Előbérleti szerződések nélkül

A pesti belváros közepére tervezett úgynevezett Zeppelin ház fejlesztését eddig rendkívüli döntések sorozata kísérte. Az egyik érintett épület helyi védettségének törlésétől a jogerős elvi építési engedély kiadásáig példátlan gyorsasággal, kevesebb mint két év alatt sikerült eljutnia a projektgazda Immobilia Real Estate Development Kft.-nek (IRED). Pénzügyi értelemben legalább ilyen rendhagyó mozzanat, hogy a fejlesztést finanszírozó MKB–MFB konzorciumtól úgy sikerült hatályos hitelszerződéshez jutnia, hogy sem üzlet- vagy irodabérlővel, sem szállodaoperátorral nem kellett előbérleti, illetve üzemeltetési szerződést kötnie.

„A Deák Ferenc utcai Fashion Street fejlesztőjeként a bankok megelőlegezték nekem a bizalmat: képes vagyok olyan projektet összerakni, amelynek bérleti értékesítése a 2013-as befejezéskor nem okoz majd gondot” – magyarázta lapunknak a háttérben meghúzódó okokat az IRED-et a Csipak Acquisitions Zrt.-n keresztül tulajdonló Csipak Péter. A 142 millió euróra (mintegy 40 milliárd forintra) rúgó fejlesztés 70 százalékát finanszírozó hitelintézetek ezzel a haladékkal nagy szolgálatot tettek a fejlesztőnek – ismerte el a tulajdonos. Így nem kényszerült rá, hogy a mai nyomott árakon adja bérbe a leendő épületet, lesz idő kivárni, hogy egy a mainál többet ígérő, minőségi bérlőt-üzemeltetőt találjon az épület egyes részeire.

„Fejlesztőként az átadást követően hazai-külföldi befektetőknek kívánjuk értékesíteni az épületet, márpedig az ingatlan értéke azon múlik majd, milyen a bérletidíj-termelő képessége” – hangsúlyozta Csipak Péter. Az idő és a gazdasági fellendülés mindenesetre a fejlesztőnek dolgozik. Minél később kötik meg a szerződést, annál magasabb az ingatlan várható induló hozama.

A pénzügyi tervhez képest az építési tervek még meglehetősen nyitottak. Többek között az sem dőlt el: a Bécsi utca három vagy öt házának lebontásával valósul-e meg a Norman Foster műépítész nevével fémjelzett Zeppelin ház. A házsor negyedik épületének – az első tulajdonosáról Chemolimpex-háznak nevezett ingatlannak – gazdája ugyanis az OTP Bank, vele mindmáig nem sikerült megállapodnia a Csipak Acquisitions Zrt.-nek. „A tárgyalások folynak, azok kimeneteléről azonban egyelőre nem szeretnék nyilatkozni” – fogalmazott Csipak Péter.

A lapunk által megkérdezett ingatlanos szakemberek szerint az IRED-nek jó oka van az óvatosságra: a Zeppelin projekt negyven százaléka múlik az adásvétel sikerén. Csipak Péter a piaci árnál alkalmasint jóval többet is hajlandó megadni a Chemolimpex telkéért, ettől olyan erős az OTP alkupozíciója. Egyes szakértők nem tartják kizártnak, hogy a már a Csipak Acquisitions birtokában lévő másik négy telek árának megfelelő összeget kérjen a bank az épületért. Ez utóbbiak hipotetikus értékét 66 millió euróra (18,2 milliárd forintra) becsülte a Price-waterhouseCoopers. Az ingatlanosok szerint ugyanakkor az OTP-nek sem érdeke, hogy a túlsrófolt irányárral elriassza az IRED-et: nem egykönynyen akad másik ilyen elszánt vevője. Csipak Péter mindenesetre arról számolt be, hogy az építési engedélyeztetésre mind a három-, mind az ötházas projektet benyújtották, mára mindkettőnek megvan a jogerős elvi engedélye. „Ha év végéig nem sikerül az OTP-vel közelíteni az álláspontokat, az csökkenti az esélyét az öt épületből álló projekt megvalósíthatóságának”– mondta Csipak Péter. Egy majdani „második ütem” lehetőségét arra hivatkozva zárta ki, hogy nem kívánják egy újabb építkezéssel a környezetet, illetve a környékbeli lakókat terhelni. A lapunknak nyilatkozó ingatlanszakemberek ugyanakkor arra hívták fel a figyelmet, Csipaknak érdeke kiélezni az OTP-vel folytatott alkut: ha most nem adják el neki, úgymond, soha többet nem jön vissza.

Az engedélyezési eljárásban jelenleg a másodfokú építési hatóság döntését alkalmazzák a tervekre. E szerint az épület átlagos építménymagassága nem haladhatja meg a 30 métert. „Vagyis lehetnek, lesznek is az épületnek akár 50 méteres magassági pontjai, ahogy lesznek ennél alacsonyabb, mindössze néhány méter magas részei is” – magyarázta Csipak Péter, mit jelent a gyakorlatban az engedélyezett beépítési paraméterek pontosítása. A megépülő épületkomplexum alapterületének mintegy 43 százaléka lesz iroda, 33 százaléka üzlet, 24 százalékán – egészen pontosan a Zeppelinben – úgynevezett boutique hotel működik majd. „A tetőn pedig 3000 négyzetméteres függőkertet alakítunk ki, amelyből mintegy 1500 négyzetméter közpark lesz, az V. kerületi önkormányzattal kötött megállapodásunknak megfelelően. Ezt szabadon, ingyenesen használhatja majd bárki, belvárosiak, turisták egyaránt”– büszkélkedett a projekt közcélú részével Csipak Péter.

Az IRED tervei szerint már a jövő év elején megkezdődhetnek a bontási munkálatok, az építkezés nyáron indulhat, s a kész komplexumot 2013-ban adnák át.