Kedvező jelek is akadnak a budapesti újlakás-piacon

Nagyjából egy nagyobb beruházásnyival, bő száz lakással nőtt 2012-höz képest, és így 1400 fölé emelkedett 2013-ban a megépült társasházi lakások száma Budapesten – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzéséből.

Mindez hét százalék körüli bővülést jelent egy év alatt. „Mivel éves szinten összesen csak egy-kétezer új lakóingatlan megépüléséről beszélünk, amelyen belül az értékesítési célú lakásépítés csupán százas nagyságrendet képvisel, addig a százalékban kifejezett akár kétszámjegyű növekedés eléréséhez elég egy nagyobb társasház átadása” – árnyalja a képet Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Budapesten a nagy beruházás továbbra is ritka. A 2013-ban a fővárosban átadott 77 lakásprojekt közül mindössze három érte el a 100 lakásos volument (egy-egy a VIII., IX. és XIII. kerületben), további öt az ötvenet. Az átlagos projektméret így is nőtt valamelyest az egy évvel korábbihoz képest, és 2013-ban 19 lakásos volt. Az OTP Jelzálogbank szerint – több mint 300, átadási dátumtól függetlenül jelenleg értékesítés alatt álló budapesti lakásprojekt adatainak elemzése alapján – 2012-höz hasonlóan a legtöbb (szám szerint 13) új társasházat tavaly is a XI. kerületben adták át. Újbudát a XXII. és a III. kerület követi kilenc, illetve nyolc – átlagosan azonban csak néhány lakásos – épülettel. Olyan klasszikus lakásépítési területek, mint Angyalföld és Zugló a II. kerülettel együtt csak ez után következnek.

A legtöbb lakás ugyanakkor a VIII. kerületben épült, és egyben itt voltak a legnagyobb beruházások is: tavaly négy projekt keretében 452 új ingatlant adtak át, százzal többet, mint a második helyezett XIII. kerületben. Ezeken kívül még a II. és IX. kerület volumene érte el a 100 lakást. Ezzel szemben az I., V., VII., X., XIX. és XXI. kerületekben nem épült 2013-ban új társasházi lakás.

Az OTP Jelzálogbank beruházói és értékesítői adatközlésen alapuló gyűjtése 2014-es átadással jelenleg ezer alatti értékesítési céllal épült lakást tartalmaz, így a tavalyi kínálatbővülés valószínűleg csak átmenetinek tekinthető. A 73 idei átadású projektből ráadásul csak egy IX. kerületi haladja meg a százlakásos limitet. „Bár újabb ingadozásra kell tehát felkészülnünk, nincs arról szó, hogy a beruházói aktivitás lenullázódott volna. Csak az elmúlt fél évben 43, átlagosan nyolclakásos új beruházás került a látókörünkbe, melyek értékesítését tavaly nyár óta indították el.

Az évről-évre hektikusan mozgó kínálatbővülési volumen viszont egyértelműen annak a következménye, hogy a válság kezdete óta évente tucatnyi projekt áll le – jó esetben még csak a piacfelmérő előértékesítés alatt, rosszabb esetben viszont már építés közben –, vagy indul újra. Számtalan 50-90 százalékos készültségi szint közötti, akár 50-100 lakásos épület keresi most is azt a vállalkozó szellemű beruházót, aki befejezné az építkezést. Nem példa nélküli az sem, hogy – akár már egy átadott házban – az egykori projekthitelező bank indítja újra az értékesítést” – szemlélteti a piaci helyzetet Valkó Dávid.

Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép szerint egy kedvező statisztikai mutató, a már átadott, de eladatlan lakáskészlet alakulása mindenképpen optimizmussal töltheti el a beruházókat. Míg 2009-ben ez a szám majdnem elérte a négyezret, addig – ötödik éve tartó folyamatos csökkenéssel – most alig kétezer új lakásból válogathat az, aki azonnal költözne. A felhalmozott állomány 42 százaléka a XIII., XI. és III. kerületekben található. Ugyanakkor a XVII., XVI., I. és XXIII. kerületekben tíz alatti a rögtön költözhető volumen. 

Az eladatlan készlet felszívódásában nagy szerepe van a növekvő keresletnek. Az OTP Jelzálogbank elemzése szerint 2013-ban az egy évvel korábbihoz képest közel 10 százalékkal, 1700 közelébe nőtt az eladott társasházi lakások száma Budapesten. A volumen a XIII., VIII. és XI. kerületekben érte el a 200 lakást. Száz feletti értéket emellett még a IX., III. és XIV. kerületek értek el.            

Nem új keletű jelenség, de egyre gyakoribb, hogy az – akár piaci, vagy jogi problémák miatt – beragadt lakásokat az építtetők bérlakásként hasznosítják. Ilyenkor az ingatlanokat akár bérlővel együtt értékesítik, vagy vállalják a kiadás megszervezését. A manapság nagyon versenyképes, adózás és amortizáció levonása után is 4-6 százalék közötti hozamot biztosító kiadási célú lakásvásárlás keresletélénkítő hatása vitathatatlan. Ez jól is jön az elmúlt évek tömegével elhalasztott keresletétől, a nyomott áraktól és összességében a piaci bizonytalanságtól sújtott lakásépítési szektornak.

A kínálat árban továbbra is nagyon változatos. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint, a legolcsóbb 2013-14-es átadású lakásokat Pest peremi kerületeiben kell keresni. 230 ezer forint alatti az átlagos kínálati négyzetméterár a XXI. és XXIII. kerületekben, s 300 ezer alatti a limit a XV., XVII., XVIII. és XX. kerületekben. 3-400 ezer Ft/m2 között leginkább a IV., X., XIII., XVI. és XXII. kerületekben érdemes keresgélni.

A III., VI., VII., VIII., IX. és XIV. kerületben már négyessel kezdődik az átlagos fajlagos ár, míg a XI. kerületben egyre gyakrabban haladja meg az 500 ezer forintot. Legdrágábbakként, az I., II., V. és XII. kerület kis társasházi, vagy tetőtér-projektjei gyakran már a 6-800 ezer, sőt, luxus társasházaknál akár az egymillió forintos négyzetméter-árakat ostromolják. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy a hirdetett árakból manapság nagy eséllyel lehet engedményeket elérni.