Tülekedés az új lakásokért, minden harmadik vevő azt venne

Az árak, a kereslet és a kínálat változását mérte fel az új építésű lakóingatlanok piacán őszi riportjában az Ingatlanbazár, amelyet budapesti és vidéki ingatlanirodák válaszaiból állítottak össze.

Az ingatlankereskedelmi oldalon az új építésű ingatlanok látogatottsági adatai szerint a legtöbbet keresett budapesti kerület továbbra is a XIII. és a XI., amelyektől csak egy kicsit lemaradva a IX. és a XIV. kerület következik, és sok keresést rögzítenek a III. és a VIII. kerületre is. Körülbelül ez a legdrágább városrészek sorrendje egyben a budapesti új építésű ingatlanok piacán is

– jelezte Panek József, az Ingatlanbazár elemzője. Hozzátette, hogy sok kattintást kap Pest megyében a kiköltözni szándékozók részéről Dunakeszi, Üröm és Budaörs. Ezeken a településeken sok a tájékozódó jellegű keresés, az érdeklődők elsősorban a lokációra keresnek rá, és azon belül a helyi kínálatra, az esetleges új fejlesztésekre is.

Vidéken Debrecen vezeti a keresési toplistát, ám ott vannak problémák is a kivitelezéssel, jókora csúszásban van több projekt. Debrecen, Veszprém és a Balaton a legdrágább, de rögtön utána következik árban és az érdeklődés mértékében Szeged és Kecskemét.

Az olcsóbb városok, mint Szekszárd, Nyíregyháza vagy Békéscsaba, kevésbé keresettek. Az Ingatlanbazáron a keresések körülbelül 30 százalékánál legalább egy alkalommal be van kapcsolva az új építésű ingatlanokra mutató szűrő, tehát a potenciális vásárlók tesztelik a pénztárcájukat az elemző szerint.

Új lokációk megjelenésére nem számítanak

Ismét erős ingatlanfejlesztői aktivitás tapasztalható a piacon annak köszönhetően, hogy továbbra is 5 százalékos áfakulcs vonatkozik az új építésű lakásokra. A kínálat növekedése akár százszázalékosnak is nevezhető, azonban fontos megemlíteni, hogy az idén indult fejlesztésekben megépülő lakásokat többnyire nem ebben az évben és nem jövőre, hanem 2023-ban vehetik majd birtokba a lakók, az új fejlesztések akkorra készülnek el.

Az új építésű ingatlanok négyzetméterárában a Balla Ingatlaniroda  közlése szerint legalább 15 százalékos növekedést mértek 2020-hoz képest. A kedvező támogatási és hitellehetőségek mellett ugyanis egy másik fontos árnövelő tényezővel is kell a mai piacon számolni, az építőanyagok és a munkadíjak tetemes drágulásával, ami lassulni látszik, de várhatóan nem áll meg.

Nem éri meg bárhol új építésű ingatlant fejleszteni, mivel a magas költségek miatt ez csak ott hoz üzleti eredményt a beruházó számára, ahol magas eladási árat tud elérni. Ezért a Balla Ingatlanirodánál nem számítanak arra, hogy új lokációk jelennek meg a piacon. A helyi kereslet például a pesti külvárosokban nem is értelmezhető, mivel ott nincs új építésű kínálat, vagy nagyon szerény, a kereslet ezért is jelenik meg markánsabban a IX., XI., XIII. és XIV. kerületben.

Az utóbbi években az ügyfelek legalább 50 százaléka él a kedvezményes hitel lehetőségével, vagy legalább érdeklődik iránta. Eddig ez a CSOK mellé felvehető hitel volt, de várják az új „zöldhitel” felzárkózását is.

A közeljövőben és középtávon az új építésű ingatlanok piacán stabil keresletre, bővülő kínálatra és kismértékben tovább emelkedő árakra számítanak.

Hétezer lakás van a piacon

Bár a használt lakások piacán az áremelkedés mérséklődött 2021-ben, az új lakásoknál nincsenek erre utaló jelek – összegezte az Ingatlanbazár piaci körkérdésére Szijjártó Tamás, a budapesti Szita Ingatlan Kft. CDC Ingatlan franchise partnere, tulajdonos és irodavezető. Tapasztalatai szerint a tavaszi hónapokhoz képest nyárra további 2-3 százalékkal drágultak az új építésű lakások, elérve a négyzetméterenkénti egymillió forintot Budapesten, ami már átlagossá vált.

