Nem csökkentek a telekárak - De miért?

A válság előtti szinthez képest hatalmasat zuhant Budapesten az építési telkek forgalma, az árak mégis alig csökkentek: a telektulajdonosok ma is közel annyit kérnek az érdeklődőktől, mint 2008-ban – nyilatkozta lapunknak Beck Tamás, a Colliers International ipariingatlan-üzletágának vezetője. Tapasztalatai elsősorban logisztikai ingatlanok közvetítéséből származnak, más árszínvonalon ugyan, de alkalmasint hasonló dinamikát mutat az ingatlanszektor többi szegmense is. „Ami a megkötött ügyleteket illeti, ott azért lényegesen csökkentek, a 2008-as szintek feléhez közelítenek az árak” – tette hozzá Beck Tamás. A rendkívül kis számú eladott telekből azonban szerinte messzemenő következtetéseket nem szabad levonni, azok ugyanis korántsem reprezentatívak a logisztikai telekállomány egészének tekintetében. A szóban forgó állomány jóval kisebb is, gyengébb adottságú is az átlagnál.

„A lakó- és a kiskereskedelmi ingatlanok telkeinek a piaca is teljesen befagyott, az irányárakban azonban ez vajmi kevéssé tükröződik” – erősítette meg a Colliersnél tapasztaltakat Zelei Zoltán, a főváros délkeleti peremén és a szomszédos agglomerációban óriási, 900 hektáros építési telekállománnyal rendelkező Elephant-Holding értékesítési igazgatója. Szerinte a jelenség magyarázata az építési telkek kettős természetében keresendő: ingatlanpiaci termékként egyfelől a telekárakat is sújtja a befektetők megrendült bizalma, másfelől mint a szűkös természeti erőforrásoktól általában, tőle is legalább stagnáló vagy inkább növekvő árfolyamot várnak el a piac szereplői. Hosszú távon biztosan az utóbbi trend lesz a domináns” – hangsúlyozta Zelei Zoltán. Példaként az építési telekhez talán leginkább hasonlítható terméket, a termőföldet említette: az elmúlt évtizedben reálértéken számolva is megduplázódott a hazai átlagos termőföldár, az építési telkek ára pedig még ennél is jóval nagyobb ütemben emelkedett 1998 és 2008 között.

A spekulációs logikát jól ismerők másfajta magyarázatot kínálnak. A kevéssé likvid piacon az ártartó telektulajdonosok érvelése az ún. maradványérték-számításon alapszik. A fejlesztendő ingatlan értékéhez a telekszabályozás szerinti ingatlanfajta maximális bevételtermelő képességét veszik alapul, ezt csökkentik a beruházás várható bekerülési költségével, a maradvány pedig az általuk kért telekár. Márpedig a válságban a hozamok emelkedtek, a bekerülési költségek szinten maradtak, tehát a kivonás maradványa – a telekérték – akár emelkedhetett is. „Csakhogy a maradványérték nem azonos a piaci árral” – figyelmeztetnek az elemzők. Szerintük az eladók csak addig tarthatják magukat ehhez a fajta értékszámításhoz, amíg be nem indul a piac, amíg valódi kínálati nyomással nem kell szembesülniük.

Pedig bizonyos nyomás már most is nehezedik rájuk. „A 2008-as építési törvény értelmében a mezőgazdasági művelésből való kivonáshoz rendezési tervvel, illetve elvi építési engedéllyel kell a teleknek rendelkeznie. Ám ha nem kezdődik meg rajta a beruházás, négy év után a határozat elévül. Akkor pedig lehet elölről kezdeni az eljárás kálváriáját” – figyelmeztetett Soóki-Tóth Gábor, a még az Elephant-Holding állományánál is nagyobb, mintegy 1000 hektáros dél-budai és sasadi telekvagyonnal gazdálkodó CBS Poperty ingatlanigazgatója.

„Mégsem az elévülés a legnyomósabb az eladás mellett szóló érvek sorában” – jegyezte meg Zelei Zoltán. Mind az Elephant-Holding, mind a CBS Property vezetése egyetértett abban, vállalkozásuk célja, hogy minél nagyobb hozzáadott értékű termékkel jelenjenek meg az ingatlanpiacon, fő profiljuk ennek megfelelően az ingatlanfejlesztés. A telekfejlesztés tulajdonképpen csak „melléküzemág”: arra szolgál, hogy az ingatlanfejlesztéshez szükséges likviditást biztosítsa. „A kisebb profitot generáló, kisebb méretű telkeinket azért értékesítjük, hogy belőle fedezni tudjuk a jobb adottságú, nagyobb telkeinken megvalósítandó fejlesztéseinket” – magyarázza telekstratégiájuk lényegét Soóki-Tóth Gábor. A CBS Property telekfejlesztése ezek szerint optimális esetben az ingatlanfejlesztéseik ütemezésének függvénye: akkor és annyit fejlesztenek a telkeken a rendezési tervvel, átsorolással, infrastrukturális fejlesztéssel, amennyire a saját ingatlanfejlesztéseik finanszírozásához saját tőkeként szükségük van. „A piaci keresleten túlmenően a szakhatósági procedúrák időigénye, illetve a fővárosi kétszintű önkormányzati rendszer inerciája szabja meg mindenkori telekfejlesztésünk tempóját” – állapította meg Soóki-Tóth Gábor.