Visszanőtt a válságig a lakáspiac

Nem kis örömmel töltötte el az ingatlanközvetítőket, hogy a keresletbővülés az év elejétől érezhető volt a lakáspiacon és már a januári forgalom is jóval erősebb volt a 2013-as évkezdetnél. „A forgalomnövekedés egész évben stabil maradt, és bár még nem ismert minden tranzakció, az év végére nagyjából 20 százalékkal lesz több adásvétel, mint előző évben. Így öt év után 2014-ben végre a lakáspiac meghaladja a 85-90 ezres tranzakciós szintet, megközelítve a 105 ezret” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum (OC) ügyvezető igazgatója. A 20 százalék körüli forgalombővülésnek több oka van: sok olyan befektetési vásárló jelent meg a piacon, aki a magasabb hozam reményében, tőkéjét bankbetétből menekítette át az ingatlanpiacra.

A Duna House adatai szerint 30 százalékos piaci részesedéssel novemberben még mindig a befektetők voltak a legnagyobb vevők Budapesten és átlagosan 14,4 millió forintért 53 négyzetméteres ingatlanokat vásároltak. Vidéken azonban a befektetési célú vásárlások csak a harmadik helyet szerezték meg 19 százalékos részesedéssel és 7,5 milliós vásárlási átlagárral. A múlt hónapban több mint 10 ezer adásvételi szerződést kötöttek országszerte, így november végéig 96 ezer lakásingatlan cserélt gazdát – állapította meg a Duna House, kiemelve, hogy az előző évben 11 hónap alatt még a 78 ezret sem érte el a forgalom, ami 23 százalékkal gyengébb érték a 2014-esnél. Kérdéses azonban, hogy a befektetői kereslet 2015-ben is kitart-e, és képes lesz-e a pozitív hangulat fenntartásával stabil növekedési pályára állítani a lakáspiacot. Igaz, hogy az elmúlt években a pesszimista várakozások és a negatív gazdasági környezet miatt sokan halasztották el lakásvásárlásukat. Ez a réteg azonban egyre nagyobb számban lép a piacra, kihasználva a még alacsony árakat. Több évnyi elhalasztott vásárlás komoly növekedési potenciált adhat a lakáspiacnak, ezért az OC azt várja, hogy tovább bővül a lakáspiaci forgalom.

A növekedést a bankok portfoliójában lévő, bedőlt hitelek mögötti ingatlanok sorsa is befolyásolhatja. Tekintve az érintett ingatlanok mintegy 110 ezres számát és a piac jelenlegi állapotát, a banki portfoliók kitisztítása több évet igénylő folyamat lesz, bár a lakáspiac magára találása nagyot lendíthet a dolgok menetén. Az Otthon Centrum ugyanakkor felhívja a figyelmet, hogy a bankoknak nem szabad figyelmen kívül hagyniuk, hogy a növekedés most még törékeny, így a portfoliótisztításnak összhangban kell lennie a piac felvevőképességével.

A fogyasztói bizalom visszatérése révén 60 százalékkal több lakáshitelt vettek fel a családok 2014-ben, mint előző évben – áll az OC összefoglalójában, amely szerint megállt az árak csökkenése, csökkent az alku mértéke, és a hitelből finanszírozott vásárlások aránya a korábbi évek 10-15 százalékával szemben meghaladta a 20 százalékot, sőt az év utolsó hónapjaiban a 25 százalékot is elérte.

2013-ben 150 milliárd forintnyi lakáscélú hitelt helyeztek ki a bankok, ami sok éves negatív rekord. Ezt a szintet már 2014 augusztusában elérte a piac, így az Otthon Centrum Hitel Center becslése alapján az elmúlt évben körülbelül 240 milliárd forintos lakáscélú hitelt helyeztek ki a pénzintézetek. Az OC által közvetített lakáshitelek átlagösszege 7,5 millió forint volt, ami a válság éveihez képest több mint egy millióval magasabb. A hitelközvetítő szerint a lakáshitelezés növekedése 2015-ben is kitart, 2014-hez képest akár 10-15 százalékos növekedés is várható. Az még kérdéses, hogy az MNB adósságfék szabályai mennyire fogják visszafogni a bővülést a jövőben, de előreláthatóan a bankok 2015-ben tovább növelik hitelezési aktivitásukat.

A hitelfelvételi kedv javulása mögött egyrészt az áll, hogy a bankok egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek a hitelezés felfuttatására, ügyfélcsalogató akciókkal, kedvezményes feltételekkel. Másrészt folyamatosan csökkennek a hitelköltségek is. Az átlagos hitelköltség mutató év végi alig több mint 6 százalékos értékével megközelítette a devizahitelek válság előtti szintjét. Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója szerint az alacsony alapkamat révén egyre több hitelfelvevő érdeklődik a hosszabb kamatperiódusú ajánlatok iránt.

2014-ben szélesebb ügyfélkör jelent meg a hitelpiacon és az OCHC szerint sokan a kedvező kamatkörnyezetet látva döntöttek a hitelfelvétel mellett. Emellett, egyre inkább jellemző, hogy nemcsak 10 millió forint alatti kisebb hiteleket, hanem 20-30 milliósakat is szívesen veszik fel az ügyfelek, akár ingatlanbefektetési célra is.

Még kérdéses, hogy az MNB életbe lépő adósságfék szabályai – amelyek egyrészt a jövedelemarányos törlesztő részlet mutatóval (JTM), másrészt a hitelfedezeti mutatóval (HFM) tudják szabályozni a hitelezési aktivitást – hogyan befolyásolják majd a hitelfelvételi kedvet, valamint a hitelezhető háztartások körét – mutat rá az OC elemzése kiemelve, hogy a jelenlegi helyzetben inkább a hitelkihelyezés támogatására, mint korlátozására van szükség.

Megkezdődött az áremelkedés

A használtlakás árak 2008 és 2013 között – csaknem 17 százalékkal – folyamatosan csökkentek. A 2013-as mélypont után viszont 2014-ben a fővárosban és nagyobb vidéki városokban már néhány százalékos emelkedést regisztráltak. „Egyelőre nem várható árrobbanás, 2015-ben is néhány százalékos áremelkedés valószínűsíthető. De 3-4 év alatt az árak visszatérhetnek a válság előtti szintre” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője, aki szerint most érdemes áremelkedésre alapozó befektetési stratégiával vásárolni, de nem szabad nagy eredményt várni rövid időn belül.