Kihasználatlan irodaházak

Az úgynevezett „egészséges” üresedés 10-12 százalékos lenne, ennek eléréséhez belátható időn belül 250 ezer négyzetméternyi területet kellene bérbe adni – foglalta össze az irodapiac jelenlegi helyzetét Tatár Tibor, a Futureal Development Holding Kft. ügyvezető igazgatója. A szakember az elkövetkezendő egy-két évben nem vár változást a kereslet-kínálat viszonylatában, a piac magához térését legkorábban 2012-re várja.
Ez az év nagyon nehézkesen indult, januárban és februárban szinte egyáltalán nem volt érdeklődés az irodapiacon – ismerte el Berki János, a Corvin Irodák projektigazgatója. Míg korábban sorra települtek be a külföldi „nagyhalak”, és akár öt-hatezer négyzetméteres irodaterületeket is béreltek, ma 300 négyzetméteres a leginkább keresett átlagos méret, és nagyon sokan igénylik a 80-100 négyzetméteres helyiségeket. Újonnan érkező külföldi érdeklődő ma már nagyon ritkán keres irodát Magyarországon, ha pedig régebb óta itt tartózkodik, jellemzően egyelőre nem terjeszkedik tovább.
A 2006-os ingatlanpiaci-irodapiaci felfutás jelentős kínálatot teremtett a bérlők számára, de a válság ellenére még a múlt esztendőben is 350 ezer négyzetméterrel növekedett a hasznosítható terület. A túlkínálat miatt a négyzetméterárakat lehetetlenség volt növelni, akadtak olyan irodák, ahol mindöszsze 9 euróért hirdették meg a bérleti díjat – hozott egy szélsőséges példát Tatár Tibor. Az agresszív kampány azonban a visszájára sült el, az akcióval alaposan megzavarták a bérleti díjak piacát. Az alacsony tarifák annak is betudhatók, hogy több fejlesztő korábban azt a módszert alkalmazta, hogy miután megépítette és bérbe adta az irodaházat, rövidesen meg is szabadult tőle. A hasonló módszerrel dolgozó cégek pedig nem olyan tőkeerősek, hogy az alacsony szintű bérbeadottság mellett meg tudjanak maradni a piacon. Így inkább csökkentik a bérleti díjaikat, hogy szert tehessenek némi bevételre.
A válság leginkább az új építésű irodaházak esetében okozott látványos visszaesést, körükben pillanatnyilag a 90 százalékot is eléri a kiadatlan területek nagysága. (A Corvin Irodák II. 43 százalékos bérbeadottsággal indult az év elején.) Persze szélsőséges esetekre is akad példa. A fővárosban például – inkább a pesti oldalon – jelenleg is van megközelítőleg egy tucat olyan irodaépület, amely kong az ürességtől, vagy alapterületüknek kevesebb mint 10 százalékára akadt csak bérlő. A beruházások vagy rossz helyen vagy elégtelen infrastruktúrával ellátott, nehezen megközelíthető térségben valósultak meg, gyakran gyenge szolgáltatásokkal.
Tatár Tibor szerint a jelenlegi hozamok mellett akkor lenne érdemes új beruházásba fogni, ha reális lenne a 14,5 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj. Jelenleg azonban maximum 13 euróval lehet kalkulálni, azaz egyhamar nem várható új spekulatív fejlesztés a piacon.
Az irodapiac azonban csak elálmosodott, de nem aludt el. Erre utal a RERA (Real Estate Research Association – Ingatlanpiac-kutatók Egyesülete) budapesti irodapiaci gyorsjelentése is, amely szerint az elmúlt időszakban 30 százalékkal estek vissza a fejlesztések. A 2010-es év egészére – a tervek szerint – 152 045 négyzetméter modern bériroda-terület átadása várható, amely a 2009-ben kifutott fejlesztéseknek a 70 százalékát éri el. Igaz, ha a féléves periódust vesszük bázisnak, akkor 2009-hez képest ez év június végéig 64 százalékos emelkedésre van kilátás, ám ezek egy része a múlt évről áthozott fejlesztés, az esztendő második felében pedig már csak kevés új irodaépület átadása várható.

Több országban már emelkednek a bérleti díjak

A világ irodapiacainak a többségében a növekvő kereslet és az átköltözések gyakoribbá válása már lassítja a bérleti díjak csökkenését, ez a javuló globális gazdasági aktivitásra utal – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb elemzéséből. A londoni Cityben az idei első negyedévben már nőttek a bérleti díjak, csakúgy, mint az ugyancsak londoni West Endben és Hongkong irodapiacain. A bérleti díjak csökkenése lelassult többek közt Washingtonban és Mexikóvárosban is. Ám a világgazdaság vártnál kedvezőbb idei teljesítménye mögött inkább Ázsia áll, vagyis a bérlői konjunktúra az EU-országokban egyelőre nem jellemző.