Stabilizációt vár a King Sturge az ingatlanpiacon

Irodapiac

Mivel a legtöbb irodafejlesztést felfüggesztették a kedvezőbb piaci feltételek remenyében, üresedési ráta csökkeni fog 2011-ben. A ráta jelenleg 20,5 százalék, amely 2011 közepére várhatóan 150 bázisponttal fog esni, de elérheti a 16 százalékos üresedési szintet is, amennyiben folyamatos fejlődés tapasztalható azon nyugat-európai országokban, amelyektől Magyarország függ. A jelenlegi üresedés 632 ezer négyzetméter. A bérleti díjak várhatóan nem emelkednek addig, míg az üresedési ráta 10 százalék alá nem süllyed. Ez a mennyiségű üres irodaterület alacsonyan szinten tartja a bérleti díjakat és magas szinten a bérlethez kapcsolódó kedvezményeket, számos lehetőséget tartogatva a bérlők számára 2011-ben. A prémium bérleti díjak 19 euró körül mozognak havonta négyzetméterenként, a Váci úton már négyzetméterenként 12,5 eurótól is lehet A kategóriás irodahelyiséget bérelni, amelyből további 15-20 százalékot is engedhet a bérbeadó.

Ipari / Logisztikai piac

Az üresedési ráta magas maradt, 19,5 százalékon áll, köszönhetőan az elvártnál alacsonyabb bérlői igényeknek 2010 utolsó negyedévében. Ennek ellenére arra számít a King Sturge, hogy gyorsan magához tér a szegmens 2011-ben, köszönhetően a növekvő termelésnek és a növekvő fogyasztói igényeknek, melyet a kormány új fiskális reformjai (adózás) váltanak ki. Az év végére 16 százalék alá eshet az üresedési ráta. Mialatt megújult termelői aktivitás jelei mutatkoznak Németországban, még hat hónap is eltelhet addig, hogy Magyarországon érezhetőek legyenek ennek hatásai. Ez azoknak, akik már eladták telkeiket, és elhagyták a piaci körforgást, ugyanakkor már nem nyújt vigaszt. Minden új fejlesztés várhatóan kizárólag megrendelésre fog indulni, nem kezdenek spekulatív projektekbe a fejlesztők. 

A bérleti díjak továbbra is nyomás alatt vannak. Az irányadó bérleti díjak 3,5 euró körül mozognak négyzetméterenként, amelyekből a bérlők 15-20 százalék kedvezményt kaphatnak.

Kiskereskedelmi piac

A legtöbb kiskereskedőre kedvezőtlenül hat a fogyasztás hanyatlása, illetve a magas munkanélküliség. A budapesti „high street” kiskereskedelmi üzlethelyiségeinek bérlőinél tapasztalható kifejezetten magas fluktuáció, számos kiskereskedő bezár vagy elköltözik. A bérleti díjak csökkennek, különösen az Andrássy úton, ahol 35 euró és 60 euró között lehet bérelni üzlethelyiségeket négyzetméterenként. Emelkedést 2011-ben sem valószínűsít a King Sturge a kiskereskedelmi piacon.

Szembesülve bérlőik nehézségeivel, a legtöbb bevásárlóközpont tulajdonos azzal próbálja kihasználtsági rátáját magasan tartani, hogy rugalmasabb feltételeket biztosít, még ha ez rövid távon alacsonyabb cash flowt is jelent. A bérlők inkább forgalomarányos bérleti díjat fizetnek, mint fix bérleti díjat.

Az országban mindössze négy bevásárlóközpont vár átadásra: a KÖKI és a Váci 1 Budapesten, az ECE Árkád Szegeden, illetve a Sió Plaza Siófokon; gyakorlatilag a piac „megtelt”. A piacon megmaradt kiskereskedőnek erős alkupozíciója van. 2011-ben talán elindul egy-két fejlesztés, Kecskeméten vagy Budapest tehetősebb külvárosában, de addig amíg a fogyasztási kedv nem növekszik és a hitelfelvétel feltételei nem válnak kedvezőbbé, korlátozott igény mutatkozik csak további kereskedelmi fejlesztésekre.

Befektetés

A befektetői piacot a 2010-es évben továbbra is a likviditás hiánya jellemzi, a finanszírozás szűkösségének köszönhetően. A King Sturge becslése szerint a teljes tranzakciós volumen 340 millió euró volt ebben az évben. 2010 utolsó negyedévében nem történt adás-vétel. Ebben az illikvid piaci környezetben az irodapiac prémium hozamait 7,25 - 7,75 százalék közé teszi az ingatlanügynökség. Ennek megfelelően 2011-ben nem várnak hozamcsökkenést. A külföldi befektetők érdeklődése Magyarország iránt jelenleg igen visszafogott, az országnak időre van szüksége, hogy javítson gazdasági reputációján nemzetközi megvilágításban. Továbbra is nehéz finanszírozáshoz jutni, a bankok mérlegeik korrigálására és a késedelmesen vagy nem fizető adósaik kezelésére koncentrálnak. Ezen felül a helyzetet tovább súlyosbítja, hogy az elvárt hozamok közötti különbség vevői és tulajdonosi oldalon továbbra is jelentős. A kormány február végén bejelentésre kerülő struktúrális reformjai meghozhatják a külföldi befektetői kedvet.