Bedől az ingatlanpiac is - Magyarországon a sor? Árzuhanás a világban

Az amerikai, a brit, valamint a spanyol összeomlás után úgy tűnik, hogy a hazai ingatlanpiacra is bekopogtatott a gazdasági világválság. A fenyegető veszély egyik oka, hogy a magyar pénzintézetek az elmúlt pár napban szinte egymás után állították le a devizahitelezést, amelynek egyik eredményeképpen egyre több bank emelt a lakáshitelek kamatain, illetve szigorítottak a kölcsönhöz jutás feltételein. Ennek következményeként a vásárlók és az eladók most még könnyebben állhatnak el lakásvásárlási-, illetve eladási szándékuktól, vagy későbbre tolhatják a tranzakciót. De ugyanígy a fejlesztő oldalon is előfordulhat, hogy a bizonytalanság, valamint a kereslet hiánya miatt egyes beruházásokat leállítanak, vagy épp átmenetileg szüneteltetnek. Bár egy „gazdasági kisokos” szerint ez az egyenlet a magyarországi ingatlanpiac totális összeomlásával lenne egyenlő, lapunk által megkérdezett szakértők szerint azonban még korai lenne válságelméleteket gyártani.

„Meglátásunk szerint klasszikus ingatlanválság nem várható Magyarországon, hiszen a hazai bankok hitelezési politikája jóval szigorúbb, mint tengerentúli társainké, valamint a magyar piacon jóval kisebb arányban történtek spekulatív vásárlások – miszerint csak abból a célból vesz valaki ingatlant, hogy befektetése néhány éven belül esetlegesen megtérüljön –, mint az EU más országaiban” – mondta el érdeklődésünkre Murányi Ákos, a Duna House elemzője.

A szakértő szerint az is segítő jobbot nyújthat a magyarországi ingatlanpiacnak, hogy jóval alacsonyabbak az árak akár a nyugati, akár a szomszédos országokhoz képest. Pozsonyban például átszámítva nagyjából 25 millió forintért cserél gazdát egy átlagos panellakás. Ezért az árért Magyarországon akár három hasonló kaliberű ingatlant lehet vásárolni.

A szlovákiai főváros példája azonban nem egyedülálló, hiszen a kelet-közép-európai régió ingatlanpiacát már régóta jellemzi ez a fajta túlfűtöttség. A közép-európai térségben messze elhúznak az ingatlanárak a magyar árszínvonal mellett: Írországban több mint kétszeres, Angliában nyolc és félszeres, Romániában és Csehországban pedig közel kétszeres négyzetméterárakkal lehet találkozni. Az Egyesült Államokból átgyűrűző pénzügyi válság azonban alaposan lehűtötte a felforrósodott ingatlanszektort. Egy friss felmérés szerint ugyanis az idei év első félévében 21 százalékkal esett vissza a beruházások mértéke.

„Nyilván hazánkban is lesznek olyan fejlesztők, akik nem bírnak lépést tartani a válsággal, de többségében egy tőkeerős réteg irányítja az ingatlanpiacot. Ezek a vállalatok ugyanis már két évvel ezelőtt – amikor Amerikában kipattant a válság – felkészültek egy esetleges válságra, és ennek megfelelően alakították beruházásaikat” – véli Takács Zoltán, az Ingatlan Centrum ügyvezetője.

Bár a várakozások szerint nem söpör végig hazánkon az ingatlanválság, a szakértők jóslása alapján azért nálunk is hosszú távon érzeni lehet majd a hatását. A panel-, és új építésű lakások esetében például, már óva intenek az ingatlanszakértők. A panellakások ugyanis már évek óta feketebáránynak számítanak a piacon, hiszen ez az ingatlantípus szenvedte el a legnagyobb értékvesztést az elmúlt évek során. Korszerűtlen építési technológiájukat, valamint eget rengető fenntartási költségeit ugyanis jócskán lekörözik az új építésű lakások paraméterei. Ez vezetett ahhoz a helyzethez, hogy sokkal több panellakó szeretne túladni ingatlanán, mint amennyien megvásárolnák azt.

Ugyancsak elgondolkodtató a helyzet az új lakások piacán, ahol is az elmúlt években szinte gőzerővel gyártották a különbőző lakóparkokat. Így hasonló helyzet alakult ki itt is, mint a panelpiacon: túlkínálat alakult ki. Ennél a jelenségnél azonban a hitelek a hunyók. A bankok szinte az egekig emelték a törlesztőrészleteket, amit a hitelfelvevők nagy része nem tud kifizetni, így sokan már nem engedhetik meg maguknak azt a luxust, hogy kölcsönt vegyenek fel egy új lakásra. Az optimista szakértők szerint azonban mindezek ellenére nem kell tömeges bedőléstől tartani az ingatlanpiacon. Azzal azonban mindenképpen számolni kell, hogy a kereslet és a kínálat egyaránt csökkeni fog az elkövetkezendő időszakban, ami könnyen feltornázhatja majd az ingatlanok értékét.

Az ingatlanlufi nálunk nem fog nagyot durranni

Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója:

– Miként viszonyul a magyar lakosság az ingatlanpiac válságához?
– Három-négy héttel ezelőtt az emberek még nem voltak tisztában azzal, hogy mi is történik körülöttük. Most, hogy ideért a válság, valamilyen úton mindenki érintett lett, legyen szó akár a tőzsde-, vagy akár az ingatlanpiacról.

