Spekulatív befektetőkre vár a piac

Jelenleg még igen csekély a spekulatív – az előzetes bérbeadás nélküli – ingatlanfejlesztés. Annak a beruházónak, amely hitelből építene új irodaházat, legalább 30-40 százalékos előbérletet kell felmutatnia a bank felé, így spekulatív fejlesztés csak saját tőkéből lehetséges. Jóllehet ilyen módon az Atenor és a Skanska továbbra is végez beruházásokat, de úgy látszik, a többi cég nem mer belevágni, ezért viszont a későbbiekben lépéshátrányba kerülhetnek.

A nemzetközi ingatlantanácsadó magyar leányvállalatának a tapasztalata szerint befektetési céllal főleg irodaépületeket keresnek, amelyeknél – a helytől függően – 7-8 százalékos hozamot lehet elérni. Ehhez társul még középtávon évi 2-3 százalékos értéknövekedés – ami a befektetési igazgató szerint nemzetközi összehasonlításban magasnak számít.

Simonyi Balázs üzltágvezető szerint miközben vannak olyan körzetek, ahol már 3 euróért sem tudják kiadni a már korszerűtlennek számító irodákat, ezért az irodapiacon még mindig közel 20 százalékos a kihasználatlansági mutató. Jó helyen nagyon nehéz modern, 3-5 ezer négyzetméteres irodát találni, pedig tovább fokozódott az üzleti szolgáltató cégek (SSC, BPO) érdeklődése Magyarország iránt. Így még azoknak is nehéz a dolguk, amelyek csupán bővíteni kívánják irodájukat. Idén a szolgáltató cégek mellett az állam volt a legnagyobb új bérlő a piacon. A bérlők átlagosan 10-15 év után költöznek új helyre, mivel ennyi idő után avul el műszakilag az épület.

Az ipari és logisztikai ingatlanok piacán az elmúlt 6 hónapban nem csupán a Budapest környéki logisztikai parkokban, hanem vidéki ipari központok környezetében is erősödött a kereslet. Amint Joó Domokos üzletágvezető elmondta, amíg tavaly egész évben 250 ezer négyzetméterre kötöttek új bérleti szerződést, addig ezt a szintet már szeptember végére elérték, az üresedési ráta pedig 23 százalékról 18-ra csökkent. Ugyanakkor több, Magyarországon még jelen nem lévő logisztikai szolgáltató vagy gyártócég részéről is komolyabban érdeklődés tapasztalható. Mindamellett a spekulatív fejlesztők ezen a területen is óvatosak, viszont itt is igaz, hogy jó helyen lévő kiadó ingatlant nagyon nehéz találni még az átlagos 2-4 ezer négyzetméteres tartományban is.

Nő a befektetők vásárlása

Idén 450 millió euró értékben vásároltak ingatlant befektetési céllal Magyarországon. Ha az év végéig lezárul a függőben lévő 200 milliónyi tranzakció, a tavalyihoz képest 80 százalékkal is nőhet a befektetési célú értékesítés, de a fejlődés gátja az, hogy nincs elegendő, erre a célra megfelelő ingatlan – mondta Lindwurm György, aki arra számít, hogy a jövő év első felében legalább 250 millió euró értékű adásvétel zárul le, ami éves szinten az ideihez képest további volumennövekedést vetít előre. A 30-50 millió eurós értéksávban jelenleg három ingatlan áll befektetői átvilágítás alatt.