Megtisztította a válság a hazai ingatlanpiacot

Magyarországon még jobban érzékelhető a válság hatása a kiskereskedelmi ingatlanok terén a nyugat-európai országokhoz képest. 2010 második felében már megmutatkoztak a kilábalás jelei, azonban az idei és a következő két évre kilátásba helyezett beruházások volumene azt mutatja, messze még a fellendülés. 2009 volt az abszolút mélypont a retail piac számára is, amely után a válság hatását csak lassan küzdi le a piac – derül ki a GVA Robertson nemzetközi ingatlanügynökség elemzéséből. A tavalyi év második felétől már érzékelhető volt némi piaci élénkülés, azóta két új bevásárlóközpont nyílt meg Budapesten (az Europeum és a Corvin Atrium), azonban sem a bérleti díjak, sem pedig az üzletnyitások terén nem volt észlelhető jelentős elmozdulás.

A kiskereskedelmi piacon kevés a fejlesztés, a meglévő bérlők visszafogott terjeszkedése és a limitált számú új piacra lépő márka jellemezte a szegmens elmúlt hónapjait, és lényeges változás nem is várható rövidtávon. A DTZ ingatlan-tanácsadó tapasztalatai szerint utoljára 2002–03-ban volt ilyen alacsony a fejlesztői aktivitás, mindössze hatezer négyzetméter új területet adtak át az első fél évben. Az elkövetkező két évben várhatóan 150 ezer négyzetméterrel – Váci1, Hegyvidék Bevásárlóközpont, KöKi Terminal, CET – bővül Magyarország kiskereskedelmi állománya, ennek több mint a fele Budapesten épül. Vidéken pedig további üzletközpontok (Szeged Árkád, Magellán Center, Sió Pláza) átadását tervezték a fejlesztők, ám a folytatás nem ígér további jelentős változást.

Egy-egy új üzletközpont megjelenése mindig az újdonság erejével hatott eddig, azonban a jelenlegi, sokszereplős hazai kereskedelmiingatlan-piacon hosszútávon csak az eddigiektől eltérő, egyedi koncepcióval rendelkező projektek tudnak majd áttörést elérni: azok a fejlesztések, amelyek egyesítik a különleges építészeti jegyeket az eredeti kereskedelmi kínálattal.

A tavasszal megnyitott Europeum a Blaha Lujza tér tömegközlekedési forgalmának és a környék eddig is számottevő kiskereskedelmi választékának köszönhetően rendkívül népszerű. A nemrég megnyílt üzletközpontban a jól ismert középkategóriás márkák viszonylag nagy területekkel vannak jelen. A kiemelkedő elhelyezkedés és a kínálat miatt a látogatottság is erős.

A Köki Terminál átadását idén őszre tervezik, amely a közlekedési lehetőségek mellett azzal az előnnyel is bír majd, hogy mérete és a bérlői mix révén nagy érdeklődésre tarthat számot. Itt főként olyan nagyobb üzlethelyiségeket bérlő márkák lesznek elérhetőek, mint az OBI vagy a Tesco, amelyek elsősorban a közepes jövedelmű réteg vásárlóit célozzák.

A szintén az ősszel megnyíló VÁCI1 üzletközpont azonban némiképpen különbözik az eddig megvalósult kereskedelmi-ingatlanfejlesztésektől, mivel a Vörösmarty tér és a Váci utca sarkán álló, korábban a tőzsdének is helyet adó műemléki épületet varázsolta újjá a fejlesztő cég.

Az irodapiacot vizsgálva kiderül, hogy a fejlesztői aktivitás még mindig visszafogott, ezt jól tükrözi, hogy az elmúlt három hónapban csak egy irodaházat (az SCD Akadémia Parkját) adták át. Egyre csökken azon irodaházak száma, amelyek nagyobb szabad vagy egybefüggő irodaterülettel rendelkeznek, azoknak a bérlőknek, akik új székházban gondolkodnak vagy tízezer négyzetméter feletti területigényük van, célszerű hamarabb elkezdeni a keresést, illetve előbérleti szerződésekben gondolkodni. A bérleti díjak csökkenésére nem kell számítani, a szakemberek szerint az árak stabilizálódtak.