– Mekkora valószínűsége van annak, hogy elhatalmasodik a pánikhangulat a lakosságon?
– Jóslások helyett én inkább nyugalomra inteném az embereket, pánikolással ugyanis csak tovább mélyítenék a válságot. Részemről sokkal valószínűbbnek tartom egyébként, hogy a válság miatt az emberek kétségbeesés helyett megfontoltabban döntenek majd, ha pénzügyekről van szó.

– A világ számos országában meredeken zuhantak az ingatlanárak. Nálunk mire lehet számítani?
– Magyarországon már öt éve stagnálnak az ingatlanpiaci árak, így a válság ellenére sem számítunk áresésre. Ráadásul hazánkban a kereslet és a kínálat ár-érték arányosan lőtte be az ingatlanárakat. Ennek köszönhetően nálunk nem alakult ki az úgynevezett ingatlanár-buborék, ami így nem is tud akkorát durranni, mint például Amerikában.

– Nem is lesz érezhető hatása a válságnak?
– Természetesen a hitelbírálatok szigorodása, valamint a devizahitelek korlátozása, illetve eltűnése az ingatlanpiacnak is kemény pofon. Ha az állam nem tud a magyar pénzintézetek hóna alá nyúlni és kiemelni őket a válságból, akkor drasztikusan le fog csökkeni mind a kereslet, mind pedig a kínálat a piacon. A következő néhány hétben a bankok stabilitástól függ majd, hogy mi történik az ingatlanpiacon.

– Ezek szerint még most kell ingatlant venni és eladni?
– Egyik oldalnak sem szabad kapkodnia. A tulajdonosoknak azért nem, mert az ingatlan – történjen bármi a pénzvilágban – mindig is kézzel fogható érték marad, ami idővel, a válság lecsengése után, utoléri magát. Az önerő nélküli hitelek gyakorlatilag megszűntek, a törlesztőrészletek pedig akár egyik napról a másikra a duplájára nőhetnek, így még nagyobb türelemre van szüksége azoknak, akik kölcsönből szeretnének lakáshoz jutni.

Amerikának, Spanyolországnak és Nagy-Britanniának már befellegzett

Rekordszintre emelkedett az ingatlanárverések száma az Egyesült Államokban, mivel a lakásárak csökkenése miatt egyre nehezebben tudják értékesíteni otthonaikat a tulajdonosok olyan árakon, hogy abból visszafizessék a kölcsönöket, vagy újrafinanszírozzák hiteleiket. Eddig még soha nem látott mértékben özönlötték el a lakosságot a banki felszólítások, illetve az árverések: augusztusban már 303 879 lakástulajdonos volt érintett. Ez a legmagasabb szint 2005 januárja óta, amikor is elkezdték regisztrálni az árverések számát. Nemcsak ez utóbbi számmal döntöttek azonban rekordot az amerikaik: napjainkban 3,9 millió eladásra váró családi ház árválkodik az ingatlanpiacon, amire 1982 óta nem volt példa. A Lehman Brothers előrejelzései szerint pedig a jövőben sem lélegezhetnek fel az amerikai ingatlanosok, hiszen 2009 végére további tíz százalékos ingatlanesést jósolnak a piacon, ami még tovább mélyíti a szakadékot a kereslet és a kínálat között.

Ugyancsak kifordult magából a brit ingatlanpiac: az idei év legnagyobb mértékű esését rögzítették a szigetország ingatlanáraiban. Ennek oka, hogy a vásárlók menekülnek a piacról, s ezzel még tovább mélyítik az ingatlanválságot. A lehetséges lakásvásárlók ugyanis idén már kétszer annyi lakóingatlanból válogathatnak, mint tavaly. Az eladásra váró lakások száma immár elérte az egymilliót, így egy potenciális vásárlóra már 15 lakás jut.

Spanyolországban az egyik legnagyobb ingatlanépítő vállalat, a Martinsa-Fadesa nyári csődbejelentése indított el lavinát, utána ugyanis sorra dőltek be az építőipari cégek. Ennek következményeként jelenleg közel 20 százalékos ingatlanár-zuhanás tombol a spanyol piacon, amit csak tovább ront az egyre szigorodó jelzáloghitelezési gyakorlat.

A recesszióval küzdő Franciaországot eddig úgy tűnt, hogy elkerüli az ingatlanválság, a hitelezés szigorodása és a kamatok emelkedése azonban beindította a lakásárak csökkenését. Az előrejelzések szerint a visszaesés nem kíméli majd Párizs legdrágább kerületét sem, mivel ott korábban sok amerikai állampolgár vásárolt lakást, őket azonban eltiporta a gazdasági válság. Az eladók így egyes esetekben már tíz százalékos árcsökkenésre kényszerültek, csakhogy túladjanak ingatlanaikon.

Kelet-Európában is fordult a kocka: évekkel ezelőtt a kelet-európai ingatlanpiacok a nem ritkán kétszámjegyű hozamoknak köszönhetően egyre inkább felkeltették a külföldi ingatlan befektetők érdeklődését. A hitelválság megjelenésével azonban a nyugat-európai beruházók mára a túlélésért küzdenek és megkezdték a tőke kivonását a régióból. Ez a tendencia az árakon is érződik elsősorban a Balti-államokban, ahol az indokolt szinttől magasabb mértékben emelkedtek az árak és az így keletkezett buborék kipukkadni látszik.

Ingatlanár-zuhanások a világban*
Ország Áresés (%)
Lettország – 8,16
Izland – 6,84
Egyesült Királyság – 5,77
Portugália – 4,50
Írország – 4,19
Új-Zéland – 4,12
Dél-Afrika – 3,84
Ciprus – 2,40
Luxemburg – 1,57
Görögország – 1,53
*Az előző negyedévhez képest.
Forrás: Global Property Guide