Felezés a divat Közép-Európában

A globális gazdasági lassulás következtében az elmúlt évben Közép-Európában is jelentősen visszaestek az ingatlanbefektetések. A régióban a kereskedelmi célúak összértéke alig haladta meg a hárommilliárd eurót, ez fele az elmúlt évek átlagos befektetési értékének – adta hírül a Cushman & Wakefield (C&W) nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató. Hasonló tartalmú összegzést közölt nemrég egyik versenytársa, a DTZ is, megjegyezve: a régióban folyamatban van az ingatlanok átárazása. A befektetési termék kiválasztásának fő szempontjává a fenntartható bérletidíj-növekedés és az aktív eszközkezelési lehetőség vált. Mindezek a tényezők várhatóan felerősítik a minőségi befektetésekbe való menekülést 2009-ben – vetítették előre a DTZ szakértői.

A C&W megállapítása szerint a négy visegrádi állam közül Lengyelország zárta a legjobban a múlt évet. Itt az ingatlanbefektetések összértéke meghaladta az 1,75 milliárd eurót, ezzel a lengyelek elérték a régió összes ilyen tevékenységének több mint ötven százalékát. Magyarországon összesen 407 millió euró kereskedelmi célú ingatlanbefektetés történt tavaly, így jóval elmaradtunk a 2007-es 1,9 milliárd eurós rekordértéktől. Szlovákiában 119 millióra csökkent a befektetési volumen, ez 60 százalékos visszaesés az azt megelőző évhez viszonyítva.

Közép-Európában a befektetők az irodai ingatlanokat részesítették előnyben, ezek részaránya 43-ról 64 százalékra emelkedett 2007–08-ban. Ezzel szemben a kiskereskedelmi szektor részesedése 48-ról 23 százalékra esett vissza az időszak alatt. Charles Taylor, a C&W ügyvezetője szerint a gazdasági feltételek Közép-Európában is súlyosbodnak majd, de a régió továbbra is jobban fog teljesíteni, mint a Nyugat. Ezért arra számít, hogy az év második felében javulnak a hitelfeltételek, növekszik a kockázatviselési hajlandóság és fokozódik a befektetők érdeklődése a régió iránt.

Lengyelországban a múlt évi ingatlanbefektetések összértéke 42 százalékkal alacsonyabb volt a 2007-ben, illetve 66 százalékkal kevesebb a 2006-ban befektetett volumennél. Jó hír viszont, hogy 2008 jelentősen túlszárnyalta a 2004. évi befektetési értéket.

A befektetések jelentős visszaesését elsősorban az elmúlt év második felében kibontakozó hitelválság okozta. 2008 utolsó négy hónapjában a bankok felfüggesztették a hitelezési tevékenységüket, ez a befektetők nagy részét arra kényszerítette, hogy időszakosan szüneteltesse beruházásait.

A válság rávilágított arra, hogy a lengyel piac nagymértékben függ a német befektetési alapoktól. Ezek távolmaradása esetén a prémium ingatlanok hozama várhatóan 150 bázisponttal mozdul el a kiskereskedelmi és irodai ingatlanok esetében a múlt év közepén tapasztalt 5,75 százalékos hozamhoz viszonyítva – mondta Mathieu Giguere, a Cushman & Wakefield varsói irodájának befektetési vezetője. A nagybefektetők körében tapasztalható bizonytalanságok miatt úgy véli: számos ügylet esetében emelkedni fognak a hozamok, ebből néhány opportunista alap jelentős hasznot húzhat.

Csehországban az üzleti célú ingatlanbefektetések összege az elmúlt évben elérte a 833 millió eurót a három főbb kereskedelmi szektorban (iroda-, kiskereskedelmi és ipari ingatlanok), ez 63 százalékkal alacsonyabb a 2007-es év adataihoz viszonyítva. Csehországban a befektetések közel 90 százaléka a Lehman Brothers összeomlása után történt. Az aktivitás egészen az utolsó negyedévig tartott, amikor a nyílt végű német befektetési alapok kivonultak a piacról. A befektetések közel 58 százaléka az irodapiacon történt. A kiskereskedelmi szektor részesedése 25, míg az iparié 17 százalékot tett ki. Itt is a Németországban bejegyzett befektetési alapok voltak a legaktívabbak, ezek adták a befektetések több mint 60 százalékát.

James Chapman, a Cushman & Wakefield prágai irodájának befektetési vezetője szerint Csehországban az idei évben új típusú ingatlanbefektetők megjelenése várható. Az előrejelzések alapján az opportunista alapok lesznek a meghatározók. A kockázatkerülő befektetők az érett piacokat választják, mivel számukra jóval fontosabb a biztonság, mint a lehetséges haszon.

Az első fél évben várhatóan folytatódik a tranzakciók számának drámai csökkenése. A befektetők figyelemmel kísérik az ország gazdasági mutatóinak alakulását, az ingatlanárazásban és a bérbeadás terén tapasztalható változásokat. Az ingatlanpiac talpra állása nagymértékben attól függ, hogy a piaci szereplők milyen gyorsan reagálnak az árazásban bekövetkező alapvető változásokra, illetve üzleti szempontból mennyire lesznek elfogadhatók az ingatlanfinanszírozás feltételei.

Magyarországon a hatalmas csökkenés a hitelválság közvetlen következménye, ennek hatására csekély likviditás maradt a piacon. A befektetések több mint 85 százaléka az irodai szektorban történt 2008-ban. A legjelentősebb ügylet a Bank Centernek a GLL általi megvétele volt az utolsó negyedévben. Ez a tranzakció a teljes volumen egyharmadát adta. A vásárlók az üzletkötések több mint 50 százalékában nyílt végű német befektetési alapok voltak, amelyek nagy részének már volt magyarországi ingatlanja. „Az idén várhatóan az opportunista alapok és tőkebefektetők uralják majd a piacot, amelyek/akik a magasabb hozam mellett prémium ingatlanokat és kényszerértékesítések keretében ingatlanokat tudnak megszerezni” – fűzte hozzá Taylor.

Szlovákiában a nemzetközi befektetők óvatossága miatt kevés nagy értékű tranzakció történt, és a tranzakciók közel 50 százalékát szlovák (jóllehet külföldi tulajdonban lévő) befektetési alapok bonyolították. Ugyanakkor a négy visegrádi ország közül északi szomszédunk gazdasága növekszik a leggyorsabb ütemben. Az euró 2009. január 1-jei bevezetésének köszönhetően az ország vonzó célpont számos befektető számára.