Lassan éledezik a plázapiac

Éppen egy esztendeje annak, hogy utoljára pláza vagy üzletközpont nyílt Budapesten, az Allee. Azóta teljesen leállt a piac, az idei évre csak egyetlen új fejlesztés fut ki: a Corvin Sétányon lévő bevásárlóközpont. A nagyközönség előtt ma megnyíló, 375 millió eurós fejlesztésű kereskedelmi komplexumban négy szinten, 65 ezer négyzetméternyi területen mintegy 130 üzlet és kiszolgálóegység kapott helyet. Az épületben a bevásárlóutca a nap 24 órájában nyitva áll majd.

A Corvin Bevásárlóközpont építési munkálatai 2007-ben indultak, szorosan illeszkedve a Corvin Negyed projekthez, ekkor vásárolta meg a Klépierre Ségécé csoport a bevásárlóközpont épületegyüttesét a Futureal csoporttól. Az üzletházat a Klépierre magyarországi leányvállalata, a Ségécé Magyarország Kft. üzemelteti. Az üzlethelyiségek bérbeadását ugyancsak a helyi Sécégé-leányvállalat, illetve a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó iroda végzi.

A válság nyomán bekövetkező ingatlanpiaci visszaesés minden jel szerint hozzávetőleg egy évre ismét szünetelteti a plázanyitásokat. Jövő őszre viszont két budapesti és egy vidéki fejlesztés befejezése is várható. A tervek szerint 2011 harmadik negyedévében nyitja meg kapuit a belvárosban a Váci1 projekt az Orco fejlesztésében. A 11 ezer négyzetméteres üzletházban a budapesti Vörösmarty téren egykor a tőzsdének helyet adó épületben mintegy 80 üzlet, éttermi és vendéglátó-ipari egység kap majd helyet. A másik nagyszabású, több tízmilliárd forintos fejlesztés a Köki Terminál, amely a Váci1-hez hasonlóan már szerkezetkész állapotban van, a beruházás a terveknek megfelelően halad. Az R-CO Ingatlanforgalmazási Zrt. fejlesztésében készülő ingatlankomplexumban a kiskereskedelmi területeknek már több mint felét bérbe adták. Az üzleteknek és vendéglátó-ipari egységeknek szánt terület megközelítőleg 60 ezer négyzetmétert tesz ki, amelyhez külön jelentős irodapiaci szárny tartozik. Vidéki bevásárlóközpontok közül egyetlen átadása várható jövőre: a szegedi Árkádé, 20 ezer négyzetméteres területen.

Az idén inkább figyelnek és kivárnak a kereskedelem ingatlanpiac szereplői; a fejlesztések felfutása jövőre kezdődhet meg ismételten a piacon – derül ki Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb ingatlanfejlesztője, az Ablon felméréséből. „Az elmúlt évek ingatlanátadási hulláma – piaconként eltérően – az öt-hat évvel ezelőtti szintre esik vissza az idén az előrejelzések alapján” – adott rövid helyzetjelentést a plázák, bevásárlóközpontok, hipermarketek, diszkontláncok, illetve egyéb kereskedelmi egységek régiós állapotáról Lovro Adrienn, az Ablon Group magyarországi ügyvezető igazgatója.

Az Ablon szakértői szerint Lengyelországban például mindössze 247 ezer négyzetméter kereskedelmi ingatlant adtak át az idei év első hat hónapjában, szemben a 2009 első felének 430 ezer négyzetmétert is meghaladó mennyiségével. Igaz, jövőre komolyabb fellendülés várható már a lengyeleknél, nagyjából 790 ezer négyzetméter kereskedelmi területet prognosztizálnak a következő másfél évben.

Csehország ma már uniós átlag felett teljesít a kereskedelmi ingatlanok tekintetében: az ezer vásárlóra jutó „bevásárlóterület” eléri a 190 négyzetmétert. Itt nem feltétlenül lehet a válság számlájára írni a fejlesztések visszaesését. Az idén például csupán 120 ezer négyzetméter kereskedelmi terület átadása várható Csehországban, ez tíz éve a legrosszabb adat.

A bevásárlóközpontok bérleti díjai 20 és 60 euró között mozognak négyzetméterenként. A Váci utca és az Andrássy út ugyan továbbra is első számú cél lokáció szempontjából a kiemelt márkák számára, a bérleti díjak azonban itt is csökkentek. Jelenleg a Váci utcában 60–110 euró között mozog a négyzetméterenkénti bérleti díj, az Andrássy úton pedig 40–50 eurót kérnek egy négyzetméterért. A kereskedelmi ingatlanok piacán a bérleti díj csökkenése a kiemelt lokációkon 10 százalék körüli, míg az egyéb helyeken az 50 százalékot is meghaladhatja a válság előtti szinthez képest.

A fény az alagút végén azonban lassan már láthatóvá válik. Szabó Viktória, a Cushman & Wakefield kiskereskedelmi üzletágának vezetője szerint éledezik a piac, mind a helyi, mind a nemzetközi kereskedők érdeklődnek. Az kétségtelen, hogy a piac a válság előtti állapotokhoz képest átalakult, tartósan jellemző az erőteljes bérleti piac. „Ma már a bérlők számára nem elég meggyőző a klasszikus kedvezmény, a bérbeadónak más típusú könnyítésekkel is elő kell állnia, ha sikeres szerződést kíván kötni” – hívja fel a figyelmet a szakember. Szabó Viktória szerint az utóbbi hónapokban a kereskedők egyre inkább próbálnak terjeszkedni, a két meghatározó szempont változatlanul a lokáció és a bérleti feltételek. Bár a kereskedelmi fejlesztések piaca már régóta meglehetősen a fővárosra koncentrálódik, Budapesten még akad olyan környék, amelyekben érdemes gondolkodni. A meghatározók persze mindig a megtérülési számok lesznek.

A csúcsidőszak 2007-ben volt

A 2007-es csúcsponthoz képest a tizedére csökkenhet az idén a bevásárlóközpont-építési projektek száma a délkelet-, és kelet-európai térségben a RegioData osztrák gazdaságkutató cég szerint. A vizsgált 25 országban összesen 268 üzletközpont épült a beruházási láz csúcsévében, 2007-ben. Egy évvel később 214, 2009-ben 168 bevásárlóközpont épült, az idén pedig csupán 26 projektet fejezhetnek be. Ennek ellenére még mindig nagyjából ezer bevásárlóközpont építését tervezik a kelet-, délkelet-európai térségben, a projektek harmada azonban várhatóan soha nem valósul meg.