Mi lesz a fejlesztési projektekkel?

Az elmúlt évben számos negatív hatás érte az ingatlanpiacot, ezek közül a legfontosabb a kereslet visszaesése, ezenfelül a hitelpiaci források beszűkülése és megdrágulása volt. Csakúgy, mint a többi részpiacon, a fejlesztési telkek szegmensében sem láthattunk nagy volumenű tranzakciókat tavaly, csak a saját célra építkező végfelhasználók vásároltak. Több olyan fejlesztő is akadt, aki a fejlesztési boom idején számos telket felvásárolt, és egyszerre több projekt indítását tervezte.

Bár az egyes területekre már korábban kidolgoztak egy-egy fejlesztési koncepciót, most új, a kialakult gazdasági helyzetre aktualizált megvalósíthatósági tanulmányok alapján igyekeznek meghatározni, melyik projekt maradhat életképes átárazott piac esetén, netán melyiktől lehet vagy érdemes szabadulni a megváltozott piaci körülmények hatására. Mivel ezek az üres területek semmilyen jövedelmet nem termelnek, valószínű, hogy a kevésbé tőkeerős, javarészt „egyprojektesnek” indult spekuláns fejlesztők telekrészei előbb-utóbb a finanszírozó bankok kezére kerülnek. Akadnak azért olyanok is, akik a futó projekteket még éppen be tudják fejezni, de telekvásárláson, új projekt kidolgozásán már egyáltalán nem gondolkodnak.

Budapesten most a fejlesztési telkek többségén ugyan nincs kint az „eladó” tábla, de gyakorlatilag minden tulajdonos átgondolta korábbi elképzeléseit, és több mint nyitott az értékesítésre. Minden piaci szereplő egyetért azzal, hogy a budapesti fejlesztési telkekre a fejlesztők részéről most egyáltalán nincs vagy csak alig van kereslet. A főváros egyes központi területeire, például egyes belvárosi vagy bel-budai foghíjtelkekre van igény, vagy egyéb kiemelt lokációhoz kötődő, ám alkalmi vételek szintjén tapasztalható némi kereslet. A tőkeerős befektetők igyekeznek is kihasználni ezeket a limitált lehetőségeket.

Példánkban egy fiktív irodafejlesztési projektet vettünk szemügyre: 8–9 százalékos hozamot és 10–12 euró/m2/hó bérleti díjat feltételezve 1200 és 1620 euró között mozoghat egy négyzetméternyi irodaterület befektetési értéke. 1350 euró/m2 projektköltséggel – ez tartalmazza a tervezés és az engedélyeztetés díját, a telekrendezés és a kivitelezés költségeit, a nem várt kiadásokra képzett tartalékot, ezenfelül a finanszírozási, a marketing- és egyéb soft kiadásokat – és 250–400 euró/m2-es telekbekerülési árral számolva (ezeket a telkeket még a válság előtt vették) világosan látszik, hogy ma a legjobb esetben is kizárólag költségszinten történő értékesítésre van lehetőségük a fejlesztőknek.

Azonban a jelenleg illikvid piacon az értékesítés igen nehéz feladat. Így erre is csak abban a kivételes esetben van esély, amennyiben sikerült az épületet 80-90 százalékos szintre feltölteni, s jelentkezik komoly vevő. Könnyedén megállapítható, hogy amíg a fenti feltételezett hozamok és bérleti díjak érhetők el egy adott piacon, addig nem lehet irodafejlesztéssel nyereséget realizálni. Amennyiben mégis lehetséges az értékesítés – a fenti árszinten –, úgy a fejlesztő nem realizált semmilyen hozamot a befektetésén, ellenben felszabadította tőkéjét!

Az Eston szakértői olyan irodaházak megvásárlását javasolják a tőkeerős befektetőknek, ahova a bérlők már a válságra igazított, alacsony piaci bérleti díjakon költöztek be – tehát az épület már egy átárazott cash flow-t termel –, viszont a hozamok még a jelenleg becsült 8–9 százalékos szinten vannak.

A cég becslése szerint a 2007-es hazai ingatlanboom bérleti díjai mostanra 10–20 százalékkal estek, így átlagban 11,5 euró/ m2/hó körül mozognak, míg a hozamok továbbra is nagyok (8,5 százalékosak), bár benchmark tranzakciók hiányában pontos értékük ismeretlen. Tegyük fel, hogy a fenti feltételekkel, valamint 30 százalékos önerővel megvásároljuk ezt a képzeletbeli, bérlőkkel teli ingatlant, amelynek egységre vetített eladási ára így 1624 euró/m2.

Feltéve, hogy a piaci várakozásoknak megfelelően három év múlva a bérleti díjak emelkednek – de még nem érik el a válság előtti szintet –, a hozamok pedig a krízis előttinél magasabb szintre esnek vissza, az ingatlanunk már 2200 eurót érhet négyzetméterenként, így a különbség közel 500 euró, a saját tőkénk összege. Amennyiben sikerül eladnunk és kilépünk ezen a ponton, akkor az három év alatt a befektetett saját tőkénk megduplázódását eredményezheti.