Vissza kell nyerni a befektetői bizalmat

2013. második negyedévében a teljes budapesti irodaállomány, beleértve a saját tulajdonú és a spekulatív épületeket, elérte a 3 164 224 négyzetmétert – közölte a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma. A BRF egy új spekulatív irodaépületet, a Váci Greens átadását regisztrálta a Váci úti folyosón, ezzel a teljes irodaállomány 2 594 785 négyzetméter „A” és „B” besorolású modern spekulatív irodahelyiségeket tartalmaz. A saját tulajdonú állomány szintén egy új épülettel bővült, elérve ezzel az 569.439 négyzetmétert.

A budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 19,9 százalék, ami az előző negyedéves értékhez képest lényegében nem változott, ugyanakkor 2012 azonos időszakához mérten javulást mutat. A legalacsonyabb kihasználatlansági rátát, 14,2 százalékot továbbra is a Dél-Budai alpiacon, a legmagasabb értéket pedig, 30,1 százalékot, újra az Agglomerációban mértük - közölte a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Eston International, Jones Lang LaSalle és a Robertson Hungary).

„Továbbra is azt látszik, hogy a befektetői bizalom visszanyerése nélkül nem fog olyan mértékben és leginkább tartósan fellendülni a gazdaság, amely egy jó ütemű bérbeadáshoz szükséges lenne. Nélkülözhetetlen, hogy az egymásra épülő igények stabilan megjelenjenek a gazdasági szereplők között, a folyamatnak nem lehet gyenge láncszeme, különösen nem az elején, ahol a probléma gyökerét látom: ez a folyamat a fogyasztói oldalon kezdődik, amely keresletet nyújt a termékek iránt és erre lépcsőzetesen épülve jelennek meg szolgáltatók és termelők válaszai” – vélekedett Gulyás Ede, a CA Immo ingatlanbefektetési társaság ügyvezető igazgatója. „A stabil kereslet feltétele cégek esetében a kiszámítható bevétel, magánszemélyek esetében a kiszámítható jövedelem, mely a folyamatos racionalizálások miatt a mai napig a költségek lefaragásáról szól. Ipari ingatlanaink akkor jutnak szerephez, ha stabil igényre épülő gyártósorok tudnak bennük létesülni vagy a megtermelt javak elosztásához szükséges bázisként van rájuk igény. Ezek az igények ma csapongnak, elhúzódnak vagy a legrosszabb esetben elenyésznek” – tette hozzá.

Kiemelte: a mai logisztikai piacra jellemző a látszólagos üresedés, amely kihasználatlan, elfekvő területeket jelent a bérlői területállományon belül, tehát adott esetben egy új igény megjelenése sem jelenti a bérbeadatlan területek nettó felszívását, mert az a határozott időre leszerződött, de üres bérleményekben kiszolgálható. Az ütemezhetetlen bérbeadás, a mai üresedési ráta és pénzügyi bérleti feltételek mellett tehát nem véletlen az, hogy nincs logisztikai fejlesztés.

„A lecsökkent kereslet eredményeként ránk nehezedő bérlői nyomásra meg kellett barátkoznunk egy alacsonyabb bérleti díj szinttel, melynek további csökkenését nem tudom elképzelni a már meglévő ingatlanoknál, nemhogy új fejlesztések esetén, mivel a megtérülési mutatók igen negatív képet mutatnának. A bérleti díjak esése miatt a hosszú távú megegyezések lejártakor jelentős különbségek adódnak az adott szerződés lejártakor és az új szerződés kezdetekor életbe lépő effektív fizetendő díjak között” – foglalta össze.

Úgy véli, a negatív abszorpciót egy nagyméretű cég magyarországi piacról történő kivonulása eredményezte. „A kivonulás mellett az említett ésszerűsítések okozta méretcsökkenések is a nettó bérbeadottság növekedése ellen hatnak. Tekintve a tranzakciók átlagos méretét, egy big-box épülettel rendelkező tulajdonos nagyobb bérlemény bérbeadására vonatkozóan komoly felszívásra rövid távon nem igazán számíthat, bérbe adottságban áttörésre csak szerencsével van mód” – emelte ki Gulyás Ede.