Szinte soha nem kellett ennyire keveset spórolnunk lakásra

Öt év mélyrepülés és stagnálás után a forgalom növekedésnek indulhat, a lakásépítések volumene pozitív irányban mozdulhat el, illetve időben ezekhez képest késleltetve az átlagos árszint emelkedhet. Az okok sokrétűek az OTP Jelzálogbank elemzése szerint, talán a legfontosabbak az alacsony árak, valamint a kedvező hitelkamat-szint, a magas hozamú befektetési lehetőségek, illetve az emelkedő reáljövedelmek.

Mindezek mellett egy további, kevésbé megfogható kereslet-élénkítő tényező lehet az évek óta százezres nagyságrendűre duzzadt, „normális” életmenetből származó elhalasztott kereslet aktivizálódása - vélik az elemzők.

A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a lakáshitelezés – nagyon mély bázisról indulva – csaknem két és fél éves csúcsot ért el áprilisban: 18,6 milliárd forintnyi forintalapú lakáshitelt helyeztek ki a bankok. Ezzel párhuzamosan a háztartások hiteltartozása (6802,6 milliárd forintos teljes lakossági hitelállomány; nagyjából felerészben lakáscélú hitel) a válság kitörése óta a legkisebb szintre csökkent.

A hitelfelvételi hajlandóságot minden bizonnyal erősíti, hogy az új lakáshitelek átlagos kamatszintje tovább mérséklődik, a legfrissebb adatok szerint 7 százalékos szinten áll.

Az elméleti mutatószám, amely azt fejezi ki, hogy hány évi nettó átlagjövedelmet kell teljes egészében félretenni egy átlagos (a tavalyi eladások alapján kerekítve 60 négyzetméteres) lakóingatlan-hitelfelvétel nélküli megvásárlásához. Míg 2003-2004-ben, a lakáspiaci boom csúcsán 9,5-10 év volt a vizsgált mutató, ez a válság elejére 8,5 évre, majd az óta – a csökkenő áraknak és a növekvő kereseteknek együttesen
köszönhetően – alig 6 évre esett.

A nominális árszint jelenleg a 2003-as mértéket idézi. Leegyszerűsített – és több szempontból elméleti – számítással élve, ha a 4,4 milliós lakóingatlan-állományt egyenként az eladási árak alapján becsült 9 millió forintos átlagértékkel számoljuk, akkor a 17,2 százalékos árcsökkenés 6,8 ezer milliárd forintos értékvesztést jelent. Azaz egy főre vetítve nagyjából 690 ezer forintnyi lakóingatlan-vagyon tűnt el öt év alatt.

Ami a területi eloszlást illeti: tögtön szembetűnő a jelentős, 41 százalékos árszintemelkedés Somogy megyében. Ennek oka, hogy az eladásokban manapság a korábbinál jóval nagyobb részesedést hasítanak ki a jó minőségű, drágább, gyakran közvetlen Balaton-parti ingatlanok, a korábbinál jelentősebb arányban újépítésű apartmanok.

Áremelkedés még Tolna, Békés, illetve minden bizonnyal a kecskeméti Mercedes-beruházásnak köszönhetően Bács-Kiskun, valamint az elsősorban az Audi beruházásai és a nyugati határszél miatt folyamatos ingatlankeresletet produkáló Győr-Moson-Sopron megyében ment végbe a válság során.

A legnagyobb, közel 20 százalékos áresés Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében történt. Talán nem véletlen, hogy a hátulról a harmadik helyezett Fejér megyével együtt ezek a térségek hazánk hagyományos ipari övezetei, ahol a válságban több tényezős – például a lakáshitel-felvételhez, így a hosszú távú elköteleződéshez kapcsolódó – bizonytalanság az átlagosnál jobban hathatott. Összességében a válság alatt a regionális árolló kinyílt: a legolcsóbb és legdrágább megyék közti átlagár-különbség a 2008-as 2,2-szeresről 2013-ra 2,8-szorosra nőtt.