Még vonzóbb az ingatlanpiac

Egyre több hitellel terhelt és bedőlt ingatlant öntenek a piacra tulajdonosaik Európában, így a kereslet is fokozódni látszik. A tendencia leginkább Magyarországon érezteti hatását, így várhatóan több külföldi befektető él a csábító lehetőségekkel.

Az ingatlanpiacon még mindig a krízis dominál, ugyanis egyre növekszik a pénzügyileg bajba jutott ingatlanok száma szerte Európában, és ez a tendencia biztosan folytatódik az év harmadik negyedében is – állítja a brit ingatlan-értékbecslők (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) által készített felmérés. A szervezet által vizsgált 25 országból 15 esetében a piacra kerülő bedőlt ingatlanok számának a növekedését jelezték előre; leginkább Írországban, Spanyolországban és Olaszországban fordulnak elő, míg Brazíliában, Malajziában és Oroszországban elenyésző az arányuk.

Nem meglepő módon az ingatlanok számának a növekedésével párhuzamosan egyre nagyobb érdeklődést mutatnak a bedőlt hitelek miatt piacra került ingatlanokra pályázó befektetők is. Ennek megfelelően a RICS tagjai a kutatásban részt vevő országok nyolcvan százalékában felfokozott keresletről számoltak be az április–júniusi időszakból. A legnagyobb bővülésről Magyarországgal kapcsolatban számoltak be, de jelentős növekedést mutathat fel Olaszország és Lengyelország is az érdeklődések tekintetében.

Simon Rubinsohn, a RICS vezető elemzője szerint a befektetői étvágy jelentős növekedése valószínűleg a biztató kilátásokra adott válasz, annak ellenére, hogy jelenleg még igen bizonytalan a gazdasági környezet.

Az angol gyökerű világszervezet felmérése összecseng a hazai tapasztalatokkal, amelyek szerint általánosságban elmondható, hogy nő a külföldi érdeklődés a magyar ingatlanok iránt. „Az elmúlt évek gyenge kereslete után valóban van némi elmozdulás a befektetői érdeklődésben, de a potenciális vevők még mindig inkább csak nézelődnek, és jól megfontolják a vásárlást, így ez az aktivitás még nem jelent meg konkrét tranzakciók formájában” – mondta el a Világgazdaságnak Balla Ákos, a Colliers International budapesti irodája értékbecslési, piackutatási és tanácsadási üzletágának igazgatója. A jelenlegi viszonyok között nem jellemző a magas kockázatvállalás a külföldi befektetők körében, a jó minőségű, hosszabb távra kifejezetten neves, megbízható, nemzetközi bérlőnek kiadott ingatlanokat keresik – tette hozzá a szakember.

Ennek megfelelően a transzparens befektetési tranzakciók összértéke a magyar ingatlanpiacon 283 millió euró körül volt 2011 első fél évében, ez megfelel az előzetes várakozásoknak. Ez körülbelül nyolc-tíz ingatlan adásvételét jelentheti 20-30 millió eurós irodaházakkal és 30-40 millió eurós hotelekkel számolva.

A jövő azonban mindenképpen biztató a szakember szerint, ugyanis néhány új külföldi szereplő feltűnt vagy visszatért az érdeklődők között, két-három nagyobb tranzakció várható 2011 hátralévő részére; ezek esetében továbbra is a finanszírozás a mindent eldöntő kérdés, így a Colliers International várakozása alapján az összes befektetési volumen becslés szerint eléri a 600 millió eurót. A lehetséges vevőjelöltekkel kapcsolatban az valószínűsíthető, hogy a hagyományos partnernek számító osztrák és német befektetők visszatérnek a magyar ingatlanpiacra, valamint őket szorosan követik az észak-amerikai és az angol központú befektetők.

Magyarország egyre inkább érdekessé válik a befektetők szemében, mivel a jelenlegi hozamszintek és alacsony bérleti díjak egy potenciális növekedési sztorit vetítenek előre az elkövetkező évekre, amikor is az üresedés csökkenése és ezzel párhuzamosan a bérleti díjak emelkedése várható. Szintén pozitív jel, hogy csökkent a rés az eladói és vevői elvárások között, ez szintén arra enged következtetni, hogy több tranzakció jön létre az elkövetkezendő időkben. A magyar piac mellett szól az is, hogy az A kategóriában a válság előtti időszakhoz képest jellemzően 20-30 százalékos árcsökkenés következett be, míg a B és a C kategóriában 30-40 százalékos megtakarítás könnyíti meg a befektetők dolgát, és sokan bíznak a korábbi értékszint pár éven belüli megközelítésében.

Balla Ákos szerint a hitellel terhelt és bedőlt ingatlanok adásvétele esetében azonban hosszabb tranzakciókra érdemes felkészülni, a korábbi normál 3-6 hónapos időszakkal szemben 6-12, de sok esetben 18 hónappal is számolni kell. Valamint a B és C kategóriában csupán az ingatlanok körülbelül 5-10 százaléka a könnyen és gyorsan megvásárolható; ennek az az oka, hogy az esetek nagy részében az eladó még mindig nem szembesült a 30-40 százalékos értékvesztéssel, vagy felszámolás, jogi rendezetlenség, illetve egyéb nehezítő körülmény gátolja az adásvételt.