Irodaházak: inkább bővítés

Az év első felében átadott irodák menynyisége beleillik a korábbi évek tendenciájába. Ám míg például tavaly a második két negyedben alapjaiban új, önálló irodaházprojektek jelentek meg a piacon, az idei átadásokra inkább a már korábban megkezdett fejlesztések kiegészítése, bővítése volt jellemző. A kínálatbővülés év elejétől június végéig az idén összességében 112 ezer négyzetmért tett ki, ez a 2009-es év második felében átadott összterületek mintegy 80 százalékát teszi ki – állapítja meg az Eston International a 2010-es első féléves piaci jelentésében. A vizsgált időszakban ismét jelentős hangsúlyt kaptak a budai fejlesztések: Bel-Budán átadták a Residence 1-2. irodaházakat, valamint Dél-Budán az Office Garden II. épületét. A pesti oldalon – sok más között – a Skanska által fejlesztett Népliget Center második fázisának két épületét, valamint a Váci úti irodafolyosó Madarász Irodapark II. ütemének 17 ezer négyzetméterét említi az ingatlan-tanácsadó cég.

Ami a bérlői aktivitást illeti, annak jellege az idei első fél évben megközelítőleg hasonlóan alakult, mint 2009 második felében; összesen 111 182 négyzetméterre kötöttek bérleti szerződést. A tranzakciók 41,5 százalékát a szerződéshosszabbítások, míg az új szerződéskötések 53,5 százalékát tették ki. A maradék 5 százalékon az előszerződések és a területbővítések osztoztak. A szerződések 82,5 százalékát a jobb minőségű, A kategóriás irodaházakra kötötték, míg a B kategória részesedése a tranzakciókból csupán 17,5 százalékot tett ki.

Konkrét példák között az Eston a fél év legnagyobb méretű új szerződéskötését az Ericsson nevéhez köti, amellyel a svéd társaság a Népliget Centerbe költözött be, 6300 négyzetméteres területre. A legjelentősebb szerződéshosszabbítást az SAP hajtotta végre a Graphisoft Parkban, ahol 8500 négyzetmétert bérel.

A bérleti díjak alakulásában – az Eston tanácsadói szerint – stagnálás figyelhető meg, s e tekintetben csak a következő év hozhat némi változást. A bérlők egy része felismerte, hogy a bérleti díjak lassan elérik a piac alját, ezért 2012–13-as költözési tendereiket már most meghirdették. Ezeken a tendereken jellemzően nem az új vagy az építés alatt lévő, hanem a már meglévő épületek szerepelnek sikerrel.

Az ipari ingatlanok piacán 2010 első felében a papírforma szerint visszafogottan alakult az új átadások volumene – jellemzi az időszakot az Eston. A főváros belsőbb kerületeinek (city) logisztikai állománya bővült a legkisebb mértékben, mindössze az Európa Centerben adtak át egy új épületet, 5868 négyzetméteres alapterülettel. Az agglomerációs övezetben összesen 26 220 négyzetméterrel gyarapodtak az ipari ingatlanok. Az Eston féléves jelentése úgy becsüli, hogy várhatóan az elmúlt öt év negatív rekordját dönti meg az idei év spekulatív átadási volumene az ipari ingatlanok hazai piacán; az év végéig ugyanis mindössze egyetlen kisebb, 3000 négyzetméteres csarnok átadása várható az Európa Centerben.

A minimálisra visszaesett spekulatív fejlesztésekkel párhuzamosan 2010 első felében a bérlők aktivitása is apadt. Raktárakkal és a hozzájuk szervesen kapcsolódó irodaterületekkel együtt Budapesten és környékén közel

54 000 négyzetméterre kötöttek szerződést, ezek mintegy 28 százalékát a meghosszabbítások tették ki.

Az első fél év főbb szerződéskötései közül az Eston a Retz Bútoráruházak 5400 négyzetméteres, a WestLog DC biatorbágyi logisztikai központjában irodát és raktárt magában foglaló új bérleti tranzakcióját emeli ki. A legtöbb Budapest környéki új tranzakciót az M1-es, M7-es, M0-s autópálya közelében elterülő nyugati zónában kötötték.

A ipari ingatlanok körében a bérleti díjak csökkenése – az elemzés szerint – megállt, jelenleg az árak konszolidálódása tapasztalható. A helyi részpiacok kínálati/keresleti viszonyai azonban erősen képesek befolyásolni a bérleti díjakat; így a 3–3,2 eurós kínálati szinttől, a 3,8–4 euró közötti díjsávig szinte minden tarifa előfordul. A tényleges üzletek azonban – a kedvezmények nyomán – akár 10-20 százalékkal is alacsonyabb áron születhetnek. Az Eston tanácsadói szerint az árak a gazdasági fejlődés és a fogyasztás beindulásával, valamint az üresedési ráta csökkenésével újra elindulnak felfelé. HÉ