Itt vannak a legolcsóbb és a legdrágább lakások a fővárosban

Az év első hat hónapjában több mint ezer új építésű társasházi lakás adtak el Budapesten, ami hároméves csúcsot jelent – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképéből. Az elemzés szerint az élen a XI. kerület áll, ahol az értékesített lakások száma meghaladta a kétszázat, mögötte pedig – száz és százötven közötti tranzakcióval – a XIII., a VIII., valamint a IX. kerület következik. A sor végére pedig az I., V., XII., XVII., XIX., XXI., XXII. és XXIII. kerület került, ahol tíznél kevesebb új lakást értékesítettek az idei első félévben.

„Bár messze vagyunk még a csúcsidőszaktól, hiszen 2005-2006 táján ugyanez a féléves érték Budapesten rendre meghaladta az ötezret, a tavaly elindult lassú, de immár trendszerűnek tekinthető keresletélénkülés mindenképpen örömteli” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. „Úgy tűnik, hogy a lakáspiac egészének idén tapasztalható beindulása szerencsére nem hagyja érintetlenül az új lakásokat sem” – teszi hozzá.

Érdekes, hogy a válság öt évében a beruházók által inkább csak kényszerből adódó megoldás, miszerint az eladatlan lakásaikat vevők hiányában gyakran bérbeadással hasznosítják, manapság nagyon vonzó lehetőség a nagy tömegben piacon lévő befektetési célú vásárlók számára. Így ugyanis ideális esetben rögtön bérlővel együtt tudnak magas – adózás és amortizáció levonása után is akár 4-6 százalék közötti – hozamot biztosító, és egyértelműen értéktartó befektetéshez jutni.

Az elemzés adatai szerint a kínálati árak nagyon változatosak. A 2014-2015-ös átadású beruházásokat vizsgálva, a legolcsóbb kerületek a XV., XVII., XVIII., XX., valamint a XXIII., 300 ezer Ft/m2 alatti kínálati átlagárral. Itt, Pest peremi részén azonban az új lakások jelentős részét szerkezetkészen, belső burkolási munkák és szaniterek nélkül adják át. Hármas számmal kezdődne egy képzeletbeli négyzetméterár-cédula a IV., X., XVI., XIX., XXI. és – a legolcsóbb budai városrészként – a XXII. kerületben. A kínálat és a forgalom túlnyomó részét adó III., VII., VIII., IX., XI., XIII. és XIV. kerületben 400 ezer, a VI. kerületben 500 ezer forint feletti egy négyzetméter új lakás ára. Legdrágábbakként, az I., II., V. és XII. kerület kis társasházi, vagy tetőtér-projektjei inkább már a 6-800 ezer, sőt, luxus társasházaknál akár az egymillió forintos négyzetméter-árakat ostromolják. Bár a vevők az elmúlt években hozzászokhattak, hogy a meghirdetett árakból nagy eséllyel tudnak alkudni, manapság ez egyre inkább már csak a kevésbé keresett területeken, vagy egy beruházás amúgy nehezen eladható lakásainál tehető meg.

Talán nem függetlenül az érezhetően élénkülő kereslettől, egyre több új beruházás indul a fővárosban. „Beruházói és értékesítői információk alapján gyűjtött adatbázisunk szerint 2014 első hat hónapjában 59 új társasházi projekt értékesítése kezdődött el; a legtöbb, szám szerint 11 a XI. kerületben. Van köztük néhány, már évek óta félkészen álló épület, amit most végre – jellemzően tulajdonoscserével – befejeznek, de többségében újonnan indított beruházásokról van szó, szerte a városban. Ráadásul ezek átlagos lakásszáma – néhány nagyobb, a VIII. és IX. kerületben például 100 lakás feletti új projekt megjelenésével – 17 lakásosra nőtt” – hívja fel a figyelmet Valkó Dávid. Az elemzője szerint ugyanakkor még mindig gyakori jelenség, hogy kisebb, kevésbé tőkeerős cégek csak akkor indítják el néhány lakásos társasházuk építését, ha az ingatlanok jelentős részére előszerződést kötnek. Ha ez egy-két éven belül nem történik meg, akkor felfüggesztik az értékesítést, vagy megpróbálják a telket eladni. Ilyen leállított értékesítésre a kerületek felében volt példa az év eddig eltelt részében.

Noha 2013-ban látványosan visszaesett (nagyjából megfeleződött) a társasházi épületekre kiadott építési engedélyek száma Budapesten, néhány korábban indult nagy beruházás idei átadása által még szinten maradhat a megépülő lakásszám. Egyértelmű növekedés azonban majd csak 2015-től várható. Az adatbázisban az ideinél már most egyharmaddal több, közel 1100 társasházi lakás tervezett átadása szerepel a jövő évre. (Az elemzés az építkezés befejezését veszi alapul az új kínálat számba vételekor, nem a hivatalos használatba vételi engedély kiadását.) Addig is, idén a legtöbb lakás sorrendben a XI., IX., XIV. és XIII. kerületben épülhet meg, melyek összességében az új kínálat több mint 60 százalékát adják. Jövőre ezek mellé a VIII. kerület is felzárkózik majd.

Az új kínálat elmúlt években tapasztalható elmaradása miatt mostanra látványosan megfogyatkozott az eladatlan lakáskészlet. Mivel a vásárlói kedv amúgy is a már átadott projektek iránt, vagy a befejezéshez közeli stádiumban élénkül meg, mára mindössze alig 1500 azonnal költözhető (és emellett 700 építés alatt álló) eladatlan lakásból választhatnak az érdeklődők. 2009-ben ez a már átadott, de eladatlan készlet még majdnem elérte a négyezret, de még egy éve is 2300 feletti volt. Az azonnal költözhető lakások száma a XIII., a III., valamint a XI. kerületben haladja meg a 200-at, a II. és XIV. kerületben pedig a 100-at. 2013 hasonló időszakához képest ebben a mutatóban növekedést, azaz a készlet halmozódását csak a II., VIII., VI. és XII. kerületben látjuk.

Érzékelve az évek során felhalmozódott lakáskészlet látványos csökkenését – és megfontolva az egyértelműen élénkülő keresletet is –, várhatóan mind több ingatlanfejlesztő szánja el magát az (újbóli) piacra lépésre. A magas, 27 százalékos áfa kulcs miatt azonban – mivel az árszint a kereslet élénkülését követően csak időben eltolva, és lassan kezdhet el emelkedni – egyelőre ott indulhatnak egyértelműen nyereséggel kecsegtető új projektek, ahol már most relatíve magasabb az ingatlanok ára.