Félig üres, félig telt a CET-palota

Ingatlanfejlesztés. A Duna-parti CET-palota december elejére tervezett nyitása várhatóan negyedévet csúszik, legkorábban 2011 márciusában nyílhat meg – tudta meg lapunk Márton Imrétől, a Közraktárak épületegyüttesét fejlesztés-hasznosító Porto Invest Kft. ügyvezető igazgatójától. A késés okaként elsősorban műszaki-engedélyeztetési problémákat jelölt meg, a Világgazdaság értesülései szerint azonban a CET-ben helyet kapó üzletek bérleti jogának értékesítése sem halad az elvárt tempóban. Magukat megnevezni nem kívánó forrásaink szerint már csak a ki nem adott boltok miatt is kínos lenne most átadni az épületet.

„Jelenleg a bérbe adható területeknek mintegy 38 százalékára van aláírt szerződés, további 30-40 százalék vonatkozásában pedig intenzív bérleti tárgyalások zajlanak” – nyilatkozta a beruházó főváros részéről Bagdy Gábor pénzügyekért felelős főpol-

gármester-helyettes. „Minden erőnkkel azon vagyunk – tette hozzá –, hogy a beruházás a tervezett minőségben mihamarabb befejeződjön, a kulturális és kereskedelmi hasznosításra szerződő bérlők megkezdjék helyisé-

geik kialakítását, és megnyithassuk végre a budapestiek előtt ezt az emblematikus fejlesztést.”

Kérdés mindazonáltal, ki jár rosszul a késéssel, illetve ki viseli az elhúzódó beruházás költségeit. Erre azért nem könnyű válaszolni, mert a Közraktárak kulturális és kiskereskedelmi profilú fejlesztését megrendelő tulajdonos Fővárosi Önkormányzatot és Porto Invest Kft.-t hármas PPP-szerződés kapcsolja egymáshoz: az utóbbi egyszerre fejlesztője, finanszírozója és üzemeltetője a létesítménynek, miközben a főváros mindvégig tulajdonosa marad a teleknek, illetve a CET-palotának. (A Porto Invest ezeknek a feladatoknak egy részénél harmadik fél segítségét veszi igénybe: a finanszírozást 90 százalékban az MKB állja, a kivitelezést a West Hungaria Bau Kft. végzi, míg az üzlethelyiségek bérbeadása a Cushman & Wakefield dolga.) Ennek megfelelően a pénzáramlás is többirányú a felek között. A bevételi oldalon a projekt által termelt bérleti díjak az önkormányzatot illetik – a Porto Invest szedi be, de egy az egyben továbbítja a fővárosnak –, ám a számítások szerint az első nyolc évben ezek nagy részét a főváros vissza is fizeti szolgáltatási díj formájában a Porto Investnek. Sőt, az első két évben az sem kizárt, hogy a bérleti díjakból származó bevétel még nem fogja elérni a szolgáltatási díjat – erre az esetre a fejlesztési megállapodás az első évben maximum 500 ezer, a második évben legfeljebb 200 ezer eurós díjkiegészítést állapít meg a Porto Investnek. „Hogy a késésnek milyen következményei lesznek a szerződéses teljesítésben foglaltakra nézve, arról akkor fogunk tudni nyilatkozni, amikor már látjuk a végét” – mondta Bagdy Gábor.

„A CET fejlesztési konstrukcióját annak idején úgy alakítottuk ki, hogy a projekt során a főváros mindvégig kontrollhelyzetben legyen” – hangsúlyozta Ikvai-Szabó Imre, a korábbi városházi vezetés pénzügyekért felelős főpolgármester-helyettese. A modell Nyugat-Európában bevett gyakorlat: „Ilyen konstrukcióban készült például a Figueras– Perpignan vasúti alagút is” – hozott föl egy konkrét előzményt. A projekt finanszírozási alapja szerinte ma is biztos, a gondot a világválság nyomán lecsökkent hazai kereslet jelenti: a kisebb várható forgalom miatt a kiskereskedők ódzkodnak bővíteni meglévő bolti kapacitásaikat. „Ez azonban kizárólag a Porto Investet érinti: az üzletek bizományosaként őt sújtják a ki nem adott üzletek miatt elmaradó jutalékok, ráadásul a 25 évre kötött PPP-szerződés legkockázatosabb első nyolc évében a szolgáltatói díja a CET bérleti bevételeinek a függvénye. Ha a CET-nek nem sikerül hoznia az elvárt forgalmat, a Porto Invest nem kapja meg a teljes szolgáltatói díjat.” (A mintegy 12 ezer négyzetméternyi kiskereskedelmi terület bérleti díja maga is részben forgalomfüggő: ha az árbevételük nő, több bérleti díjat fizetnek, így a Porto Investnek járó szolgáltatói díj is emelkedik. A Porto Invest tehát nemcsak a boltok kiadásában, hanem a minél sikeresebb működésükben is érdekelt.) Ikvai-Szabó Imre szerint ebben a helyzetben a fővárosnak könnyítenie kellene a Porto Invest terhein, csak hogy mielőbb át lehessen adni az épületet, a késésből fakadó erkölcsi kárt ugyanis a közszféra viseli: „Magyarország uniós elnökségének több rendezvénye, köztük a Duna-konferencia is az épületben kapna helyett, ehhez azonban át kéne adni az épületet”.

A CET-projektnek egyébként éppen a kulturális profilja hordoz magában bizonytalanságokat. A főváros eddig is jelentős bérletidíj-csökkentésekkel próbálta csalogatni a kulturális profilú szolgáltatókat: a 700 négyzetméteres könyvesboltot havi 4 eurós négyzetméterenkénti díjjal adják ki – ennyiért máshol legfeljebb raktárt kapni. A kulturális eseményeknek helyt adó, a CET mintegy harminc százalékát kitevő nagytermeket a CET Event Kft. bérelte ki a megvalósíthatósági tanulmányban tervezettnél jóval alacsonyabb áron. „Ennek a bérleti szerződésnek a kereskedelmi tartalmát felül fogjuk vizsgálni” – jelezte Bagdy Gábor. ZsA