A legolcsóbban a külső pesti kerületekben lehet új lakást vásárolni, ahol általában 700–800 ezer forint között vannak a négyzetméterárak. A legtöbb új lakás a XIII. és a XI. kerületben épül, mindkettőben a budapesti átlag, egymillió forint körül vannak az árak az épület nagyságától, pontos elhelyezkedésétől függően. A korábbi években mindig az V. kerületben voltak a legmagasabb négyzetméterárak, de már felzárkózott a II. és a XII. kerület is, sőt, valamivel meg is előzték a pesti belvárost. Újabban mindhárom kerületben kétmillió forint körüli áron kínálják az új lakások négyzetméterét.

Nagyjából hétezer új lakás van a piacon Budapesten, vagyis továbbra is erős a fővárosban a lakásépítési kedv. A kínálat erősödésében a kedvezményes újlakás-áfa visszavezetése, míg a kereslet élénkülésében a családi otthonteremtési kedvezmények hatása érezhető

– tette hozzá Szijjártó Tamás.

Berobbantak az árak

Az előző évekhez hasonlóan 2021-ben is tovább nőtt az új építésű ingatlanok kínálata Debrecenben, ahol több olyan új építésű projekt van a piacon, amely még 2019-ben indult, és a pandémia hatására jócskán csúszik az átadása.

A szakaszos folyósítást nem vállalják a bankok, így a támogatott hitel felvétele mellett megvásárolt társasházi lakásokat a kivitelezőnek saját erőforrásból kell finanszíroznia a használatbavétel engedélyezéséig. Ez több kivitelezőt, illetve beruházót súlyosan érintett, finanszírozási nehézséget okozva náluk – jelezte Fekete Zita helyi ingatlanvállalkozó. A tavasztól igényelhető 75 millió forintos újraindítási hitel ezeken a kétséges helyzetbe került vállalkozókon valamennyire segített ugyan, de a vásárlói bizalom esetenként már megingott.

A külföldről behozott építőanyagok ára magasba szökött, gyengült a forint is, a kivitelezések költségvetése pedig felborult, aminek következtében két-három hetente átárazták a projektek szabad lakásait,

a 2020 őszi árakhoz képest akár 30-45 százalékos drágulás is tapasztalható a debreceni új építésű lakások piacán.

Ebben a telekárak mérsékelt emelkedése, az építő- és az üzemanyag, valamint a bérigény emelkedése egyaránt szerepet játszott – derül ki az Ingatlanbazár körképéből.

Azok az új építésű ingatlanok forognak jó ütemben a piacon, amelyeket a beruházó a burkolatválasztásig felépít. Így a támogatások és kedvezményes hitelek igénylési folyamata jóval rövidebb és egyszerűbb, a vevők rövid várakozási idővel birtokba vehetik az ingatlanokat.

A támogatások közül a leggyakrabban a babaváró hitelt igénylik az új lakást vásárló fiatalok, mert ezzel tudják növelni az önerőt.

A CSOK-ot, valamint a hozzá kapcsolódó támogatott hitelt rendszerint két, illetve három gyermek vállalása mellett igénylik, ezek három gyermek vállalása esetén együttesen elérik a 35 millió forintot.

Új irányt vehet a kereslet

Az októberben indult NHP ZOP (Növekedési hitelprogram – Zöldotthonteremtő program) keretén belül adható támogatások lényegesen megnövelik a vásárlásra fordítható forrásokat, hiszen a gyermekvállalók 10 vagy 15 millió forint támogatott hitelt igényelhetnek nullaszázalékos kamatra, és ezenfelül akár 70 millió forint zöldhitelt 2,5 százalékos fix kamatozás mellett. A beruházók várhatóan ezeknek a támogatásoknak az igénybevételével megvásárolható ingatlanokat fognak építeni, mert valószínű, hogy a kereslet is ezek felé a modern, energiahatékony ingatlanok felé fordul majd, a fix összegű kiszámítható támogatások és az ingatlanok minimális fenntartási költségei miatt.