Lakáspiac: vevőkre várva

Mester Nándor

Még csak megközelítőleg is nehéz megjósolni, hogy hány új építésű lakást adnak el az idén Magyarországon – vélekednek iparági elemzők. Egy biztos: míg tavaly 27 ezer új lakás épült, az idén jóval kevesebbre számít a szakma. Az Otthon Centrum (OC) előzetes felmérése szerint akár a felével is visszaeshet az átadott volumen. Ennek következtében viszont 2011-re hiány alakulhat ki új lakásokból, és ez a jó környéken lévő legkeresettebb lakástípusokat vonzó befektetési alternatívává teheti. Az értékesítést azonban hátráltatja, hogy – kedvezőbb feltételekben reménykedve – a vevőjelöltek hónapokig, akár nyárig is kivárnak. Budapesten a kész, de még el nem adott lakások száma most körülbelül háromezer.

A fővárosban és több megyeszékhelyen manapság szinte alig látni munkásokat a nagyobb lakásberuházásoknál. Több helyütt megálltak a szerkezetkész állapotnál, de amelyiket befejezték, ott sem halad jól az értékesítés. Pedig a kedvezmények tárháza óriási. Leginkább természetesen a végső árból akarnak lefaragni az alkudozó vevőjelöltek. Becslések 10–20 százalék közé teszik az ily módon megtakarítható pénzt. Bevett szokás, hogy a fejlesztők féláron adják a gépkocsibeállót, ingyen a beépített konyhabútort, esetleg átvállalják a közös költséget.

Terjedő technika a „bérelj és vásárolj” is. „Lakásainkban 6–12 hónapig lakhatnak a vevőjelöltek, és csak ezután kínáljuk fel nekik a vételt; sokan élnek is a lehetőséggel” – mutatta be a módszert Szalay Attila, a főleg a IX. kerületben aktív Pesti Házak (PH) Zrt. értékesítési vezetője.

A társaság közepes méretű, 90–200 lakásos projektjeiről ismert, újabban viszont szélesítette palettáját, és már üzemeltető és lakberendező céget is működtet, így egyetlen helyen képes több szolgáltatást adni a vevőnek. A PH-nál – a piac egészéhez hasonlóan – főleg az egy- és másfél szobás (30 vagy 45 négyzetméteres) lakásokat keresik. Új trend, hogy megint érdeklődnek a külföldiek, akik az elmúlt másfél-két évben szinte teljesen kikoptak a piacról.

A pesti külső kerületekben több nagy projektet is maga mögött tudó Elephant Holding ugyancsak a fejlesztői gondolkodásba engedett betekintést. Zelei Zoltán értékesítési igazgató megerősítette, a válság következtében a fejlesztők az új projektek helyett a már készülőben lévő vagy felépült lakások értékesítésére összpontosítanak. Ezek azonban minden bizonnyal az idén vevőre találnak, így 2011-re keresleti piac alakulhat ki, azaz kevés új lakás közül válogathatnak a vevők. Ennek velejárójaként az árak is emelkedhetnek.

A használt lakások piacán továbbra is jellemző, hogy a tulajdonosok akár 20 százalékos kedvezménnyel is eladhatják ingatlanjaikat, igaz, arányuk még mindig alacsonyabb, mint azoké az eladóké, akik inkább kivárnak. Ugyancsak a várakozás jellemző a vevőkre, ám Zelei Zoltán szerint ez hamarosan megváltozik. Az illeték csökkenése ugyanis a vásárlóknak kedvez (a négymillió forint feletti rész után a korábbi hatról négy százalékra mérséklődött az illeték – a szerk.), így sokan döntenek majd úgy, nem várnak tovább – vélte Zelei, aki szerint rosszul kalkulál az, aki további áresésre számít: az ingatlanok ára hazánkban továbbra is jóval elmarad a nemzetközi átlagtól, s hosszú távon inkább az emelkedés lesz jellemző.

A kezét a piac ütőerén tartó OC szerint ugyanakkor még legalább fél évig csökkennek az árak, és érzékelhető emelkedésre is csak közép- és hosszabb távon lehet számítani. „Több bizonytalansági tényező nehezíti azonban a jövőbe tekintést, ezek közül a legfontosabb a parlamenti választás, ez eddig is gyakran jelentett fordulópontot a piac működésében” – utalt a kilátásokra Kühne Kata, az OC ügyvezető igazgatója. Egy másik jelentős piacbefolyásoló tényező lehet a már elfogadott vagyonadó. Igaz, az új teher hosszú távú kilátásai a választás közeledtével egyre rosszabbak.

Mindeközben ingatlanos és építőipari szakmai szervezetek mind erőteljesebben követelik, hogy szülessen egy új, piacbarát lakáskoncepció. Legutóbb Széman György, a Magyar Építőanyag-ipari Szövetség vezetője jelezte, mindkét politikai oldalnál erős lobbit folytatnak ez ügyben.

Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség (Maisz) elnöke szerint állami kamattámogatással vagy adókedvezménnyel, de ki kellene mozdítani a lakásépítést a mostani stagnálásból. Mint a szakember fogalmazott: egy kamattámogatásos hitelkonstrukció értékben és az igénybevevői körben ugyan behatárolt lehetne, ám mégis keresletet hozna a piacra. Hasonlóképpen elfogadható lenne még a jelenlegi gazdasági helyzetben is egy „jól eltalált” szja-kedvezmény, esetleg a lakás külön áfakulcsba sorolása – vetette fel az ingatlanszövetség elnöke.

A szervezet javaslata az volt, hogy az ingatlanforgalmazók által megvásárolt lakások és más ingatlanok után ne csak a két éven belüli értékesítéskor legyen két százalék az illeték, a kedvezményes periódus legyen négy év. A telkeknél pedig nőjön négyről hat évre az illetékmentes beépítési kötelezettség ideje. A parlament mindkét javaslatot elfogadta, de lehet, hogy éppen ez a kedvező szabály csökkenti a mobilitást – tette hozzá az elnök. Ez alatt azt értette, hogy a cégek időt nyertek, így inkább kivárnak, mint hogy siettetnék az eladást, illetve az építést.