Az ipari és logisztikai ingatlanok esetében új ingatlant 2011 első félévében nem adtak át, mivel a fejlesztők továbbra is óvatosak a tisztán spekulatív alapon történő fejlesztésekkel. Az év második felében két új ingatlan átadása várható: tovább bővül az Európa Center egy 2.800 négyzetméteres egységgel illetve a BILK is, ahol két nagyobb előbérleti tranzakciót is aláírtak az új raktárra.

Kattintás után interjút olvashat Árendás Gergellyel, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnökével!

– Hogyan értékelhető a tavalyi és az idei év első fele az ingatlanfejlesztők szempontjából, mely szektorok szenvedtek leginkább a gazdasági visszaesés miatt?

Árendás Gergely, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke: – A tavalyi év jórészt a még évekkel korábban elhatározott fejlesztések átadásának időszaka, nagyon kevés új fejlesztés indult az elmúlt időszakban. A fejlesztők figyelme tehát a meglévő fejlesztések lezárására, értékesítésére, és az új fejlesztések előkészítésére irányult. A projektek értékesítése legkomolyabb nehézségekbe a lakóingatlan-, és irodapiacon ütközött. A már megvalósult, korábbi fejlesztésekkel kapcsolatos legfontosabb feladat a meglévő bérlők, illetve felhasználók megtartása.

– Hogyan reagálhatnak a fejlesztők a megváltozott körülményekre?

– A fejlesztők a korábban már előkészített projektjeiket visszafogják, és általában csak komoly előértékesítés esetén vágnak új fejlesztésbe. A meglévő kapacitások lekötésére számos fejlesztő aktívabban kezdett property managementtel foglalkozni, elsősorban intézményi ügyfelek részére.

– Hozott valódi tisztulást a fejlesztők körében a válság?

– Azt gondolom, hogy a válság megmutatta, hogy mely fejlesztők rendelkeznek stabil háttérrel, valamint jó projektekkel, ilyen értelemben tisztulást hozott az elmúlt két év, mert néhány olyan szereplő „hullott” ki, akik eleve nem hosszú távra rendezkedtek be ezen a piacon.

– Van rá esély, hogy a piac valaha visszatér a válság előtti (2007 előtti) sikeres időszakához?

– A fejlesztőknek megítélésem szerint középtávon arra kell berendezkedniük, hogy nem tér vissza a 2007 előtti időszak, hanem egy lassú, fokozatos kilábalás várható. Sikeres fejlesztéseket nem a korábbi modellek megismétlésével, hanem új, a mai helyzetnek és lehetőségeknek megfelelő termékek kialakításával lehet megvalósítani.

– Mit tehet az IFK, mint szakmai fórum a jelenlegi helyzetben, rendelkezik valóban hatásos lobbierővel? 

– Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület nemzetközi szinten is elismert piaci szereplőket tömörítő érdekképviseleti szervezet, amelynek fő célkitűzése a magyarországi ingatlanfejlesztés színvonalának növelése. A fejlesztés terén szerzett több éves, nemzetközileg is elismert tapasztalatunk, az ország iránti elkötelezettségünk garanciát jelentenek arra, hogy hatékonyan képviseljük a magyarországi ingatlanpiacot belföldön és külföldön egyaránt, valamint elősegítsük a tagjaink üzleti folyamatait és tovább erősítsük az állami szervekkel a kapcsolatunkat. Az IFK párbeszédet folytat és együttműködik más szakmai szervezetekkel, legyen szó az ÉVOSZ-ról, a Bankszövetségről, vagy akár a Levegő Munkacsoportról. Mindezt annak érdekében, hogy a magyarországi ingatlanfejlesztéseket világos szabályrendszer alapján, a funkcionalitás szempontjainak szem előtt tartásával, esztétikusan és gazdaságosan lehessen megvalósítani a tulajdonosok, a felhasználók és az épített környezet használói érdekében.