése szerint a vállalati kiadások közel 9 százalékát teszik ki az ingatlannal, irodabérléssel kapcsolatos költségek. Közép-Kelet Európában a bérlők nagyobb kihívásokkal néznek szembe, mint Európa más területein: az egy munkavállaló által megtermelt bevétel 12 százaléka megy el irodabérlésre, míg Nyugat-Európában ez az arány csupán 7,8 százalék. Régiónkban az irodabérlési költség 35 százalékkal alacsonyabb, mint Európa más országaiban, ugyanakkor a munkavállalók által megtermelt bevétel 56 százalékkal alacsonyabb, mint az európai átlag.

Ami Magyarország helyzetét illeti, az Oxford Economics szerint az irodabérlésre fordított kiadások az átlagos bevétel csupán 6 százalékát teszik ki. Ez az arány a fele a régiós átlagnak is, ami jelentős előnyt biztosít a magyar fővárosnak a régió többi nagyvárosához képest.

A várakozások szerint az Európai Unió csökkenő népessége és az egyre nagyobb mértékű munkaerő mobilitás eredményeképpen a vállalatok kénytelenek lesznek átgondolni az irodabérlési stratégiájukat. Budapest, a maga 1,7 millió lakosságával – és 2,4 millió lakosú agglomerációjával – régiónk legnagyobb városa. Az országon belüli, valamint a környező országokból érkező munkaerő beáramlásnak köszönhetően az előrejelzések szerint a következő húsz évben a főváros és környékének lakossága 6 százalékkal fog nőni, ez az arány 2,5-szer nagyobb, mint a közép-európai átlag. Az Eurostat szerint 2010 és 2030 között Budapestre várhatóan 267 ezer külföldi munkaerő érkezik, ami a legmagasabb értéknek számít Kelet-Közép-Európában. Többségüket várhatóan a szomszédos országokból – Romániából, Ukrajnából, Szerbiából és Szlovákiából – származó szakképzett munkaerő alkotja majd.

Az EU egészében az átlagos óránkénti munkaerőköltség az egész gazdaságra vetítve – a mezőgazdaságot és a közigazgatást kivéve – 2012-ben 23,4 euró, míg az eurozónában 28 euró volt. Ezek az átlagos adatok azonban jelentős különbségeket takarnak a tagállamok között: az egy órára eső munkaerőköltség a bulgáriai 3,7 és a svéd 39 euró között szóródik. Magyarországon a huszonhét tagállam között hatodik legalacsonyabb, hiszen 7,5 euró az egy órára jutó munkaerőköltség, ami messze az európai átlag alatt van.

Az elkövetkező években az egész közép-kelet-európai régió irodapiacán jelentős növekedés várható, mivel a jelenlegi irodaállomány nem lesz képes kielégíteni a bérlők részéről jelentkező igényt. Amíg az átlagos nyugat-európai fővárosok modern irodaállományában közel 11 négyzetméter jut egy főre, addig Közép-Európában csupán 2,5 négyzetméter.

Ez pedig azt jelenti, hogy ezekben a városokban jelentős számú irodabérlő továbbra sem modern irodaházakban bérel területet, ugyanakkor szeretnének jobb adottságokkal bíró épületbe költözni. A gazdasági helyzet javulásával egyre többen meg is engedhetik majd maguknak a költözést, és Budapest a lehető legjobb helyzetben van a régióban ahhoz, hogy az új irodaigények többségét kielégítse.

A legdrágább zónák

A Cushman & Wakefield „Office Space Across the World 2013” tanulmánya szerint a londoni West End ismét a világ legdrágább irodaépülete, hosszú idő után visszahódítva a koronát Hong Kong belvárosától. Londonban kevés a minőségi irodaterület, melynek hatására megnövekedett a piaci verseny, valamint 2 százalékkal a West End alpiac bérleti díja. Hong Kong belvárosa a második helyre csúszott vissza, míg Rio de Janeiro Zona Sul területe a tavalyi 8. hely után jelenleg a világ 3. legdrágább irodapiaca, ahol 2011 óta 43 százalékos bérleti díj emelkedés történt.